Finn advokat innen husleierett

Husleierett - dette bør du vite

Enten du er utleier eller leietaker kan det være gunstig å vite om husleierett. Husleierett regulerer avtale om bruksrett til husrom mot vederlag.

Av husleieloven har både utleier og leietaker rettigheter og plikter når det kommer til leie av bolig.

På denne siden kan du lese mer om blant annet:

• Husleiekontrakt og Husleieloven
• Typiske tvister i et leieforhold
• Hvilke kriterier utleier må kunne tilfredsstille for godkjent utleie

Husleiekontrakt og husleieloven

I husleierett er avtaleforholdet mellom leietaker og utleier regulert av:

1. Husleiekontrakten
2. Husleieloven

Dersom det oppstår en tvist som husleiekontrakten ikke tolker tydelig nok til å gi en løsning på, er det husleieloven som gjelder.

I husleiekontrakten fastsettes hvilke plikter og rettigheter hver av partene har i leieforholdet.

Det er ikke noen krav til hvordan en husleiekontrakt skal se ut, og den kan være både skriftlig og muntlig. Vær oppmerksom på det vil være vanskeligere å bevise innholdet i en muntlig avtale. Derfor vil det alltid være lurt å ha en skriftlig avtale.

Da er begge parter innforstått med pliktene og rettighetene i avtalen, og kan - om nødvendig - vise til avtalen på et senere tidspunkt.

Leietaker kan aldri ha dårligere vilkår i husleiekontrakten enn hva som er regulert av husleieloven.

Det vil si at dersom utleier gir deg leiekontrakt som ikke holder mål opp mot loven, så er det hva som står i husleieloven som er gjeldende. Dette bidrar til at du som leietaker vernes av visse minimumsrettigheter.

Som utleier kan det være lurt å skaffe seg en mal for leiekontrakt, slik at alt er på det rene. Samtidig blir begge parter klare over sine rettigheter og plikter. Husk at dersom ikke annet er avtalt i husleieavtalen, er det husleieloven som er gjeldende.

Konfliktløsning mellom utleier og leietaker

Mange av tvistene som dukker opp mellom utleier og leietaker er krav og erstatninger relatert til selve husleien. Dette kan for eksempel være:

• Fra utleiers side: krav om manglende betaling av husleie
• Fra leietakers side: krav om lavere husleie om leiligheten skulle ha mangler

Skulle ikke tvisten la seg løse dere imellom, kan saken bringes frem på to måter:

1. Er du bosatt i Oslo, Akershus, Hordaland eller Trøndelag kan du bringe saken til Husleietvistutvalget. Her kan du bruke advokat, men du må varsle den andre parten om det.
2. Ikke alle fylker er en del av rettskretsen til et husleietvistutvalg, så om dette gjelder deg, kan saken tas opp i forliksrådet.

Blir ikke partene enig i husleietvistutvalget eller forliksrådet, kan de ta det videre til tingretten innen én måned. Tas det ikke videre, er avgjørelsen å regne som en dom.

I visse tilfeller kan du ha krav på fri rettshjelp. Dette vil en advokat kunne fortelle deg når de vurderer saken din.

Andre typiske tvister i et leieforhold:

• Depositum
• Vedlikehold
• Kontraktsbrudd/ugyldig oppsigelse av leieforhold

Depositum

Det er vanlig at leietaker betaler utleier et depositum ved leie av bolig.

Av husleieloven kan leier og utleier avtale å opprette en depositumskonto. Her kan partene videre avtale beløpet som leietaker skal betale inn til kontoen. Dette beløpet kan ikke overstige seks måneders leie.

En tvist som oppstår når det gjelder depositum, skal løses ut fra husleieloven § 3-5.

Vedlikehold av utleiebolig

Partene står fritt til selv å avtale hvem som i leieforholdet plikter å vedlikeholde boligen. Husleieloven vil gjøres gjeldende dersom partene ikke har regulert dette i sin avtale.

Etter § 5-3 er det utleier som i utgangspunktet har vedlikeholdsansvaret.

Av husleieloven plikter utleier å holde husrommet og eiendommen generelt i den standen leietakeren har krav på.

Men leietakeren er ikke helt fritatt for ansvaret for vedlikehold.

For eksempel nevner husleieloven blant annet dørlåser, kraner, elektriske anlegg, og til inventar/ utstyr som ikke kategoriseres som en del av den faste eiendommen.

Videre plikter leietakeren også å blant annet gjøre nødvendig rengjøring, batteriskift og testing av røykvarsler.

Kontraktsbrudd og ugyldig oppsigelse av leieforhold

Det kan oppstå tvister i tilfeller hvor leieren eller utleieren utfører en ugyldig oppsigelse av leieforhold.

Dersom leietaker ønsker å si opp kontrakten, trenger ikke han eller hun å oppgi noen saklig grunn til oppsigelsen, men må forholde seg til oppsigelsestiden og hva som står i kontrakten. Er det ikke kontrakt, er det bestemmelsene i husleieloven som gjelder.

Utleier kan også si opp en leieavtale, men må følge formkravene for at oppsigelsen skal være gyldig - det kan ikke være en usaklig oppsigelse. 

Det skal en del til for at begge parter kan få til en heving av husleieavtale:

Mangler på boligen

For leietaker må boligen ha større mangler som gjør at det påvirker boforholdet i henhold til husleiekontrakten.

Dersom leietaker misligholder innbetalinger og plikter

For utleier må det være snakk om at leietaker har et vesentlig mislighold av innbetalinger og plikter - for eksempel:

• Husbråk
• Ulovlig virksomhet
• Fremleie uten tillatelse
• Herværk
• Gjentatt mangel på betaling av husleie

Fraflytting

Dersom leietaker sier opp leieforholdet er det viktig at utleier og leietaker sammen gå igjennom utleieobjektet for å sjekke status. Er det noe på inventar og utstyr som er skadet utover vanlig slitasje og elde, kan utleieren kreve kompensasjon for verdireduksjonen.

Med mindre annet er spesifisert i husleieavtalen skal leietaker ha en oppsigelsestid på 3 måneder fra måneden oppsigelse av leieforhold leveres. Det betyr at det ikke utgjør noen forskjell om leietaker leverer oppsigelse på leieforhold 1. eller 29. mai. Oppsigelsen vil uansett gjelde fra mai måned.

Når det gjelder oppsigelsen varierer kravene basert på om du er utleier eller leietaker. Som leietaker kan du fint gi muntlig eller skriftlig beskjed om oppsigelsen dersom ikke annet er nevnt i leieavtalen.

Utleier må derimot gi skriftlig beskjed om oppsigelse med begrunnelse. I tillegg må beskjeden formidle leietakers rettighet til å protestere på oppsigelsen.

Opptak i husstand

Er du leietaker som ønsker at kjæresten skal flytte inn sammen med deg? Av husleieloven § 7-1 har leietakeren rett til å ta opp ektefelle, samboer, sine egne eller ektefellens eller samboerens slektninger i opp i sin husstand.

Hvis leietaker ønsker å ta personer fra disse gruppene opp i sin husstand, kan dette gjøres uten at utleier må gi ny godkjenning. Leietaker har med andre ord ingen plikt til å si ifra til utleier, med mindre dette er spesifisert i husleieavtalen. Utleier kan derfor ikke nekte leietakeren opptak i husstanden.

Kriterier for godkjent utleie

Når du skal leie ut et rom, må du huske at du må oppfylle tekniske krav for godkjent utleieleilighet som følge av plan- og bygningsloven:

• Oppholdsrom som soverom, kjøkken, og stue skal ha vinduer for dagslys og utsyn. Det holder med ett vindu i hvert rom, så lenge vinduene oppfyller kravene for rømningsvei. 
• Takhøyden skal være minimum 2 meter. I eldre boliger godtar man noe lavere enn dette. Når det kommer til skråtak er målingene litt annerledes, hvor noen deler kan være lavere.
• Du må måle og dokumentere konsentrasjonen av den radioaktive edelgassen Radon i inneluften.
• Rømningsvinduene må være minimum summen av 150 centimeter, med bredde og høyde sammenlagt. Høyden må være minst 60 cm og bredden må være minst 50 cm. Det er viktig at vinduet ikke er over 100 cm fra gulvet. 
• Tilgang til bad.
• Rommet skal være isolert, du bestemmer selv hvor mye det trengs. Men isolasjonen må være bra nok, det skal ikke bli mindre enn 19 grader om vinteren på rommet.

Dersom leietaker skulle bli skadet eller omkomme som følge av brann eller lignende, kan utleier straffes med fengsel om rømningsveiene ikke oppfyller kravene. For flere utleieregler, kan du lese vår artikkel om utleieregler her.

Vi har også en nyttig artikkel for deg som leker med tanken på å bygge utleieleilighet over garasjen din. 

Å leie ut hele eller deler av egen bolig er en fin måte å få ekstrainntekter på, men det kan være noen feilsteg du kan begå om du ikke er kjent med pliktene du har som utleier. Derfor kan det være lurt å få hjelp fra en profesjonell utleiemegler. Dette kan du lese mer om på denne siden. 

Trenger du å komme i kontakt med advokat?

Å være i en tvist er en krevende situasjon, og det kan være vanskelig å håndtere den alene.

Dersom du skulle befinne deg i en tvist, kan det altså være lønnsomt å kontakte en advokat som har god kjennskap til husleierett, og som kan gi en avklaring på situasjonen.

Vi kan hjelpe deg med å finne dyktige advokater innen husleierett.

Alt du trenger å gjøre er å fylle ut et skjema med hva du trenger hjelp til, og vi vil formidle det videre til flere advokatfirmaer. Etter kort tid, vil de kunne gi deg et best mulig tilbud.

Å innhente tilbud via skjemaet er gratis og uforpliktende.