Skatt på utleie av leilighet og annen bolig

Skatt på utleie av bolig

Det gjelder egne skatteregler for om du leier ut:

• Egen bolig
• Deler av egen bolig
• Fritidseiendom du bruker i Norge
• Fritidseiendom du bruker i utlandet
• Eiendom du bare leier ut i Norge
• Eiendom du bare leier ut i utlandet
• Korttidsutleie av egen bolig og fritidseiendom

Om leieinntekten er skattefri eller skattepliktig avhenger av hva slags eiendom du leier ut.

Her skal vi gå gjennom ulike former for utleie og du kan lese de punktene som er relevant i din situasjon.

Utleie av boligen du bor i

Dette er boligen du har folkeregistrert adresse på. Om inntekten er skattepliktig kommer an på hvor mye av din bolig du leier ut, og om du bor i boligen selv.

Ved leieinntekt på inntil 20 000 kroner per år er leieinntekten skattefri.

Når leieinntektene overstiger dette beløpet, vil leieinntektene være skattepliktig fra første krone.

Underskudd vil på tilsvarende måte komme til fradrag.

Trekk fra andre kostander

Hvis disse kostnadene er knyttet til utleie, kan du kreve litt fradrag for dem i skattemeldingen:

• Vedlikehold
• Kommunale avgifter
• Forsikringer
• Eiendomsskatt
• Annonsering, formidling og visning
• Festeavgift
• Strøm, oppvarming og renhold
• Møbler og innbo
• Felleskostnader
• Reisekostnader
• Gebyr til depositumskonto
• Boligtaksering
• Eget vedlikeholdsarbeid på eiendommen

Her beskrives regelverket for utleie av hele egen bolig under forutsetning av at utleieforholdet har en varighet på minst 30 dager. 

Du får ikke fradrag for kostnader knyttet til kortidsutleie av egen bolig.

Hvis du leier ut boligen din en del av året, men mer enn 30 dager, kan du få fradrag for de kostandene som er relatert til utleieperiodens lengde.

På skatteetaten kan du lese de ulike reglene for skatt ved ulike leieformer. Her er det også et skille for om du leier du hele eller en del av boligen. 

Skattefri leieinntekt

At inntektene er skattefrie gjelder kun dersom utleieforholdet har en varighet på over 30 dager.

Du trenger ikke fylle ut leieinntekten i skattemeldinger, og får derfor heller ikke ført fradrag for kostnader som knytter seg til utleieforholdet. 

Betale skatt for leieinntekt?

Leier du ut mer enn halvparten av egen bolig, vil leieinntekten være skattepliktig. Dette gjelder dersom beløpet overstiger 20 000 kroner, også i perioder der mindre enn halvparten av boligen er leid ut.

Fritidseiendom du bruker i Norge 

Ved fritidseiendom anses eiendom som brukes av deg i ferier og fritid, typisk hytter og landsteder.

Fritidseiendom gjelder også ordinær enebolig dersom den kun benyttes til fritidsformål. Her gjelder skattereglene at du kan ha en utleieinntekt på 10 000 kroner årlig som er skattefritt.

Eier du flere fritidseiendommer gjelder beløpsgrensen for hver eiendom. Ved utleieinntekt utover dette vil det overskytende beløpet ha 85% skattepliktig inntekt. 

Du kan leie ut boligen til fritidsformål deler av året, men du må også selv benytte deg av eiendommen i rimelig omfang.

Dersom du leier ut eiendommen som fast bolig for andre vil det ikke lenger regnes som en fritidseiendom, men da som en boligeiendom.

Da vil alle inntekter være skattepliktig fra første krone.

Fritidseiendom du bruker i utlandet 

Fritidseiendom i utlandet er eiendom du bruker i ferier og fritid.

Er du skattemessig bosatt i Norge er leieinntekter av eiendommen skattepliktig i Norge.

Her gjelder tilsvarende regler som ovenfor. For å unngå dobbeltbeskatning har Norge inngått skatteavtaler med mange land.

For å forsikre deg om at du ikke skatter dobbelt opp bør du sjekke opp i hvilke regler som gjelder for landet fritidseiendommen ligger i.

Du kan også unngå dobbeltbeskatning dersom eiendommen ligger i et land Norge ikke har en skatteavtale med. 

Bolig eller fritidseiendom du kun leier ut i Norge 

Om du har en sekundærbolig eller fritidseiendom som du selv ikke bor i, eller bruker i ferier og fritid, vil utleieinntekten være skattepliktig fra første krone.

Dette er fordi de anses som rene utleieboliger eller utleiehytter. Her vil det være relevant å få med seg fradrag for kostnader knyttet til denne formen for utleie. 

Bolig eller fritidseiendom du kun leier ut i utlandet 

Dersom du er skattemessig bosatt i Norge vil leieinntekten være skattepliktig til Norge etter samme regler som gjelder for «bolig eller fritidseiendom du kun leier ut i Norge».

Altså er det i utgangspunktet skattepliktig fra første krone.

Utleieinntektene her kan være skattepliktig også i det landet som eiendommen befinner seg i. Sjekk derfor opp slik at du unngår dobbelt beskatning.

Utleie til nærstående

Om du skal leie ut til familien din som barn, foreldre, besteforeldre, søsken, søskenbarn eller nevø/niese vil de samme reglene gjelde som ved ordinære utleieforhold.

Dette gjelder dersom utleien er satt til markedspris.

Velger du å heller leie ut til redusert pris eller gratis kan det være skattefritt gitt visse vilkår, selv om det normalt sett er skattepliktig. Personen i familien som for eksempel bor gratis vil få en skattepliktig fordel.

Dekker derimot familiemedlemmet alle løpende driftskostnader med boligen, åpner skattereglene for at hennes eller hans bruk kan være skattefritt gjennom nærståenderegelen.

Da må han eller hun dekke alle relevante driftskostnader, slik som:

• Felleskostnader til borettslaget eller sameiet
• Vedlikeholdskostnader
• Strøm

Kortidsutleie av egen bolig eller fritidseiendom

Kortidsutleie har tilsvarende skatteregler som langtidsutleie av eiendom. Dette gjelder altså utleie under 30 dager, som for eksempel gjennom Airbnb.

Dersom du leier ut boligen i mindre enn 30 dager vil inntekten være skattepliktig etter sjablongmetoden.

De første 10 000 kronene er skattefrie, men etter dette vil du bli beskattet med 85% av det overskytende beløpet. Denne trettidagers-grensen gjelder for hvert utleieforhold. 

Det er ingen endring i skattereglene for kortidsutleie av fritidseiendom og boligeiendom du selv ikke bor i.

Hvem kan leie ut bolig?

For at du skal kunne leie ut en bolig må du stå som eier av boligen. Samt at boligen må være godkjent til utlån fra kommunen som fremgår fra plan- og bygningsloven. Les om godkjent tilbygg her

Det avgjørende for skatteplikten er hvor mye av boligen din du leier ut, regnet etter utleieverdi, og din egen bruk av boligen.

Dersom du eier en enebolig med en hybelleilighet vil det være skattepliktig når du leier mer enn halvparten av boligen.

Dersom utleie av boligen er skattepliktig kan du få fradrag for kostnader til vedlikehold, forsikringer, kommunale avgifter, kostnader til strøm og lignende. 

Få hjelp fra en utleiemegler

Når du skal leie ut boligen kan du enten gjøre all jobben selv, eller du kan få hjelp av en utleiemegler.

Uansett om du gjør det selv eller setter det bort er det viktig at du har et ryddig leieforhold.

Mange som velger å ta seg av alt med utleie selv, oppdager at det tar lang tid og kan ha uheldige økonomiske konsekvenser.

Dersom du bor i boligen selv, og kun leier ut et beboelsesrom, har du i større grad kontroll og risikoen er derfor lavere. 

Ved utleie er det en risiko for at leietaker ikke betaler, ikke oppfører seg greit, eller at leietaker ikke behandler boligen pent.

I denne artikkelen kan du lese om hvordan du kaster ut leietakeren som følge av naboklager eller hærverk.

Trygghet med hjelp fra utleiemegler

En utleiemegler kan hjelpe deg på veien.

Å benytte seg av en utleiemegler tiltrekker seg ofte gode og seriøse leietakerne, som gir deg en ekstra trygghet.

Det koster noe for deg som utleier, men til gjengjeld får du et svært ryddig leieforhold og hjelp dersom det oppstår problemer.

Slipp visninger, annonsering og intervju

Utleiemegleren finner gode leietakere gjennom å lese søknader med vedlagt CV og holde visninger.

Dersom du gjør jobben selv, må du betale for annonsering og bruke tid på å holde visninger og intervjuer.

Ved bruk av utleiemegler inngår det annonsering på Facebook, deres hjemmeside og Finn. Det gjør at prosessen går betydelig raskere, da de allerede har et etablert nettverk. 

OBS! Selv om du bruker en utleiemegler er det fremdeles du som står ansvarlig og bærer risikoen.

Uansett om du bruker utleiemegler eller ikke, burde du investere i en utleieforsikring.

Leiegaranti og depositumskonto

Når du skal leie ut boligen er det viktig at du har en form for sikkerhet. 

Det finnes to former for garantier at leietaker betaler. Dette er depositumsgaranti og leiegaranti. 

Begge formene vil gi god sikkerhet, men det beste alternativet er depositumskonto. 

Ønsker du å investere i en sekundærbolig for uteie? Les mer her.

Skattefordel ved salg

Etter en viss tid vil du nok ønske å selge din sekundærbolig. Her ligger det en potensiell skattefordel der du vil kunne få salgsgevinsten skattefritt. 

Da må du ha bodd i boligen minst 12 av de siste 24 månedene før salget og ha eid boligen i minst ett år. 

I praksis vil dette være lite aktuelt for mange, men det er verdt å ha i bakhodet. 

Ved utleie er det mange ulike skatteregler. Her er det viktig å sette seg godt inn i reglene for det type objektet du leier ut. 

Uansett bør du lese godt over reglene hos Skatteetaten for å sikre at du er forberedt på skattesatser som gjelder og hvor skattepliktig inntekt føres i skattemeldingen. 

Trenger du hjelp i forbindelse med utleie?

Enten du ønsker boliglån til å kjøpe en bolig for utleie, hjelp fra en utleiemegler til utleie av bolig, taksering fra takstmann, forsikring for utleie forholdet eller å hyre inn en eiendomsmegler for å selge boligen - vi hjelper deg!

Alt du trenger å gjøre er å fylle ut skjemaet på siden til tjenesten du ønsker.

Dersom du velger takstmann, utleiemegler, forsikring eller eiendomsmegler, kan vi innhente ulike tilbud fra flere forskjellige og dyktige eiendomsmeglere.

Dersom du ønsker et boliglån, kan vi forhandle frem et godt tilbud til deg.

Tjenesten er gratis og uforpliktende!

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline jobber i Tjenestetorget som innholdsprodusent. Hun er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun skriver derfor artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling.

[email protected]