Fremleie av leilighet - hvordan fungerer det?

Regler for fremleie:

• Krever godkjenning fra utleier

• Tillatt ved midlertidig fravær (opptil 2 år)

• Tillatt ved særskilte grunner (sykdom, militærtjeneste)

• Ulovlig fremleie kan føre til oppsigelse

• Fremleier har egne rettigheter etter husleieloven

Hva er fremleie?

Det er mange grunner til hvorfor noen velger å fremleie. Kanskje man bor i en annen by, på hytta eller i en annen bolig store deler av året. Da er det både økonomisk og lurt å ha noen til å ta seg av boligen.

Det er en del regler som leietakeren må forholde seg til ved fremleie av en leilighet, bolig, eller et husrom. 

Når en leietaker fremleier en leilighet til en annen, overlater man også ansvaret av leiligheten til den som fremleier. Allikevel vil det være den opprinnelige leietakeren som står med ansvaret ovenfor utleier igjen.

Fremleie utgjør som regel et eget kontraktsforhold, i tillegg til det forhold som er mellom utleier og leier.

Videre kan du lese om hvilke regler som gjelder, og få svar på: kan utleier nekte fremleie?

Utleier, hovedleier, fremleier

Et vanlig leieforhold er som regel mellom en leietaker og utleier.

Ved fremleie har vi derimot en utleier, hovedleier og fremleier.

Utleier

Den som eier leieobjektet omtales som utleier. Utleier leier ut leieobjektet sitt til en annen person eller familie - som heter hovedleieren.

Utleier har hovedansvaret for vedlikehold av boligen, og må sørge for at den oppfyller kravene for å kunne leies ut.

Hovedleier

En leietaker er den personen som er utleiers motpart i et leieforhold. Forpliktelsene de har til hverandre vil som oftest være regulert i en leiekontrakt.

Hovedleier er den personen som bor i boligen som leies ut. Vedkomne har altså ansvaret for det daglige vedlikeholdet, og er den som fremleier leiligheten.

Her kan du lese mer om leietakers rettigheter.

Fremleier

Dersom leieobjektet blir fremleid til noen andre, vil de som overtar leien bli kalt fremleier. Dette gir et hierarkisk-system som definerer ansvarsfordelingen.

Problemer som fremleier har med leieforholdet må tas med hovedleieren, som igjen vil ta problemet videre til utleieren, dersom det er relevant. 

Flere kontrakter

I et fremleie-forhold trenger man to leiekontrakter. Den ene er mellom utleier og hovedleier, og den andre er mellom hovedleier og fremleier. Det er viktig å påpeke at kontraktene er selvstendige og kan inneholde forskjellige krav.

Fremleier burde også be om å få se kontrakten mellom utleier og opprinnelig leier. Det gir en indikasjon på hvor rettferdig leieavtalen, regler og husleien er.

Utleierens samtykke

Dersom leietakeren ønsker å fremleie må de få samtykke fra utleieren - om ikke annet er nedskrevet i kontrakten.

Det betyr at utleiere må bli informert om at leietakeren skal fremleie, og gi tillatelse til fremleie uten å bli direkte involvert selv.

Utleier må ha en saklig grunn til å nekte godkjenning av fremleie.

Fremleie del av hele boligen

Dersom en leietaker leier hele boligen av utleier, kan de bestemme å fremleie et rom i boligen, så lenge de får godkjenning av utleier. Dette kan heller ikke nektes uten saklig grunn.

Hva er saklig grunn for å nekte fremleie?

Begrunnelsene for å nekte kan variere mellom leieforhold, men det mest åpenbare er at leieobjektet blir overbefolket.

Godkjennelse kan bare nektes dersom fremleierens forhold gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket.

En annen grunn til å nekte fremleie kan være at framleieren ikke er kvalifisert som en leietaker. Dette krever håndfaste begrunnelser, og kan ikke begrunnes i etnisitet, kjønn, seksuell orientering eller andre diskriminerende faktorer. 

Det er strengt forbudt å diskriminere på utleiemarkedet. Ifølge husleieloven § 1-8. Forbud mot diskriminering gjelder likestilling- og diskrimineringsloven i slike forhold.

Dersom utleieren mener han har saklig grunn til å avslå søknaden om fremleie, skal dette gjøres skriftlig og innen fristen på en måned fra mottaket av søknad.

Hvem er ansvarlig for hva?

Utleier har hovedansvaret for vedlikehold av boligen, hvis ikke noe annet er avtalt. Dersom for eksempel dører eller vindusruter skiftes ut, er dette hovedeiers ansvar.

Hvis utleier ikke overholder plikten sin, og ikke klarer å leie ut en godkjent utleieleilighet, kan leietaker kreve avslag i husleien, eller si opp kontrakten.

Til tross for at hovedleier flytter fra boligen, eller leier ut en del av den, er vedkomne fortsatt ansvarlig for å overholde sin del av leiekontrakten med utleier.

Det betyr at alle 3 parter har et ansvar for at vedlikeholdsplikten blir overholdt, og er ansvarlig for skader på leieobjektet. Hva skaden er, avgjør hvem som står ansvarlig.

Hva er vedlikeholdsplikten?

Hvis ikke annet er avtalt, plikter hovedleier å vedlikeholde inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen. Det gjelder for eksempel nødvendig rengjøring, batteriskift og testing av utstyr.

Hovedleier har også en plikt til å hindre at skader utvikler seg, som for eksempel en vannlekkasje. Hvis man ikke gjør dette, risikerer du å bli erstatningsansvarlig.

Hva er fremleier ansvarlig for?

Fremleier er ansvarlig for mye av det samme som hovedleier, men hva man kan forvente at vedkomne har ansvar for vil også avhenge av hvor lenge leieperioden er.

Dette sier seg selv. Hvis du leier et sted i en uke, kan det ikke stilles samme krav til deg som om du bor der i ett år.

Fremleiekontrakt

Hovedleieren burde ha en egen fremleiekontrakt med fremleieren, og det kan godt være en gjentakelse av leiekontrakten mellom hovedleier og utleier, men med nødvendige justeringer. 

For eksempel kan kravene om vedlikeholdsplikt være med de samme i begge kontraktene.

Da må fremleieren overholde vedlikeholdsplikten ovenfor hovedleier, og slik overholder hovedleieren vedlikeholdsplikten ovenfor utleier.

Husk å opprette en depositumskonto

Dersom du leter etter en fremleie-kontrakt-mal, kan du for eksempel bruke en standard leiekontrakt fra Forbrukerrådet. Denne kontrakten blir da en fremleieavtale mellom hovedleier og fremleier.

Hovedleier burde også opprette en depositumskonto for fremleie depositum, slik at hovedleier har samme garanti som utleier.

Husk at du som hovedleier får inntekter når du fremleier, og alt over 10 000 kroner tjent på fremleie = skatt å betale.

Tidsbestemte kontrakter

En tidsbestemt kontrakt er en leieavtale som gjelder for en bestemt tid.

Dersom leietakeren ønsker å fremleie i den resterende perioden av kontrakten kan de gjøre det med utleierens godkjennelse.

I tilfeller der utleieren ikke gir samtykke til fremleie, uten at det forekommer en saklig begrunnelse, har leietaker rett til å si opp leieavtalen med en oppsigelsestid på tre måneder fra første månedsskifte.

Leietaker må fortsatt betale leie for oppsigelsestiden.

Les mer om oppsigelse av leiekontrakt eller utkastelse av leietaker her. 

Midlertidig fravær

Dersom leietakeren har tungtveiende grunner til å være borte fra leiligheten har de som regel en rett til å fremleie.

Disse grunnene kan for eksempel være militærtjeneste, utdanning og sykdom. Ved midlertidig fravær kan leietakeren fremleies i inntil to år.

Godkjenning ved passivitet

Når en leietaker ønsker å fremleie kan de velge å skrive en søknad, eller informere utleieren muntlig.

Det er absolutt en fordel å sende en søknad, da skriftlige beskjeder fungerer som håndfaste bevis for at man har kommet til enighet, eller blitt informert.

Dersom leietaker sender en søknad om fremleie av en bolig eller et husrom, har utleieren en svarfrist på en måned etter at de har mottatt henvendelsen.

Dersom leietaker ikke får et svar innen denne fristen vil søknaden regnes som godkjent, og leieboeren har rett til å fremleie.

Hvis leietakeren gjør henvendelsen muntlig, har ikke utleieren noen svarfrist.

Ønsker du hjelp til å leie bolig eller en del av boligen?

Uansett om du er utleier eller hovedleier, kan det være fint å få hjelp av en eiendomsmegler.

En eiendomsmegler har god erfaring med alt fra leiekontrakter, husregler, opprettelse av depositumskonto, og kan hjelpe deg derfor det oppstår noen konflikter eller uenigheter.

Ønsker du et gratis og uforpliktende tilbud på utleiemegler?

Alt du trenger å gjøre er å fylle ut skjemaet på siden vår. Etter kort tid vil du motta flere tilbud fra dyktige utleiemeglere. Da står du fritt til å velge!

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun har skrevet en rekke artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling.

[email protected]