Alt du trenger å vite om leietakers rettigheter

Husleieloven regulerer plikter og regler

Husleieloven er en lov om husleie mellom utleier og leietaker. Den legger grunnlaget for alle utleieavtaler av bolig, og regler for utleie. Husleieloven tar for seg leietakers rettigheter og plikter, og utleiers plikter og rettigheter.

Det kan ikke gjøres avtaler som er mindre gunstige for leietaker enn det som er nedskrevet i loven.

Hva skal leiekontrakten inneholde?

En leieavtale regulerer plikter, rettigheter og ansvar som partene tar på seg. I en leieavtale er det viktig å være enig om en fast husleie, som betales en gang i måneden.

Forbruk av strøm, tv, oppvarming og lignende, skal enten inkluderes i den totale leien, eller komme utenom. Leieren kan kreve at utleier framlegger et årlig regnskap som viser størrelsen på disse kostnadene.

Her kan finner du Forbrukerrådets mal til husleiekontrakt.

Leiekontrakten bør blant annet inneholde:

• Hvor mye er husleien?
• Hvor mye er depositum?
• Hvor lang er leieperioden?
• Hva annet er inkludert i leien? (vann, strøm, internett, osv.)
• Hvilke rom omfatter leieforholdet?
• Hva er oppsigelsesfristen?
• Når kan husleien øke? (Husleien kan kun øke én gang i året i forhold til konsumprisindeksen)
• Hvilke plikter har leietaker og utleier

Utleieren bestemmer hvordan de ønsker å motta husleien, men måten skal ikke medføre merutgifter eller store ulemper for leieren.

Du har alltid rett til å betale gjennom rettslige finansinstitusjoner i Norge. Som leietaker er du for eksempel ikke pliktig til å overføre leie til utlandet.

Leieavtalen er juridisk bindende.

Leiekontrakten er en juridisk bindende avtale som både leietaker og utleier skriver under på. Det er lurt med to kopier - én til utleier og én til leietaker - som begge blir signert.

Hvordan forholder leietaker seg til depositum?

Depositum er et pengebeløp som leietaker, etter avtale med utleier, stiller som sikkerhet.

Pengebeløpet blir satt på en depositumskonto i en bank eller annen godkjent finansinstitusjon, som ingen fritt kan disponere. Depositumet kan maksimalt tilsvare seks måneders husleie, og skal ikke betales kontant.

Det er faktisk ulovlig for utleier å sette inn depositum på sin egen konto.

Depositumet vil bli betalt tilbake til leietaker etter endt leieforhold, med mindre leietaker har misligholdt leieavtalen.

Når kan utleier ta av depositumet?

Dersom leietaker for eksempel har skadet husrommet, eller ikke betaler husleie, kan utleier beholde hele eller deler av depositumet.

Hvis leietaker har misligholdt leieavtalen, kan det bli snakk om utkastelse av leietaker. 

Hva skjer med depositumet når leieforholdet opphører?

Depositumet skal ligge urørt frem til leieforholdet tar slutt. I samarbeid med den gjeldende finansinstitusjonen, kan da partene gjøre krav på de pengene de mener de har rett på.

Dette må gjøres skriftlig og i samtykke med begge partene.

Leietaker har krav på rentene - det er tross alt leietakers penger.

Hvis det oppstår konflikt om hvordan depositumet skal utbetales, kan du få hjelp av dyktige advokater til å løse opp i eventuelle tvister.

Rettigheter ved overlevering av utleieobjektet

Dersom leieobjektet er i vesentlig dårligere stand enn det som ble avtalt mellom leietaker og utleier, kan du nekte å overta leieobjektet.

Hvis dere var enige om å få noe skiftet ut, forbedret eller endret før innflytting, skal dette være i orden før overtakelse. Rommet eller boligen skal også være ryddet og rengjort.

Dine rettigheter som leietaker, gjør det mulig for deg å nekte overtagelse helt frem til utleier har fått fikset opp i dette.

Selv om utleier leier ut rommet «som det er», må man likevel forholde seg til hva som har blitt skrevet ned i kontrakten, eller på annen måte blitt kommunisert og avtalt mellom utleier og leietaker.

Leietakers rettigheter ved mangel

Hvis du oppdager mangler ved leieobjektet, må du melde fra om dette til utleier så raskt som mulig, innen rimelig tid.

Hva er en mangel?

Med mindre noe annet er avtalt, har leieobjektet en mangel dersom det ikke:

• Passer til formålet med leiekontrakten
• Passer til formålet tilsvarende leieobjekt vanligvis brukes til
• Er i samsvar med opplysningene som har blitt gitt eller avtalt

Unntak:

• Det vil ikke være snakk om en mangel dersom den uriktige opplysningen ikke kan antas å ha virket inn på partenes avtale.

Leietaker kan heller ikke klage på feil som var synlige, det ble opplyst om, eller som vedkomne burde ha kunne forventet.

Hvis leieobjektet har en mangel, må utleier rette på denne mangelen innen rimelig tid.

Hva er rimelig tid?

Hva man skal regne som "rimelig tid", må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Det burde blant annet tas hensyn til hva slags mangel det er snakk om, hvor omfattende utbedringer som må til, og mangelens betydning for leietaker.

Avslag i leiepris ved forsinkelse

Hvis utleieobjektet ikke stilles til leietakers disposisjon til riktig tid, er ikke leietaker forpliktet til å betale husleie for den tiden der utleieobjektet var utilgjengelig.

Hvis du leier en hel bolig, og bare ett av rommene ikke tilgjengelig, kan du kreve avslag i leien. Summen på avslaget burde tilsvare leieverdien av det aktuelle rommet.

Utleiers ansvar ved utleie

Utleiers ansvar ved utleie er å opprettholde standarden og forventningene dere har blitt enige om.

Vedkomne har også hovedansvaret for vedlikehold av boligen.

Leietaker kan ha krav på redusert husleie i den perioden der utleiers vedlikehold eller oppussing skaper problemer, hvis det forårsaker en betydelig ulempe.

Husleielovens regler om ro og orden

Om ikke annet er avtalt er både leier og utleier pliktig til å opprettholde vanlig ro og orden. Dette gjelder vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleier har kommet med.

Støy skal holdes til et rimelig og vanlig nivå. Husk at det kan gjelde noen spesifikke regler om man bor i et sameie.

Hvis du leier i et borettslag, må du følge borettslagets regler om ro og orden.

Leietakers rett til besøk

Kan utleier nekte besøk? Nei.

En utleier kan ikke nekte deg å ha besøk i husrommet eller boligen din. Utleier kan heller ikke sette en grense på antall netter gjesten kan sove over i leiligheten.

Om besøket er langvarig kan det argumenteres for at gjesten har flyttet inn, men ifølge husleieloven har en leietaker rett til å ta opp en samboer i husstanden, så lenge utleieobjektet ikke blir overbefolket.

Leietakers plikt til vedlikehold

Huseier har som sagt hovedansvaret for vedlikeholdet av boligen, med mindre dere har avtalt noe annet.

Hvis utleier ikke overholder plikten til å vedlikeholde boligen, kan leietaker kreve avslag i husleien. Hvis det er snakk om større mangler, kan leietakeren si opp avtalen. 

Det er viktig å merke seg at leietaker også har ansvaret for å vedlikeholde boligen. Hvis ikke annet er avtalt, er leietakeren forpliktet til å vedlikeholde følgende deler av boligen:

• Dørlåser
• Kraner
• Vannklosetter
• Elektriske kontakter og brytere
• Røykvarsler og brannslukningsutstyr
• Varmtvannsbeholdere
• Inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen.
• Generell rengjøring

Utleier skal betale for nødvendige utskiftninger, om ikke annet er avtalt.

Hva sier husleieloven om normal slitasje?

Utleier må godta det som ansees som normal slitasje ved bruk av husrommet eller boligen. 

Hva som er normal slitasje, må vurderes i hver enkel sak. Grunnen til dette er at man må ha andre forventninger til hva som utgjør normal slitasje for en barnefamilie og en student.

Det er lurt å ta bilder av rommet eller boligen når du flytter inn. Dette gjelder da særlig i rom du mistenker det fort kan forekomme skader, eller som allerede ser spesielt slitt ut.

Hvis du ender i en situasjon der du får skylden for noe som har blitt slitt ut av andre, eller uheldigvis blir ødelagt under ditt opphold, har du bevis på hvordan det så ut da du flyttet inn. Dette burde du også få inn i kontrakten.

Hvem er ansvarlig for hvitevarer?

Svaret på dette avhenger om hvitevarene er inkludert i leien eller ikke. Hvis du leier en bolig som er helt eller delvis møblert, kan du kreve at hvitevarene skal fikset.

For at du kan kreve dette, må hvitevarene ha blitt ødelagt av vanlig slit og bruk. Dersom du har klart å ødelegge dem på annen måte, må du ta regningen.

Dersom hvitevarer ikke er inkludert i leie, vil ikke utleier stå ansvarlig.

Har utleier adgang til boligen?

Utleier kan ikke komme og gå inn i boligen uten å ha gitt beskjed i forkant.

Likevel må leietaker gi utleieren adgang til å utleieobjektet for tilsyn, vedlikehold, eller andre lovlige forandringer.

Hvis utleier trenger tilgang til boligen, må vedkomne gi beskjed om det i rimelig tid før det foretas arbeid, tilsyn eller vedlikeholdsarbeider.

Unntaket for disse reglene er dersom det oppstår en nødssituasjon, der utleier ikke har tid til å forhåndsvarsle leietaker. Da må utleier ha tilgang til boligen for å forhindre skade på eiendommen.

Disse tilfellene kan være ved vannlekkasje, brann eller lignende.

Brudd på leiekontrakt

Dersom det oppstår brudd på leiekontrakten, har både utleier og leietaker virkemidler og sanksjoner de kan bruke for å løse konflikten. 

Utleier har blant annet depositum som en forsikring ved et eventuelt kontraktsbrudd eller erstatningskrav. Depositumet kan dekke opp for manglende leie, eller skader på leiligheten, som er forårsaket av leietaker.

Leietaker har også en del forsikringer i form av sanksjoner. Dersom leietaker opplever brudd på husleiekontrakt fra utleiers side, kan leietaker holde tilbake leie.

Om utleieren ikke tilfredsstiller utleiers ansvar om å rette opp i mangelen kan leietaker enten kreve avslag i husleien, erstatning for økonomisk tap, eller heve hele leieavtalen.

Leietaker skal bruke de sanksjonene som er hensiktsmessige for situasjonen.

Hva skjer dersom boligen skal selges?

Mange tror kanskje de kan kaste ut en leietaker hvis de skal selge boligen sin, men slik er det ikke.

Å selge en bolig som leies ut er en komplisert prosess. Dersom utleier selger utleieboligen må den nye eieren forholde seg til avtalen som eksisterer mellom opprinnelig utleier og leietaker.

Den nye eieren kan verken stanse eller forandre leieavtalen. 

Leietakeren vil fortsatt være beskyttet av husleielovens oppsigelsesvern.

Du trenger ikke gjøre det alene

Mange velger å bruke en utleiemegler, så de slipper å ordne med alt det praktiske i forbindelse med utleie av boligen sin.

Dette er spesielt lurt å gjøre dersom det er første gang du skal leie ut boligen.

Å leie ut en bolig kan være tidkrevende, og det er mange regler du må sette deg inn i. Det er enklere å overlate det praktiske og juridiske til en utleiemegler.

Utleiemeglere kjenner også godt til leiemarkedet, har gode forutsetninger for å sette riktig pris på husleien, holde visninger, finne pålitelige leietakere, opprette depositumskonto og skrive kontrakter.

En annen fordel er at en utleiemegler følger opp under hele leieperioden. Du vil med andre ord være trygg på at du får hjelp dersom det skulle oppstå konflikter mellom deg og leietaker.

Ønsker du tilbud? Alt du trenger å gjøre er å fylle inn skjemaet nedenfor. Da får du tilbud fra flere utleiemeglere, og du kan enklere sammenligne pris og vilkår. 

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline jobber i Tjenestetorget som innholdsprodusent. Hun er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun skriver derfor artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling.

[email protected]