Eiendomsverdi: ulike former for verdisetting

I denne artikkelen har vi valgt å bruke eiendomsverdi som et slags paraplybegrep for flere former for verdisetting, i forbindelse med eiendom.

Derfor omfatter denne guiden både informasjon om:

• Markedsverdi
• Boligverdi
• Formuesverdi

...og andre måter å regne ut verdi på.

Leter du etter informasjon om e-takst, har vi også et avsnitt om det.

Hva er boligen verdt?

Selv om du ikke skal selge kan det være nyttig å vite hva riktig verdi på boligen er. Har boligen steget i verdi vil for eksempel belåningsgraden din synke. Det vil si at du har en større sikkerhet i boligen.

Dette kan du bruke til å forhandle en lavere boliglånsrente i banken du er kunde hos, eller til å refinansiere boliglån i andre banker.

Det er mange faktorer som spiller inn når man skal sette verdi på bolig.

En eiendomsmegler vil sette en prisantydning basert på:

• Utseende på boligen
• Salgspris og salgstid på tilsvarende boliger i området
• Takstmannens rapport om boligen
• Informasjon fra eier

I tillegg til andre faktorer som boligens tilstand, nærhet til sentrum, skole og fasiliteter, samt avgiftsnivå, reguleringer og mye mer. 

Du kan også sjekke med en boligpriskalkulator på nett, men disse vil bare gi en pekepinn på hva boligen er verdt.

Samme gjelder kart for eiendomspriser på nett, hvor du kan se hva boliger i ditt område er solgt for.

Hva koster en verdivurdering?

En verdivurdering utført av megler kan være alt i fra gratis til å koste oppimot 5000 kroner.

Hvis megleren tror du skal selge, kan det være de ønsker å foreta en gratis og uforpliktende verdivurdering i håp om at du velger dem når du skal selge.

Helst burde du få flere verdivurderinger, siden det ikke finnes et fasitsvar på hva boligen er verdt.

Selv meglere med lang erfaring, godt kjennskap til området og med samme tilgang til prisstatistikk kan komme til ulike konklusjoner.

Det betyr ikke at det er megleren som kommer med den høyeste priser, som er det beste valget.

En bolig som prises for høyt kan føre til få på visning, og i i verste fall ingen bud. Da vil det bli behov for en ny visningsrunde etter en nedjustering av prisantydning.

Det er viktig at verdivurderingen er mest mulig realistisk, ikke mest mulig optimistisk.

Hvis du trenger verdivurdering med tanke på refinansiering, må du ofte betale for tjenesten.

Har boligverdien økt? Da kan du be banken om lavere rente.

E-takst fra Eiendomsverdi as

Eiendomsverdi AS er selskapet bak e-takst, som er et verktøy for mer nøyaktig verdivurdering. E-takst brukes av en rekke eiendomsmeglere rundt om i landet, og er Norges største boligdatabase.

Selskapet er eid 25 % hver av DNB, Nordea, Sparebank 1 og Eika Boligkreditt.

Måten e-takst fungerer er at megler er på befaring i boligen din, og setter en takst etter sitt eget skjønn av markedet. Deretter sammenlignes det opp mot Eiendomsverdis database over solgte boliger i området.

Denne statistikken brukes for å sammenligne meglerens verdivurdering, så bankene kan se at taksten er basert på mer enn kun meglers skjønn.

Etter megleren har utført verdivurdering, får du en e-post med forenklet informasjon. Bankene har direkte tilgang til en mer omfattende rapport.

Da har de bedre dokumentasjon hvis du for eksempel skal refinansiere boliglån.

Her kan du lese mer om e-takst.

Markedsverdi: kombinasjon av teknisk verdi og tomteverdi

Når man setter markedsverdien, er det med grunnlag i både det som kalles tomteverdi og det som kalles boligens tekniske verdi.

I tillegg ser man på statistikk for tidligere solgte boliger i samme område.

Den tekniske verdien på boligen er som navnet tilsier basert på boligens tekniske tilstand. Da kan det være snakk om slitasje og skader, og standarden på utstyr. Slik som bad og det elektriske anlegget.

For å finne frem til teknisk verdi, regnes det ut hvor mye det koster å bygge tilsvarende bolig ny, etter de forskrifter, lover og kostnader som gjelder. 

Deretter gjøres det fradrag for ting som slitasje, skader, alder, mangler eller uferdig arbeid.

For å finne den tekniske tilstanden på boligen din, kan du bestille en tilstandsrapport.

Tomteverdi tar utgangspunkt i en rekke faktorer. Deriblant den geografiske plasseringen, støyforhold, sol, utsikt, avstand til sentrum og generelt hvor attraktivt nabolaget er.

Dette gjør gjerne at avsidesliggende boliger med høy teknisk verdi kan gå for lavere summer enn sentrumsnære oppussingsobjekter.

Fritidsbolig- og hytteverdi

I likhet med en vanlig bolig er det mange faktorer som avgjør eiendomsverdi på en fritidsbolig- eller hytte. Det kan for eksempel være strandlinje, innlagt vann og strøm, eller nærhet til for eksempel et tettsted eller skianlegg.

Det kan sitte langt inne å selge familiehytta, men hvis du ønsker å pusse opp, kan det hende du får et gunstig lån med sikkerhet i hytta. Da kan det lønne seg å få utført en verdivurdering.

Ettersom hytter kan være i familier i generasjoner, kan tidligere verdivurdering være meget utdatert.

Den som skal foreta verdivurderingen av hytta, bør være en som kjenner markedet i området. Beregningen blir nemlig gjort ut fra meglers skjønn, sammenlignet med prisene i det aktuelle markedet.

Det er verdt å merke seg at fritidsbolig og hytte er ikke det samme som en sekundærbolig. Det er ikke hvordan du bruker boligen som avgjør om det er snakk om fritidsbolig eller sekundærbolig. Derimot avgjøres det etter hva som står i matrikkelen.

Matrikkelen - kjøp og salg av eiendom i Norge

Matrikkelen er det offentlige registeret over fast eiendom, bygninger, adresser og eiendomsgrenser i Norge. Dette registeret drives og utvikles av Kartverket.

Matrikkelen, slik vi kjenner den i dag, trådte i kraft i 2010 gjennom matrikkelloven.

Man kan få innsyn i informasjonen som finnes i matrikkelen, men det er begrenset hva hver enkelt kan se. Du kan for eksempel gå til Kartverket sine nettsider for å få innsyn, eller de enkelte kommunene sine nettsider.

Noe av informasjonen som kan være relevant i forbindelse med et boligsalg kan for eksempel være gårdsnummer og bruksnummer på boligen du selger.

Alle boliger har slike nummer og må være opplyst om ved boligkjøp. Derfor puttes dette inn i salgsoppgaven. Dette kan du lese mer om i punkt 7.

Hvordan beregnes formuesskatten?

Formuesverdien er den verdien Skatteetaten legger til grunn når de skal beregne formuesskatten. 

Blant annet brukes beliggenhet, byggeår, størrelse og hva slags type bolig det er brukes for å beregne formuesverdien. 

Formuesverdi er ikke det samme som boligverdi eller markedsverdi. Formuesverdien settes nemlig til en prosentvis andel av boligverdien.

For primærboliger ligger formuesverdien på 25 prosent av boligverdien.

Eksempel: Dersom boligen din har en boligverdi på 4 millioner kroner, blir formuesverdien 1 million, altså er det kun 1 million av boligen som er skattepliktig.

Det er denne summen som brukes når du skal levere skattemeldingen og er med på å påvirke skatten du betaler.

Formuesverdi for sekundærbolig

For sekundærboliger, er formuesverdien 90 prosent av boligverdien.

Hvorfor? En sekundærbolig er en bolig som du ikke bor i selv, men som regel leies ut. Boligen blir derfor sett på som et investeringsobjekt, og blir derfor skattlagt mer.

Leier du ut sekundærbolig, betaler du skatt på leieinntektene fra første krone.

Formuesverdi for fritidsbolig

For brukt fritidsbolig kan du bruke samme formuesverdi som den forrige eieren. Har du bygget en ny hytte, skal formuesverdien settes til maksimalt 30 prosent av eiendommens markedsverdi, eller 30 prosent av byggekostnadene.

Gjelden avgjør formuesskatten

Hvor mye formuesskatt du må betale bestemmes også ut ifra hvor høy gjeld du har.

Hvis du har mer gjeld enn formuesverdien og andre eiendeler til sammen, rammes du uansett ikke av formuesskatten. Dette er fordi du har noe som blir kalt negativ formue.

På skatteetatens nettsider kan du finne formuesverdien på din bolig.

Eiendomsverdi – kalkulator

Det finnes flere ulike kalkulatorer for å beregne eiendomsverdi rundt på nettet.

Disse kalles gjerne boligpriskalkulator, og benytter seg av informasjon du fyller inn om din bolig og kjører det opp mot statistikk for boliger som har vært til salgs i ditt område.

I tillegg har Skatteetaten en kalkulator for beregning av formuesverdi på bolig. Dette er for å finne ut hvor stor sum av boligen din du skal føre inn i selvangivelsen. Dette kan være med å vippe formuen din slik at du må betale formuesskatt.

Slike boligpriskalkulatorer er bare med på å gi deg en pekepinn på hva boligen din er verdt. 

Resultatet kan for eksempel ikke brukes i forbindelse med salg eller refinansiering. Til det trenger du eiendomsmegler, eller eventuelt en takstmann, på befaring.

Ønsker du refinansiering?

Mange eiendomsmeglere tilbyr gratis og uforpliktende verdivurdering. I hvert fall hvis det er mulighet for at du vil bruke dem til å selge boligen.

Er det snakk om dokumentasjon til refinansiering av boliglån, eller om du bare er nysgjerrig på verdien, kan det fort koste et par tusenlapper og oppover.

Derfor er det lurt å hente inn tilbud fra flere meglere før du bestemmer deg for noe. Bruk tid på å se gjennom priser og vilkår.

Du må gjerne bruke vår sammenligningstjeneste for å hente inn tilbud fra flere meglere samtidig. Siden du bare fyller ut et skjema, sparer du både tid og potensielt endel penger.

Vi har en tilsvarende anbudstjeneste for takseringstjenester. Å motta tilbud er både gratis og uforpliktende.

Tony Alexander Bakken Norgaard

Tony Norgaard er innholdsprodusent hos Tjenestetorget. Han har en mastergrad i medieutvikling fra Oslomet. Han har også studert bedriftsøkonomi ved Universitetet i Sørøst-Norge.  Han skriver hovedsakelig om lån og personlig økonomi, og har opparbeidet seg mye kunnskap på feltet.

[email protected]