Dette må du betale av skatt på utleie

Hvorfor leie ut?

Det å leie ut gir en god ekstra inntektskilde, spesielt dersom du kan leie ut skattefritt. I tillegg vil det for mange være hyggelig å leie ut et beboelsesrom, særlig for de som ikke trives å bo alene.

Husk at uansett om det er snakk om utleie av beboelsesrom, leilighet, hybel eller fritidsbolig er det viktig med en god leiekontrakt. Det er ikke alt du som utleier kan nekte for, men du kan nekte for røyking og dyrehold gitt at det står klart og tydelig at det ikke er tillatt i leiekontrakten. 

Utleie ved bestemt og ubestemt tid

Ønsker du å leie ut i en bestemt periode eller på ubestemt tid? Her er det fordeler og ulemper med begge, men det vil alltid være en oppsigelsestid som skal sikre både leietaker og utleier.

Det du bør være klar over er at en tidsbestemt kontrakt gjør at du enklere kan øke leieinntekten etter hvert som årene går og markedsverdien øker. Denne friheten vil du ikke kunne ha i en tidsubestemt avtale, med mindre det virker helt urimelig for deg som utleier å ha dette som utleieinntekt.

Det skal svært mye til før det vil anses som urimelig, så dette er greit å ha i bakhodet før du velger. Husk også at en del leietakere vil med fordel velge tidsubestemt dersom de har planer om å bosette seg over lenger tid. For deg som utleier kan dette bringe andre fordeler slik som et sikrere og mer langsiktig leieforhold. 

Oppsigelsestid - kontrakt

Når det gjelder oppsigelsestid vil dette som nevnt gjelde begge parter. Dersom det ikke fremgår en bestemt oppsigelsesfrist i kontrakten, vil 3 måneder være gjeldene. Dette følger av Husleieloven og gjelder vanlig leilighet eller hus.

Er det snakk om utleie av en hybel, garasje eller bod vil oppsigelsestiden være på en måned. 

Hvem kan leie ut bolig?

For at du skal kunne leie ut en bolig må du stå som eier av boligen. Samt at boligen må være godkjent til utlån fra kommunen som fremgår fra plan- og bygningsloven. Dette er fordi det er satt visse krav til boligen som blant annet går ut på brannsikkerhet. Fra 2014 har det også blitt stilt krav til radonmåling. 

Hva er fremleie?

Det finnes to former for fremleie, delvis og full fremleie. Full fremleie vil si at leietaker velger å leie ut boligen til noen andre. Dette vil kun være lov ved en tidsubestemt leiekontrakt og med forbehold om at leietaker har et midlertidig fravær på inntil to år.

Her skal det ligge til grunn en tungtveiende årsak, slik som sykdom eller arbeid. Som utleier må du gi samtykke om full fremleie, men i mange tilfeller har du dessverre ikke rett til å nekte for det. 

Hva er delvis fremleie?

Delvis fremleie kan du som utleier i praksis ikke forhindre, og er for eksempel når leietakeren tar inn en samboer eller ektefelle. Dette gjelder selv om du kun hadde tenkt til å leie ut til en, og er godkjent fra Husleieloven.

Delvis fremleie kan gjøres uten at utleier får beskjed, med unntak av dersom det er snakk om en som ikke er i direkte familie. Selv om du ikke kan forhindre delvis fremleie, kan du nekte på det dersom boligen blir overbefolket.

Unntaket fra delvis fremleie er dersom det er snakk om en hybel eller utleie av egen bolig på en periode under fem år. 

Langtidsleie eller korttidsleie?

Om du står mellom valget å korttidsutleie eller langtidsutleie er det viktig at du har gjort deg kjent med skattereglene. Fra 2018 har disse reglene endret seg, noe som gjør at det å leie ut blant annet gjennom Airbnb ikke lenger er like attraktivt.

Dersom det er snakk om kortidsutleie på mindre enn 30 dager vil utleieinntekten være skattepliktig. Her er det likevel unntak som sier at ved utleieinntekt på under 10 000 kroner i løpet av ett år er leieinntektene ikke skattepliktig. 

Etter at disse endringene kom har det gjort at for de fleste vil langtidsleie lønne seg. Om du leier ut boligen og har flere kortvarig og hyppige leieforhold kan det anses som virksomhet. Dersom det er virksomhetsutleie må du skatte et langt høyere beløp.

Det vil altså si at langtidsleie vil gi deg både mindre jobb, en enklere prosess og gir normalt sett en bedre utleieinntekt. 

Skatt på utleie

Dersom leieinntektene er skattepliktige, skal overskuddet skattlegges som kapitalinntekt. I 2019 er denne satsen på 22 prosent. Dersom det er underskudd skal det på samme måte som en kapitalkostnad, føres som fradrag i skattemeldingen.

Her skal vi gå gjennom ulike former for utleie og du kan lese de punktene som er relevant i din situasjon.

Uansett bør du lese godt over reglene hos Skatteetaten for å sikre at du er forberedt på skattesatser som gjelder og hvor skattepliktig inntekt føres i skattemeldingen. 

Utleie av egen bolig 

Utleie av hele egen bolig er den du normalt har folkeregistrert adresse. Her er det snakk om for eksempel utleie av din leilighet, enebolig eller rekkehus. Gitt at utleieforholdet varer over 30 dager gjelder følgende regler. Om inntekten er skattepliktig kommer an på hvor mye av din bolig du leier ut, og blir regnet etter utleieverdi og din egen bruk av boligen. 

Ved leieinntekt på inntil 20 000 kroner per år er utleieinntekten skattefri. Når leieinntektene overstiger dette beløpet vil leieinntektene være skattepliktig fra første krone, og gjelder også perioder der mindre enn halvparten av boligen er leid ut.

Et eksempel er dersom du eier en enebolig med en hybelleilighet vil det være skattepliktig når du leier mer enn halvparten av boligen (fra utleieverdi). Dersom utleie av boligen er skattepliktig kan du få fradrag for kostnader til vedlikehold, forsikringer, kommunale avgifter, kostnader til strøm og lignende. 

Skattesatsen ligger her på 22% i 2019 (i 2018 var satsen på 23%). Dersom utleieinntekten anses som virksomhetsinntekt vil skattesatsen være 49,6% i 2019. Det anses først som virksomhet når det er snakk om kortvarig og hyppige leieforhold. 

Deler av boligen du bor i     

Om du kun leier ut en del av din egen bolig kan du få skattefri inntekt dersom du leier ut mindre enn halvparten av utleieverdien. Husk her at det ikke er areal det går på, men utleieverdien i det frie markedet. Det rommet du leier ut må derfor ha lavere tenkt leieverdi enn det du selv bor i.

Skattefri leieinntekt

At inntektene er skattefrie gjelder kun dersom utleieforholdet har en varighet på over 30 dager. Du trenger ikke fylle ut leieinntekten i skattemeldinger, og får derfor heller ikke ført fradrag for kostnader som knytter seg til utleieforholdet. 

Skattepliktig leieinntekt

Leier du ut mer enn halvparten av egen bolig vil leieinntekten være skattepliktig. Dette gjelder dersom beløpet overstiger 20 000 kroner, også når du har perioder der mindre enn halvparten av boligen er leid ut. Først her må du fylle ut i skattemeldingen og kan da også føre fradrag. 

Fritidseiendom du bruker i Norge 

Ved fritidseiendom anses eiendom som brukes av deg i ferier og fritid, typisk hytter og landsteder. Fritidseiendom gjelder også ordinær enebolig dersom den kun benyttes til fritidsformål. Her gjelder skattereglene at du kan ha en utleieinntekt på 10 000 kroner årlig som er skattefritt.

Eier du flere fritidseiendommer gjelder beløpsgrensen for hver eiendom. Ved utleieinntekt utover dette vil det overskytende beløpet ha 85% skattepliktig inntekt. 

Du kan leie ut boligen til fritidsformål deler av året, men du må også selv benytte deg av eiendommen i rimelig omfang.

Dersom du leier ut eiendommen som fast bolig for andre vil det ikke lenger regnes som en fritidseiendom, men da som en boligeiendom. Da vil alle inntekter være skattepliktig fra første krone.

Fritidseiendom du bruker i utlandet 

Fritidseiendom i utlandet er eiendom du bruker i ferier og fritid. Er du skattemessig bosatt i Norge er leieinntekter av eiendommen skattepliktig i Norge. Her gjelder tilsvarende regler som ovenfor. For å unngå dobbeltbeskatning har Norge inngått skatteavtaler med mange land.

For å forsikre deg om at du ikke skatter dobbelt opp bør du sjekke opp i hvilke regler som gjelder for landet fritidseiendommen ligger i. Du kan også unngå dobbeltbeskatning dersom eiendommen ligger i et land Norge ikke har en skatteavtale med. 

Bolig eller fritidseiendom du kun leier ut i Norge 

Om du har en sekundærbolig eller fritidseiendom som du selv ikke bor i eller bruker i ferier og fritid, vil utleieinntekten være skattepliktig fra første krone. Dette er fordi de anses som rene utleieboliger eller utleiehytter. Her vil det være relevant å få med seg fradrag for kostnader knyttet til denne formen for utleie. 

Bolig eller fritidseiendom du kun leier ut i utlandet  

Dersom du er skattemessig bosatt i Norge vil leieinntekten være skattepliktig til Norge etter samme regler som gjelder for «bolig eller fritidseiendom du kun leier ut i Norge». Altså er det i utgangspunktet skattepliktig fra første krone.

Utleieinntektene her kan være skattepliktig også i det landet som eiendommen befinner seg i. Sjekk derfor opp slik at du unngår dobbelt beskatning.

Utleie til nærstående (familie) 

Om du skal leie ut til familien din som barn, foreldre, besteforeldre, søsken, søskenbarn eller nevø/niese vil de samme reglene gjelde som ved ordinære utleieforhold. Dette gjelder dersom utleie til markedspris.

Velger du å heller leie ut til redusert pris eller gratis kan det være skattefritt gitt visse vilkår, selv om det normalt sett er skattepliktig. Personen i familien som for eksempel bor gratis vil få en skattepliktig fordel.

Dekker derimot familiemedlemmet alle løpende driftskostnader med boligen, åpner skattereglene for at hennes eller hans bruk kan være skattefritt gjennom nærståenderegelen. Da må han eller hun dekke alle relevante driftskostnader, slik som:

• Felleskostnader til borettslaget eller sameiet
• Vedlikeholdskostnader
• Strøm

Skattefri utleie for familie ved fremleie

Familiemedlemmet kan også videre leie ut inntil halvparten av leiligheten skattefritt. Tilsvarende som at han eller hun hadde stått som eier. Da må leieinntekten gå til han eller hun. Her gjelder tilsvarende regler om at leieforholdet må være i minst 30 dager sammenhengende. 

Overnevnte trenger man ikke føre inn i skattemeldingen. 

Dersom familiemedlemmet på den andre siden bor gratis og ikke betaler løpende driftskostnader, skal personen skattlegges for en fordel tilsvarende 10 000 kroner i måneden. Dette føres i skattemeldingen, og tilsvarer 22% i 2019.

Eieren av boligen vil ikke ha rett til fradrag for kostnader tilknyttet leiligheten. 

Kortidsutleie av egen bolig eller fritidseiendom

Tidligere (før 2017) var det ingen egne skatteregler for kortidsutleie av bolig eller fritidseiendom. Nå har det derimot kommet skatteregler som innebærer at kortidsutleie har tilsvarende skatteregler som langtidsutleie av eiendom. Dette gjelder altså utleie under 30 dager som gjennom for eksempel Airbnb.

Dersom du leier ut boligen i mindre enn 30 dager vil inntekten være skattepliktig etter sjablongmetoden. Det vil si at du etter de 10 000 kroner i året som er skattefrie, vil bli beskattet med 85% av det overskytende beløpet. Denne trettidagersgrensen gjelder for hvert utleieforhold. 

Kortidsutleie av fritidseiendom og boligeiendom du selv ikke bor i har ingen endring i skattereglene. 

Få hjelp fra en utleiemegler

Når du skal leie ut boligen kan du enten gjøre all jobben selv, eller du kan få hjelp av en utleiemegler. Uansett om du gjør det selv eller setter det bort er det viktig at du har et ryddig leieforhold.

Mange som velger å gjøre det selv oppdager at det tar lang tid og kan ha uheldige økonomiske konsekvenser. Dersom du bor i boligen selv og kun leier ut et beboelsesrom har du i større grad kontroll og risikoen er lavere. 

Velger du å gjøre det selv må du være klar over risiko som at leietaker ikke betaler, at leietaker ikke behandler boligen pent og at det kan oppstå nabokrangler. Hva gjør du om du må kaste ut leietakeren som følge av naboklager eller hærverk? 

Trygghet med hjelp fra utleiemegler

Bruker du derimot en utleiemegler vil de hjelpe deg hele veien. Bare det å benytte seg av en utleiemegler tiltrekker seg de beste leietakerne, som gir deg en ekstra trygghet. Det koster noe for deg som utleier, men til gjengjeld får du et svært ryddig leieforhold og hjelp dersom det oppstår problemer.

Slipp visninger, annonsering og intervju

Utleiemegleren finner gode leietakere gjennom å lese søknader med vedlagt CV og holde visninger. Dersom du gjør jobben selv må du betale for annonsering og bruke tid på å holde visninger og intervjuer.

Ved bruk av utleiemegler inngår det annonsering på Facebook, deres hjemmeside og Finn. Det gjør at prosessen går betydelig raskere, da de allerede har et etablert nettverk. 

OBS! Selv om du bruker en utleiemegler er det fremdeles du som står ansvarlig og bærer risikoen. Det vil si at du uansett bør ha en utleieforsikring i tillegg uansett om du bruker utleiemegler eller ikke. Dette er også rådet fra utleiemeglere. 

Leiegaranti og depositumskonto

Når du skal leie ut boligen er det viktig at du har en form for sikkerhet. Dersom du skal ha utleieforsikring vil det også være vanlig at du må ha en form for sikkerhet for at forsikringen skal gjelde.

Det finnes to former for garantier at leietaker betaler. Dette er depositumsgaranti og leiegaranti. Begge formene vil gi god sikkerhet, men det beste alternativet er depositumskonto. 

Depostiumsgaranti - 3 ganger leien

Depositumskontoen er det utleier som betaler for, og vil koste rundt 500kr ved opprettelse i nettbanken og ca. 1000kr dersom du får banken til å gjøre det for deg. 

For noen leietakere er depositumssummen svært høy, ettersom det normalt sett er basert på tre måneders husleie. Ligger husleien på 10 000kr i måneden må leietaker ut med 30 000kr, som for noen vil være mer enn de kan sette til side til en depositumskonto.

Leiegaranti for de som ikke har mulighet

Dersom leietakeren ikke har mulighet til eller ønsker depositumskonto er leiegaranti en løsning. Leiegaranti vil si at en tredjepart stiller som sikkerhet. Denne tredjeparten kan være et familiemedlem, arbeidsgiver, NAV eller et forsikringsselskap.  

Sekundærbolig til utleiebolig

Det er mange måter å investere kapital på. Noen plasserer pengene i fond eller forvalter egen aksjeportefølje. Andre velger å kjøpe en sekundærbolig for utleie. Vurderer du å kjøpe en sekundærbolig? Da er det noen punkter du må være klar over for å se om det er lønnsomt på langsiktig basis.

Risiko ved investering av utleiebolig

Det er alltid en viss risiko forbundet med kjøp av sekundærbolig, men hvor høy risiko det er vil være avhengig av hva slags bolig det er og hvor boligen ligger. Boligprisene følger markedet og noen steder er mer attraktivt og enklere å få solgt, samt at sannsynlighet for at boligen synker i verdi er lavere.

Dette er for eksempel tilfelle for mange boliger i Oslo, da stadig flere ønsker å flytte til hovedstaten. 

Beliggenhet og oppussing

Første punkt er altså at du bør gjøre litt forarbeid for å sikre at sekundærboligen har en god beliggenhet. Du bør også tenke på hva slags bolig du kjøper. Velger du en eldre bolig må du tenke på at det kan forekomme oppussingsarbeid i større grad enn i et nybygg.

Sekundærbolig med boliglån 

Det har også skjedd en rekke innstramninger som gjør at en utleiebolig ikke lenger er like lukrativt alternativ. Du må skatte av utleieinntekten, samtidig som at Norges Bank setter opp styringsrenten som fører til at bankene setter opp boliglånsrenten. Det vil si at det blir dyrere å ha boliglån.

Husk også å tenke på at det å leie ut vil føre til slitasje i boligen. Boligen må altså stige såpass i verdi at det dekker lånet med renter, oppussing og vedlikehold. 

Så er det dette med finansiering av sekundærboligen. I Oslo kreves det minst 40% egenkapital ved kjøp av sekundærbolig, ellers gjelder 15% av egenkapital som ved primærbolig. 

Budsjett 

Du gjør det lurt i å sette oppe et budsjett. Budsjettet kan settes opp slik regnet på pr. måned og pr. år:

Utleiepris – felleskostnader – vedlikeholdskostnader = Netto leieinntekter

Netto leieinntekter – skatt = leieinntekter etter skatt

Leieinntekter etter skatt - rentekostnader på lån + skattefradrag på renter = leieinntekter etter skatt og renter

Ettersom utleiepris vil kunne variere og går etter etterspørselen i markedet kan du gjerne sette opp budsjett med ulike leiepriser for å forsikre deg om at du vil gå i pluss. Når du skal sette leieprisen bør du sjekke hva tilsvarende boliger blir leid ut for i samme område.

Dette gjør du enkelt gjennom blant annet Hybel.no og Finn.no. Du bør også ta høyde for perioder uten leieinntekt, ettersom det kan ta tid før du finner ny leieboer dersom en leieboer ønsker å flytte ut. 

Utleie skatt kalkulator

En enkel måte å regne på lønnsomheten av å investere i en bolig som er ment til å leie ut, er å bruke en kalkulator. Smarte Penger har en slik kalkulator der det fremgår langt mer detaljert enn det enkle budsjettet som nevnt ovenfor. 

Skattefordel ved salg

Etter en viss tid vil du nok ønske å selge din sekundærbolig. Her ligger det en potensiell skattefordel der du vil kunne få salgsgevinsten skattefritt. Da må du ha bodd i boligen minst 12 av de siste 24 månedene før salget og ha eid boligen i minst ett år. I praksis vil dette være lite aktuelt for mange, men det er verdt å ha i bakhodet.