Salg av arvet bolig: dette bør du vite

1. Forstå skattereglene

Det første du burde gjøre, er å sette deg inn skattereglene.

1.januar 2014 ble arveavgiften avviklet. Dette var en avgift som arvinger måtte betale i form av skatt på all arv og alle gaver, som de mottok i forbindelse med et dødsfall.

Da arveavgiften ble avviklet, strammet regjeringen inn på skattereglene i stedet. Hvordan må arvinger skatte av arvet eiendom nå?

Hvis du arver eiendom fra foreldrene dine, overtar du inngangsverdien på eiendommen. Inngangsverdi er det eiendommen kostet arvelater kjøpte den. Dette beløpet regnes mot utgangsverdi, altså hva eiendommen blir solgt for.

Ved å sammenligne inngangsverdien og utgangsverdien, er det lett å fastslå om man har solgt med gevinst. Slik eiendomsprisene i Norge har vært i de senere årene, kan noen sitte igjen med store økonomiske gevinster.

All gevinst skal i utgangspunktet skattlegges. De som overtar en bolig og selger den med stor gevinst, må derfor skatte mer av den, enn de som selger med liten gevinst. 

Her kan du lese om arverekkefølgen, og arv av gjeld. 

Kontinuitetsprinsipp

Etter at arveavgiften ble avviklet, innførte man noe som kalles kontinuitetsprinsippet. Prinsippet innebærer at arvtager overtar arvelaters skattemessige posisjoner.

Hva betyr det ved salg av arvet bolig?

Det betyr at dersom du arver en eiendom som foreldrene dine kunne solgt skattefritt, vil du også slippe å skatte av gevinsten.

Kravene for å unngå skatteplikt er:

1.    Eiendommen ble kjøpt minst ett år før den blir solgt eller arvet

2.    Eier har brukt den som sin egen bolig i minst 12 av de siste 24 månedene før salget.

Mange har reagert på det nye prinsippet. Noen kommer til og med dårligere ut enn det enn de ville ha gjort med det gamle systemet – arveavgiften.

Les mer om hvordan du slipper skatt på bolig her.

Eier- og brukstid

Skatt på arvet bolig

For å unngå å skatte på salg av bolig eller fritidseiendom, må man oppfylle krav om eier- og brukstid.

Et salg er skattefritt dersom eierne har eid boligen i mer enn ett år før de selger, og brukt den som sin egen bolig i minst ett av de to siste årene før salg.

Skatt på arv av hytte

Reglene for fritidseiendommer er strengere. Da må eierne ha eid fritidsboligen i mer enn fem år, og brukt den som fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene før salg.

Eier- og brukstid overføres til arvingene etter overtakelse, dersom arvelater ikke oppfylte dem selv. På denne måten kan arvingene fortsatt ha mulighet til å selge skattefritt, etter at kravene er oppfylt.

Finn ut hva hytta er verdt her.

Få fradrag ved salg av arvet bolig

Det koster å selge en bolig. Kostandene du har i forbindelse med salg av arvet bolig, kan derfor trekkes fra verdien eiendommen selges for.

Du trenger med andre ord ikke å skatte av hele gevinsten.

Hvorfor? Siden du har brukt penger på salg av bolig, burde ikke disse bli holdt utenfor regnestykket. Salgskostnadene du har hatt kan med andre ord trekkes fra verdien eiendommen selges for.

Hvis du ikke får du gevinst på boligen, vil den også være skattefri. Da vil salgsomkostningene du har brukt regnes som et tap. Det kan være lurt å huske på.

Overfører bolig som en gave

Hva hvis arvelater overfører boligen som en gave?

Det er fult mulig for arvelater å overføre bolig til en arvtaker, mens personen fremdeles er i livet. Da trenger ikke du som arvtakeren å skatte av boligen. Likevel må du betale dokumentavgift på overføringen av boligen. 

Dokumentavgiften er på 2,5% av eiendommens markedsverdi.

Dersom du arver eiendommen, trenger du ikke å betale denne avgiften.

Unntak: Dersom dere er flere arvtakere, men en som ønsker å overta eiendommen alene. Da må vedkomne betale dokumentavgift for de andres deler av arven.

Trenger du hjelp til å håndtere arveoppgjøret? Kom i kontakt med dyktige advokater her.

2. Finn ut hva boligen er verdt

Neste steg er å finne ut markedsverdien på eiendommen.

Å selge bolig er en stor økonomisk avgjørelse.

For mange kan det virke fristende å selge boligen selv, for å kutte ned på kostandene. Det er mulig å spare penger på å selge bolig privat. Det har blitt enklere å ta bilder av leiligheten selv, og å lage boligannonser.

Likevel velger de fleste å sette bort jobben til en eiendomsmegler.

Ved bruk av en eiendomsmegler kan du føle deg trygg på at prosessen gjennomføres på en god og effektiv måte.

Dersom du vil selge boligen på egenhånd, er du ansvarlig for hele gjennomføringen av salget. 

For å fastslå verdien av boligen du har arvet, må du tenke over disse faktorene:

• Solforhold
• Støynivå
• Utsikt
• Vedlikehold
• Kollektivforbindelser
• Nærhet til park, skoler og butikker
• Byggeplaner i område

Disse punktene kan ha stor innvirkning på boligverdien. Du burde også undersøke hva lignende boliger i nærområdet har gått for. Tenk også over at boligetterspørselen kan variere og endre seg i løpet av ulike sesonger. 

En fin måte å finne markedsverdien er å bestille en e-takst.

Det er mulig å finne ut salgsverdien selv, men i de fleste tilfeller er det både tryggere og enklere å ta kontakt med en fagperson. 

En megler kan hjelpe deg med:

• Verdivurdering av eiendommen
• Bistå med planleggingen av salg
• Danne et komplett bilde av eiendommen
• Lage prospekt eller salgsoppgave
• Markedsføring og annonsering
• Hjelpe, planlegge og gjennomføre budrunder og visninger
• Fylle ut nødvendig papirarbeid og kontrakter
• Foreta økonomisk oppgjør mellom selger og kjøper

3. Få hjelp av megler

Statistikken viser at under 2 prosent av boliger blir solgt privat.

Mange ønsker nok å selge boligen sin uten å betale for en eiendomsmegler, men de aller fleste boligkjøpere foretrekker å forholde seg til en megler. Det ligger mye trygghet i kompetanse.

I de aller fleste tilfeller vil det også være tryggere for deg som selger å benytte deg av en megler. Meglere er fagfolk, og sitter derfor på mye kunnskap og triks. En god megler kan også redde deg fra store erstatningskrav.

Selger er ansvarlig for å gi all relevant og viktig informasjon til potensielle kjøpere. Hvis informasjonen ikke stemmer, kan du som selger bli erstatningspliktig.

Dersom du ansetter en megler vil du få mer hjelp, og da minsker risikoen for feil. 

4. Vurder oppussing/vedlikehold

Det er lurt å ta en kikk på boligen og vurdere hvordan boligen ser ut for potensielle kjøpere.

Noen ganger lønner det seg å pusse opp, andre ganger ikke. De fleste boligkjøpere kan se bort i fra et litt umoderne preg på boligen, men hvis du har tid og lyst, koster det deg lite å ta noen strøk med maling, i morderne, nøytrale farger. Vurder også å sparkle og pusse stygge merker og hakk i vegger.

Det er også lurt å fullføre uferdige prosjekter. Det å skru fast løse lister og dørhåndtak, smøre gamle som knirker, og fjerne alle synlige ledninger, vil gi et helt annet inntrykk av boligen.

Dersom boligen ikke har vært pusset opp på mange år, kan det være lurt å gjøre noe.

Bad og våtrom er de rommene du burde prioritere. Et slitent bad eller kjøkken kan skremme bort mange potensielle boligkjøpere.

Baderom er ofte det dyreste rommet og pusse opp, og mange setter derfor pris på et nyoppusset bad som følger alle forskrifter. Oppussing av bad kan derfor være en god investering før et salg. 

5. Gjør boligen visningsklar

Etter å ha satt deg inn i skatteregler, fastslått verdien av boligen, hyret inn en eiendomsmegler og vurdert oppussing, er du klar for visning.

Eiendomsmegleren din kan komme med tips om boligstyling som kan hjelpe for å skape et godt førsteinntrykk. Noen velger også å ansette en boligstylist.

Ting som kan være lurt å gjøre før visning:

• Fjerne litt møbler eller interiør. Enten fordi de tar stor fysisk plass, eller gjør mye ut av seg
• Skap et rent og åpent uttrykk
• Fjern gulvtepper og gardiner
• Rydd bort personlige bilder og eiendeler
• Pynt boligen - Planter, matchende pynteputer, duftlys på badet, still frem en kokebok på kjøkkenet, legg sengetepper på sengene osv

Tenk også over hvordan fasaden av boligen ser ut. Hvordan ser vegger, dører, balkong/hage og postkasse ut? En vask, gressklipping eller et strøk med beis, kan utgjøre stor forskjell.

6. De viktigste reglene for budrunder

De viktigste reglene for budrunden: 

• Alle bud er bindende
• Alle bud inneholder en tidsfrist for hvor lenge de står
• Du kan komme med et motbud
• Du velger selv om du vil akseptere eller forkaste et bud
• Når du aksepterer budet, er dere begge juridisk bundet av kjøpet
• Det er ikke mulig å ombestemme seg etter man har akseptert et bud

7. Vær nøye når du skriver kontrakt

Etter budrunden møtes selger og kjøper for å signere kjøpekontrakt og tinglyse eierskiftet.

Pass på at du legger frem en riktig utfylt salgsoppgave, takstrapporten og andre viktige dokumenter. Jo bedre og mer informative disse skrivene er, jo mindre sannsynlig er sjansen for å bli erstatningspliktig senere.

Dersom du vet at det har vært vannlekkasje på vaskerommet eller skadedyr i kjelleren, er du pliktig til å informere om dette.

Hvis kjøper finner ut at du har holdt tilbake viktig opplysninger om feil og mangler, kan personen rette et erstatningskrav mot deg.

Fra om med 2021 vil det ikke lenger være lov å selge bolig «som den er». Nå er opplysningsplikten til selger, og undersøkelsesplikten til kjøper strammet inn.

Mange feil og mangler på boligen, oppdages ikke før flere år senere. Omtrent 1 av 4 boligsalg ender i konflikt. Ved å være ærlig, nøye, informativ og forsikret, er du best mulig sikret.

Skal du selge bolig?

En god megler spiller en stor del av om boligsalget blir en suksess eller ikke. Vi har gjort det lettere for deg å sammenligne dyktige meglere i ditt område.

Alt du trenger å gjøre er å fylle ut skjemaet nedenfor. Etter kort tid vil du motta tilbud fra flere ulike meglere.

Fordelen med dette er at det blir lettere å sammenligne pris, tilbud og erfaring. Tjenesten er gratis og uforpliktende, og du takker kun ja hvis du synes tilbudet er bra.

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline er en dyktig innholdsprodusent som jobbet hos oss tidligere. Hun er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I dag jobber hun som innholdsprodusent i VG. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun skrev derfor artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling da hun jobbet hos oss.

[email protected]