Krav for godkjent utleieleilighet

Hvilke krav skal egentlig til for at en hybel, leilighet, eller et rom, oppfyller kravene for å være en godkjent utleieleilighet?

Bygger du om på et rom som tidligere ikke har vært godkjent for varig opphold, som blant annet loft eller kjeller? Da må du søke kommunen om godkjenning. Det gjelder selv om du bare skal bruke rommene selv.

En boenhet må tilfredsstille ulike krav ut ifra om du skal leie ut en del av egen bolig, eller en separat bolig. 

Ifølge plan- og bygningsloven defineres en separat hybel, som en selvstendig boenhet. Da er det en del krav som må dokumenteres for å få godkjent boligen til utleie. 

Utleiedel i egen bolig

Hvis du allerede har et godkjent rom for varig opphold i for eksempel kjelleren eller på loftet, kan du leie ut disse rommene.

Ønsker du derimot å bygge om på et rom i kjelleren som tidligere ikke har vært oppholdsrom, til å bli en godkjent utleiedel, eller ny del av boligen, må TEK17 følges.

Punktene som må være godkjent før rommet kan regnes som godkjent for varig opphold:

• Minimum takhøyde er 2,2 meter, mens i eldre boliger godtas noe lavere. Rom med skråtak har andre krav.
• Vinduer for dagslys og utsyn skal finnes i oppholdsrom som blant annet soverom, kjøkken og stue. Det holder med et i hvert rom, så lenge det oppfyller kravene for rømningsvindu.
• Rømningsvinduene må være minimum summen av 150 centimeter, med bredde og høyde sammenlagt. Høyden må være minst 60 cm være 50 cm bredt. Det er viktig at vinduet ikke er over 100 centimeter fra gulvet.
• Det må være tilgang til et bad og toalett
• Radoninnholdet i inneluften må måles og dokumenteres
• Brannskille mellom leiligheter, både vertikalt og horisontalt.
• Rommet må være isolert, men du bestemmer selv hvor mye.

Bygge om rom til godkjent rom for varig opphold

Dersom du ønsker å bygge om på en tilleggsdel, typisk bod, loft eller kjeller som ikke er ment for varig opphold, må dette godkjennes som hoveddel før du kan leie det ut.

Dette gjelder både hvis husrommet er en egen boenhet, eller om det er et rom i egen bolig. Husk at det nye rommet må ligge inntil et eksisterende oppholdsrom.

Det finnes ikke noe egne krav til hybel. Oppfyller rommet kravene for å være et godkjent rom for opphold, kan du søke om å få det godkjent som utleiedel. Dette gjelder både selvstendig og uselvstendig boenhet.

Skal du bygge om garasjen til et oppholdsrom? Les mer om hvordan du gjør det her.

Selvstendig utleieenhet

Det stilles strengere krav hvis rommet skal regnes som en egen boenhet, altså ikke en del av din egen bolig.

Disse kravene er:

• Alle hovedfunksjonene til en bolig må være til stede, nærmere bestemt bad, toalett, kjøkken, stue og soveplass.
• Egen inngang, altså at man ikke må gjennom andre boenheter for å komme inn i boenheten.
• Fysisk adskilt fra eksisterende bolig, altså ingen forbindelse mellom den selvstendige boenheten og din egen bolig.

Om du ikke har tilstrekkelige tillatelser, men tatt i bruk rommet som en selvstendig utleieenhet, kan du bli pålagt å reversere oppdelingen. Det kan altså koste like mye som det i utgangspunktet kostet å dele opp boligen.

I tillegg kan du bli pålagt å betale dagbøter, og hvis leietakeren ikke får bo der, kan du bli erstatningspliktig. Dette kan bli dyrt.

Leiligheten må være nemlig være godkjent, hvis ikke kan leietaker slutte å betale. Da nytter det heller ikke med utkastelse av leietaker. 

Unntak fra tekniske krav

Det er litt forskjellig fra kommune til kommune, hvilke unntak som gis. I tillegg vil året du søkte om bygging kunne spille inn. Noen unntak som kan gis er for eksempel:

• Unntak fra krav om at boligen skal være såkalt tilgjengelig. Typisk ting som tilgang med rullestol, trinnfri adkomst og passasjebredder.
• Unntak fra krav om tilgjengelig bad og toalett. Med tilgjengelig menes det at rullestolbrukere kommer til.
• Unntak fra krav om minimum størrelse på bod og oppbevaring. Det må likevel finnes tilstrekkelig med plass for oppbevaring.
• Kravet om takhøyde kan være ned til 2 meter for eldre bygg, i tillegg er det andre krav for skråtak.
• At ventilering kan skje via vindu eller lufteventil, så langt uteluften er god nok.
• Lavere krav til hva tilstrekkelig dagslys og utsyn er, og om rømningsvinduet er stort nok.

Sjekk derfor med kommunen der boligen befinner seg, om hvilke unntak som kan gjelde for din bolig!

Søke om godkjent utleiedel

Du må søke om bruksendring for rom som tidligere ikke har vært godkjent som oppholdsrom. Dette gjør du hos kommunen.

To kategorier for bruk:

• Hoveddel er oppholdsrom som soverom, kjøkken, og entre. I tillegg til bad, dusjrom, toalett, vaskerom, badstue og trimrom. Rom som knytter disse rommene sammen, for eksempel gang og trapp er også hoveddel.
• Tilleggsdel er typisk rom for oppbevaring, slik som boder og garasje, og tekniske rom som søppelrom, ventilasjonsrom m.m. Balkonger og andre åpne arealer. Rom som knytter tilleggsdelrommene sammen, er også tilleggsdel.

Dersom du skal søke selv kan du finne skjema hos Direktoratet for byggkvalitet. Det heter «søknad om tillatelse til tiltak uten ansvarsrett og finnes her.

Her må du blant annet legge ved beskrivelse av hva du tenker og gjøre. I tillegg til tegninger med mål, både av hvordan utleiedelen ser ut nå, og hvordan du tenker at den skal bli. Dette er også noe byggefirmaet kan gjøre for deg.

Kommunen har førstnevnte i sine systemer.

Lurer du på hva du må betale i skatt på utleie? Det kan du lese mer om her. 

Usikker på utleie?

Alle reguleringene og forskriftene er til for å sikre god helse og sikkerhet. Hvis du ikke har fulgt forskriftene for brannvern kan du i verste fall straffes med fengsel, dersom leietakeren blir skadet eller omkommer ved brann.

Kravet om rømningsveier er det viktigste kravet.

Hvis du har alle godkjenninger i orden, kan verdien på boligen også øke. Det kan være lokkende for andre å kjøpe en bolig med godkjent utleiedel, hvis du senere bestemmer deg for å selge. 

Er du usikker på ting rundt utleie kan det være lurt å kontakte en fagperson. Enten det er en byggmester, eller en utleiemegler - hvis du snart er klar for å leie ut. 

En utleiemegler kan i tillegg hjelpe deg med å finne leietakere og tilbyr gjerne utleieforsikring.

Ønsker du tilbud på utleiemegler?

Utleiemegleren sikrer at det er enkelt å leie ut boligen og at du får et ryddig leieforhold. En utleiemegler har tross alt lang erfaring i bransjen og vil ordne alt det praktiske. Du kan i grunn bare lene deg tilbake og la de gjøre jobben.

Dette kan en utleiemegler gjøre for deg:

• Annonser
• Visninger
• Intervjuer
• Leiekontrakt
• Depositumskonto
• Utleieforsikring
• Håndterer ulike problemer i leieforholdet (f.eks. naboklager)
• Håndtere alle henvendelser i forbindelse med leieforholdet
• Følge opp leiekontrakten inntil oppsigelse

Ønsker du å motta tilbud på utleiemegler? Alt du trenger å gjøre er å fylle ut skjemaet nedenfor. Etter kort tid får du tilbud fra flere ulike og dyktige utleiemeglere. 

Da er det lettere for deg å sammenligne pris, vilkår og hva som er inkludert i tilbudet. 

Tjenesten er gratis og uforpliktende!

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline er en dyktig innholdsprodusent som jobbet hos oss tidligere. Hun er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I dag jobber hun som innholdsprodusent i VG. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun skrev derfor artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling da hun jobbet hos oss.

[email protected]