Alt du trenger å vite om leietakers rettigheter

Loven om husleieavtaler, også kjent som husleieloven, gjelder for husrom som brukes som bolig.  Det er mye å kunne, men mye beror seg også på vanlig folkeskikk og allmannskunnskap.

Husleieloven

Husleieloven er en lov om husleie mellom utleier og leietaker. Den legger grunnlaget for alle utleieavtaler av bolig og regler for utleie. Den tar for seg leieboers rettigheter og ansvar, og utleiers ansvar og rettigheter.

Det kan ikke gjøres avtaler som er mindre gunstige for leieren enn det som er nedskrevet i loven.

Overlevering

Overleveringen regnes som gjennomført når leietaker har fått nøkler og uhindret atkomst til utleierommet. Dersom utleierommet er i vesentlig dårligere stand enn det som er nedskrevet i avtalen kan leieren nekte å overta rommet frem til standarden er hevet til avtale. 

Det er generelle krav til tilstanden av rommet. Om ikke annet er avtalt skal rommet og tilhørende gjenstander være ryddet og rengjort.

Uriktige og manglende opplysninger som leieren burde hatt kjennskap regnes som mangler og må rettes på av utleieren. Det betyr at dersom utleier leier ut rommet «som det er» er det alikevel krav om å forholde seg til kontrakten og standarden som er kommunisert til leietaker.

Mangler på leierommet

Det er viktig at kontrakten taes på alvor av både utleier og leietaker. De mangler som leieren kjenner til ved avtaleinngåelse regnes ikke som mangler om kontrakten er underskrevet. Om det oppdages mangler på rommet, må dette meldes fra om til utleier så raskt som mulig innen rimelig tid. 

Rettelser på mangler skal skje innen rimelig tid.

Om rommet eller deler av boligen ikke stilles til leietakers disposisjon til riktig tid er ikke leieren forpliktet til å betale for den tiden rommet var utilgjengelig. Når man leier en bolig der ett rom som er kontraktsfestet å inkluderes i leien ikke er tilgjengelig kan leier kreve avslag tilsvarende leieverdien av den forsinkede delen.

Leie - kontrakt

Hva skal være inkludert i husleien? I grunn er det bare rommet eller boligen man leier. Leien skal fastsettet til et bestemt beløp. Det betyr at forbruk av elektrisitet og annet forbruk enten kan inkluderes i den totale leien, eller fordeles mellom brukerene av eiendommen. Leieren kan kreve at utleier framlegger et årlig regnskap som viser størrelsen på disse ekstra kostnadene.

Utleieren kan gi instruksjoner på hvordan de ønsker å motta betalingen. Metoden må derimot ikke medføre merutgifter eller store ulemper for leieren. Leieren har dessuten alltid rett til å betale gjennom rettslige finansinstitusjoner i Norge. Leieren er ikke pliktig til å overføre leie til utlandet.

Depositum

Depositum brukes som sikkerhet for skyldig leie, skader på bruksobjekter og andre utgifter som leieren er skyldig i og utleier må dekke. Depositumsgrensen kan maks tilsvare seks måneders leie.

Depositumet skal settet inn på en egen konto som står i leietakens navn med de vanlige rentene som finansinstitusjonen tilbyr.

Den deponerte summen skal ligge urørt frem til leieforholdet opphører. Etter leieforholdet, i samarbeid med den gjeldende finansinstitusjonen, kan partene gjøre krav på de pengene de mener tilfaller dem. Dette må gjøres skriftelig og i samtykke med begge partene. Ved uenighet over kravene må partene i samtale for å løse eventuelle tvister gjennom samarbeid eller advokathjelp.

Husleie - kontrakt

Man kan inngå en muntlig avtale, men det er som sagt viktig at en leiekontrakt skrives når man inngår et leieforhold. En leiekontrakt reduserer konflikter og gjør det lettere å finne en løsning om problemer skulle oppstå. Har man signert på kontrakten er man også enig i det som står på kontrakten. 

Forbukerrådet har en standardkontrakt for leie av bolig: Forbrukerrådet husleiekontrakt og flere andre gode ressurser du kan bruke når du leier. Du trenger ikke lenger lete etter "forbrukerrådet leiekontrakt", da det er det samme.

Hva må leiekontrakten inneholde?

Leiekontrakten er en juridisk bindende avtale som både leietaker og utleier skriver under. Det er lurt med to kopier - én til utleier og én til leietaker - som begge blir signert. Denne kontrakten skal regulere rettighetene, plikter og detaljer omkring leieforholdet. Det er noen grunnleggende detaljer som burde svares for å unngå konflikt:

• Hvor mye er husleien?
• Hvor mye er depositum?
• Hvilke tilleggsbetalinger ligger i avtalen? (vann, strøm, internett, osv)
• Hvilke rom omfatter leieforholdet?
• Hva er oppsigelsesfristen?
• Når kan husleien øke? (Husleien kan kun øke én gang i året i forhold til konsumprisindeksen)
• Hvor lang er leieperioden?
• Hvilke plikter har leietaker?

Vanlige temapunkter - rettigheter leietaker

Man har mange rettigheter som leietaker og dersom utleier ikke utbedrer mangler i leiligheten, husrommet, eller boligen generelt regnes det som brudd på leiekontrakten. Huseiers ansvar ved utleie er å opprettholde standarden og forventningene dere har blitt enige om, men som leietaker har man også en del plikter og ansvar å forholde seg til.

Nedenfor ligger det forklaringer på noen av de vanligste temaene folk er nysgjerrige på når det kommer til husleieloven:

Husleieloven - Ro og orden

Om ikke annet er avtalt er både leier og utleier pliktig til å opprettholde vanlig ro og orden.  Dette gjelder vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleier har kommet med.

Det er ikke en spesifikk avgrensingning i husleieloven - støy skal holdes til et rimelig nivå og innenfor normbelagte regler. Det kan derimot være noen spesifikke regler om man bor i et sameie.

Ute i gaten kan det forekomme byggestøy - regler for dette diskuteres ikke i husleieloven. Er du interessert i lovene omkring dette kan du se forskriftene om begrensning av støy i Oslo kommune eller loven angående støy fra naboer. Dette gir en god indikasjon for de som lurer på regler for støy i boligområde.

Husleieloven - Besøk

Kan utleier nekte besøk? Nei. En utleier kan ikke nekte deg å ha besøk i husrommet eller boligen din.  Utleier kan heller ikke sette en grense på antall netter gjesten kan sove over i leiligheten. Om besøket er langvarig kan det argumenteres for at gjesten har flyttet inn, men i følge husleieloven har en leietaker rett til å ta opp en samboer i husstanden, så lenge utleieområdet ikke blir overbefolket.

Husleieloven - Muggsopp

Hva er leietaker-rettigheter ved muggsopp? Husleieloven nevner ikke spesifikt muggsopp, men skade på husrommet. Om leieren oppdager skade enten på sitt husrom eller i boligen er leieren pliktig til å melde fra innen rimelig tid. En av fordelene med å være på visning av utleiestedet er at du kan oppdage muggsopp på bad eller rommet før du inngår en avtale og velge å ikke godta skadene. 

Dersom man ikke kan være til stede på visning er det absolutt en idé å spørre om noen kan gå på visning for deg. Undersøk om du kjenner noen som kan dra på visning for deg, eller om det finnes organisasjoner som kan gjøre det for deg.

Husleieloven - Vedlikehold

Husleieloven gir innsikt i leietakers vedlikeholdsplikt. Om ikke annet er avtalt er utleier pliktet til å holde den utleide boligen eller rommet i den stand som leieren har krav på etter overekkelsen. 

Hva kan utleier kreve? Samtidig er leieren pliktig til å vedlikeholde inventar, utstyr og diverse detaljer som vannklosett, elektriske kontakter og annet som ikke er en del av den faste eiendommen. Dette gjelder også nødvendig funksjonskontroll av for eksempel røykvarseler, brannslukningsutstyr og rengjøring. Utleier skal betale for utskiftninger som må skje, om ikke annet er avtalt.

Om vedlikeholdet forårsaker en betydelig ulempe for leieren, kan leieren ha krav på redusert husleie i den perioden vedlikeholdet skaper problemer.  Det samme gjelder om utleier pusser opp. Når det er sagt kan ikke utleier øke husleie ved oppussing om ikke annet er avtalt. 

Husleieloven - Hvitevarer

Om ikke annet er avtalt er det leietaker som står ansvarlig for å anskaffe hvitevarer. Om man ikke har sine egne hvitevarer er det en god idé å se etter møblerte boliger. Om hvitevarer skal være inkludert i leien er det en annen historie, og du kan kreve at hvitevarene skal fikses om de har blitt ødelagt av vanlig slit og bruk.

Husleieloven - Internett

Internettet inngår i samme regelverk som strøm og annet forbruk. Om ikke annet er avtalt eller presisert inngår dette i husleien.

Husleieloven - Utleiers tilgang

Leieren er pliktig til å gi utleieren tilgang til husrommet for tilsyn, i den grad det trengs for å gjennomføre pliktig vedlikehold, lovelige forandringer og annet arbeid som kan hindre skade på boligen eller rommet. Leieren skal ha beskjed om slikt arbeid i rimelig tid før arbeid og tilsyn foretas.

Utleier kan ikke spasere fritt inn i boligen uten å ha gitt beskjed i forkant.

Normal slitasje - husleieloven

Normal slitasje er et vanskelig tema, og må vurderes i hver enkel sak. Det er andre forventninger til hva som utgjør normal slitasje for en barnefamilie og en student. Utleier må i alle fall godta det som ansees som normal slitasje ved bruk av husrommet eller boligen. 

Det kan være en idé å ta bilder av rommet eller boligen der du mistenker at det kan forekomme skader. Ta gjerne bilder av rommet eller boligen som ser ut som det er spesielt slitt ut. Da er man mer beredt på en situasjon der man kan få skylden for noe som har blitt slitt ut av andre eller uheldigvis blir ødelagt under ditt opphold.

Brudd på leiekontrakt

Dersom det oppstår brudd på leiekontrakten har både utleier og leietaker virkemidler og sanksjoner for å løse konflikten. 

Utleier har blant annet depositum som en forsikring dersom det skulle forkomme eventuelle kontraktsbrudd eller erstatningskrav. Dette skal betale for manglende leiebetaling og skader på leiligheten forårsaket av leieren.

Leietaker har også en del forsikringer i form av sanksjoner. Dersom leietaker opplever brudd på husleiekontrakt fra utleiers side kan leietaker holde tilbake leie for å sikre at utleier tilfredsstiller leiekontrakten. Om utleieren ikke tilfredsstiller utleiers ansvar om å rette opp i mangelen kan leietaker kreve avslag i husleien, kreve erstattning for økonomisk tap, eller heve leieavtalen.

Leietaker skal bruke de sanksjonene som anses som hensiktsmessig for situasjonen.

Rettigheter ved salg av bolig

Dersom utleier selger utleieboligen må den nye eieren forholde seg til den avtale som eksisterer mellom utleier og leietaker. Den nye utleieren har ikke mulighet til å bryte en eksiterende avtale som er knyttet til en bolig de kjøpt. Den nye utleieren overtar den opprinnelige utleiers plikter og rettigheter. Dersom det oppstår mangler må den nye eieren utbedre mangelen.

Du trenger ikke gjøre det alene

Dersom du ønsker å leie ut en del eller hele boligen din kan det være godt med litt hjelp. På Tjenestetorget kan du få tilbud fra flere utleiemeglere og velge den som passer deg best - helt gratis og uforpliktende! De hjelper deg å finne en god leietaker og tar seg av annonser, visninger, depositumskontoer og leiekontrakten. Enkel og greit.

Skulle ting ha skjært seg og man trenger juridisk støtte, kan både leier og utleier få tilbud på advokattjenester på Tjenestetorget - også helt gratis og uforpliktende.

Julie Haarseth

Sist oppdatert: 26 februar 2021