Fremleie - hvordan gjøre det?
Ved fremleie er det den orginale leieren som leier ut til en annen. Hva er regleverket omkring dette, og hvilke rettigheter har de forskjellige partene?
INNHOLDSFORTEGNELSE
Hva er fremleie?
Kort fortalt betyr det at den opprinnelige leieren får noen andre til å overta leieobjektet etter å ha mottatt utleiers godkjenning. Det er en del regler som leietakeren må forholde seg til ved fremleie av leilighet, fremleie av bolig, eller av et husrom.
Når en leietaker fremleier må de også overlate ansvar av leieligheten til den som fremleier. Allikevel er det den opprinnelige leietakeren som står med ansvaret ovenfor utleieren.
Roller - Utleier, hovedleier, fremleier
Den som eier leieobjektet omtales som utleier. Utleier leier ut leieobjektet sitt til en annen person eller familie - som heter hovedleieren. Dersom leieobjektet blir fremleid til noen andre, vil de som overtar leien bli kalt fremleier. Dette gir et hierarkisk-system som definerer ansvarsfordelingen.
Når en husstand blir fremleid blir hovedleieren en psuedo-utleier for fremleier. Det betyr at problemer som fremleier har med leieforholdet må taes med hovedleieren, som tar problemene videre til utleieren dersom det er relevant.
Flere kontrakter
Det er to leiekontrakter involvert i et fremleie forhold. Den ene er mellom utleier og hovedleier, og den andre er mellom hovedleier og fremleier. Det er viktig å påpeke at kontraktene er selvstendige og kan innholde forskjellige krav.
Den som blir fremleiet til burde be om å få se kontrakten mellom utleier og opprinnelig leier. Det gir en indikasjon på hvor rettferdig leieavtalen, regler og husleien er.
Hvem er ansvarlig for hva?
Tiltross for at hovedleier flytter fra husstanden, eller leier ut en del av boligen, er hovedleier fortsatt ansvarlig for å overholde leiekontrakten med utleier. Det betyr at hovedleieren fortsatt har ansvaret for at vedlikeholdsplikten blir overholdt og er ansvarlig for skader på leieobjektet.
Hovedleieren burde ha en egen fremleiekontrakt med fremleieren, og det kan godt være en gjentakelse av leiekontrakten mellom hovedleier og utleier med nødvendige justeringer.
For eksempel kan det være krav om vedlikeholdsplikt med de samme rettningslinjene i begge kontraktene. Da må fremleieren overholde vedlikeholdsplinkten ovenfor hovedleier, og slik overholder hovedleieren vedlikeholdsplinkten ovenfor utleier.
Kontrakt - fremleie for hovedleier
Dersom du leter etter en fremleie-kontrakt mal kan du i grunn bruke en standard leiekontrakt fra Forbrukerrådet. Denne kontrakten blir da en fremleieavtale mellom hovedleier og fremleier.
Hovedleier brude også opprette en depositumskonto for fremleie depositum, slik at de har samme garanti som utleier. Husk at du som hovedleier får inntekter når du fremleier, og alt over 10 000kr tjent på fremleie = skatt å betale.
Utleierens samtykke
Dersom leietakeren ønsker å fremleie må de få samtykke fra utleieren, om ikke annet er nedskrevet i kontrakten. Det betyr at utleiere kan gi tillatelse til fremleie uten at de blir involvert, eller gi tillatelse så lenge de blir informert om at leietakeren skal fremleie.
Utleier må ha en saklig grunn for å nekte godkjenning av fremleie.
Fremleie del av hele boligen
Dersom en leietaker leier hele boligen av utleier, kan de bestemme å fremleie rom i boligen så lenge de får godkjenning av utleier. Dette kan heller ikke nektes uten saklig grunn.
Saklig grunn for å nekte fremleie
Begrunnelsene for å nekte kan være variere mellom leieforhold, men det mest åpenbare er at leieobjektet blir overbefolket. En annen grunn kan være at framleieren ikke er kvalifisert som en leietaker. Dette krevet håndfaste begrunnelser, og det kan ikke grunnes i etnisitet, kjønn, seksuell orientering eller andre diskriminerende faktorer.
Det er strengt forbundt å diskriminere på utleiemarkedet. I følge husleieloven § 1-8. Forbud mot diskriminering gjelder likestilling- og diskrimineringsloven i slike forhold.
Tidsbestemte kontrakter
En tidsbestemt kontrakt er en leieavtale som gjelder for en bestemt tid. Dersom leietakeren ønsker å fremleie i den resterende perioden av kontrakten kan de gjøre det med utleierens godkjennelse. I tilfeller der utleieren ikke gir samtykke til fremleie uten at det forekommer en saklig begrunnelse, har leietaker rett til å si opp leieavtalen med en oppsigelsestid på tre måneder fra første månedsskifte. Leietaker må fortsatt betale leie for oppsigelsestiden.
Midlertidig fravær
Dersom leietakeren har tungtveiende grunner til å være borte fra leiligheten har de en rett til å fremleie til andre. Disse grunnene kan inkludere blant annet arbeid, militærtjeneste, utdanning og sykdom. Ved midlertidig fravær kan leietakeren fremleie i inntill to år.
Godkjenning ved passitivitet
Når en leietaker ønsker å fremleie kan de velge å skrive søknaden eller informere utleieren muntlig. Det er absolutt en fordel å sende en søknad, da skriftelige beskjeder fungerer som håndfaste bevis for at man har kommet til enighet eller blitt informert.
Dersom leietaker sender en søknad på at de ønsker å fremleie en tidsbestemt bolig eller husrom har utleieren en svarfrist på en måned etter at de har mottatt henvendelsen, til å svare på den. Dersom et svar ikke blir gitt innen den tiden vil søknaden regnes som godkjent og leieboeren har rett til å fremleie.
Hvis leietakeren gjør henvendelsen muntlig har ikke utleieren noen svarfrist.
