Hvordan selge bolig? Slik går du frem

Enten du skal selge hus, leilighet, hytte eller tomt, kan det være vanskelig å vite hvordan du går frem.

Å selge og kjøpe bolig er en stor transaksjon. Når det er snakk om såpass store summer, er det være greit å ha orden i sysakene.

Hvordan selge bolig? I denne artikkelen håper vi du får svarende du trenger for å starte boligsalgsprosessen.

For flere artikler om boligsalg, eller relevante temaer finner du på Tjenestetorgets blogg.

1.   Skaff en verdivurdering

Mye kan ha endret seg siden den gangen du selv kjøpte huset, hytta, eller leiligheten din.

Har du pusset opp, har det kommet en ny park, skole, eller bussholdeplass i nærheten? Alt dette er endringer som kan virke positivt inn på boligens verdi.

Det kan dessverre også gå andre veien, for eksempel hvis boligen er i vesentlig dårligere stand, det har blitt oppført en ny bygning som blokkerer for utsikten, eller lignende.

En del meglere kan gi deg en gratis og uforpliktende verdivurdering. Dette er fordi de ønsker at du skal velge å bruke dem som megler ved et eventuelt boligsalg.

Du kan lese mer om verdivurdering her.

2.   Bør du selge boligen selv eller velge megler ved salg av bolig?

Det finnes gode argumenter for og imot begge deler. Mange tenker kanskje de kan spare penger på å selge boligen selv, men en eiendomsmegler kan faktisk være med på å øke prisen du får for boligen.

De fleste velger å benytte seg av en fagperson, og det har nok mye med trygghet å gjøre. Det er nemlig mye å sette seg inn i når man skal selge bolig.

Dette har vi skrevet en grundigere artikkel om, som du kan lese her.

Forbrukerrådet anbefaler å be om tilbud fra flere eiendomsmeglere samtidig. Les mer om hva du bør se etter i en megler i denne guiden.

Invester i en boligsalgsrapport

Mange velger derfor å investere i en boligsalgsrapport, også kalt tilstandsrapport.

Forbrukerrådet har gått så langt som å uttale at det er «sjansespill å kjøpe bolig uten tilstandsrapport».

Boligsalgsrapporten er en beskrivelse og vurdering av en bolig, og blir utført av en takstmann. Rapporten gir grundig informasjon om viktige forhold ved boligen.

Dette er positivt både for deg som selger, og for kjøper.

Selger har opplysningsplikt som ofte overgår kjøpers undersøkelsesplikt, og kan derfor bli holdt ansvarlig for feil og mangler, i flere år etter. Dette selv om boligen «selges som den er».

Hvis du selger med en boligsalgsrapport har sjansen stor for at du har gitt tilstrekkelig informasjon til kjøper, og opplyst om feil og mangler.

Da er du bedre sikret mot å bli økonomisk erstatningspliktig i ettertid.

Viktig! Husk at også kjøper har noe som kalles kjøpers undersøkelsesplikt, der de bør sette seg inn i boligens tilstand.

Når på året burde du selge? Les artikkel her.

Hva koster megleren?

Kostnaden for en eiendomsmegler kan variere fra omtrent 1.700 til 3.000 kroner per time, avhengig av hvilken megler du velger. Hvis du velger en fastpris istedet, starter den typisk rundt 45.000 kroner og oppover. Provisjonen beregnes vanligvis til mellom 1 og 4 % av den endelige salgsprisen.

Prisen vil variere fra megler til megler, området til området, og ikke minst fra type bolig til bolig.

Det spørs altså på hva slags prisklasse og standard boligen ligger på, hvilket område du selger, og hvor mye jobb megler må gjøre.

I denne artikkelen kan du lese mer om meglerhonorar og andre omkostninger ved salg av bolig. 

3.   Forberedelser du må gjøre før salg

Med en erfaren eiendomsmegler vil du bli loset gjennom hele prosessen, slik at du vet akkurat hva du må gjøre, og hvilken informasjon du må finne før eiendomsmegler legger boligen ut til salgs.

Du blir nok bedt om å skaffe en boligsalgsrapport fra takstmann, enten om du skal ha eierskifteforsikring eller ikke.

Hvis du kjøper en bolig, kan du også vurdere om du ønsker boligkjøperforsikring. 

En fordel du får ved å benytte deg av megler, er at de har god oversikt over andre relevante tjenester i forbindelse med boligsalg, og oversikt over hvilke firmaer som leverer god kvalitet. De kan blant annet kjenne til gode flyttebyråer, eller vaskefirmaer. 

Målet før visningen er å få boligen til å se best mulig ut.

Hvis du for eksempel ønsker en boligstylist eller å leie møbler før salget, kan eiendomsmegleren din komme med forslag eller dele sin erfaring rundt dette.

Viktigheten av en god salgsoppgave

En god salgsoppgave, også kalt prospekt, er viktig å ha når du skal selge bolig.

Salgsoppgaven burde ligge tilgjengelig på nett, og bli delt ut på visning.

En salgsoppgave burde inneholde fine bilder som fremstiller boligen, så godt som mulig. Både med tanke på lys, plass og fasade.

Pass på at prisantydningen er med i prospektet. Les mer om hvordan du kan finne riktig pris på boligen. 

Salgsoppgaven vil være en del av markedsføringen av boligen. Sammen med annonsen burde den bli lagt ut på steder som FINN, nettsiden til eiendomsmeglerselskapet, og eventuelt i lokalaviser og på sosiale medier.

4. Hvordan overbevise mulige kjøpere? Tips til visning

Det aller viktigste på visning er å få mulige kjøpere til å se for seg å bo i boligen selv, og gi dem svar på alle spørsmålene de har. 

Når du skal selge bolig kan du se for deg at hjemmet ditt skal være et slags blankt lerret. På den måten kan potensielle kjøpere på visning se for seg hvordan det er å bo der selv.

Hvordan får du boligen til å se ut som et slags blank lerret?

Tenk over farger, møbler og interiør. Når du drar på visning vil du sjelden se TV i stua, rot på soverommet, toalettbørste på badet eller mange personlige bilder på veggene.

Hva slags førsteinntrykk får man av boligen din? Gå en ekstra runde rundt huset. Er det mye løv på plenen, er det noen løse dørhåndtak som kan skrus fast, eller er kanskje støv på listene?

Du kan lese mer i vår artikkel med visningstips her. I noen tilfeller kan det også være aktuelt med noe oppussing. Lønnsom oppussing kan du lese mer om her.

5.   Tips til budrunde

Budrunden er som regel veldig spennende, både for selger og kjøper.

Disse punktene er verdt å merke seg før en budrunde:

• Alle bud er bindende.
• Det første budet fra hver enkelt budgiver må mottas skriftlig med signatur. Dette kan gjøres med BankID på elektroniske budrunder. Sjekk gjerne med banken til budgiver om finansiering er i orden.
• Du må også føre en budjournal underveis.
• Bruk tydelig språk når du svarer på eventuelle spørsmål. Det er lite rom for misforståelser når du skal selge bolig.

En budrunde er en bindende avtale mellom kjøper og selger.

Så snart du har akseptert et bud, formaliserer du avtalen med kjøperen i en kjøpskontrakt. 

Skal du kjøpe bolig, kan du lese tips til budrunde her.

6. Gjennomføring av boligsalget

Etter budrunden bør det sendes ut akseptbrev for bud, og utkast til kontrakten.

Deretter bør selger og kjøper planlegge tid og dato for å signere kjøpekontrakten. Kontrakten bør inneholde konkret informasjon om frister, overtakelsestidspunkt, og summer for betaling.

Selv om boligen er «solgt som den er», er det lurt å legge ved salgsoppgave, boligsalgsrapport og andre dokumenter sammen med kontrakten. Da opplyser du så godt det lar seg gjøre, som gjør at du oppfyller opplysningsplikten din, og forhåpentligvis slipper erstatningskrav rettet mot deg senere.

Man kan si at kjøper hadde grunn til å klage, hvis det for eksempel foreligger en mangel selger burde visst om eller at det er gitt uriktig opplysning.

Husk at du burde tinglyse eierskiftet!

Hvorfor burde du tinglyse skjøtet?

Dokumentavgiften oppstår når skjøtet eller andre aktuelle dokumenter, tinglyses. Avgiften er altså ikke en avgift på selve boligsalget, men på tinglysingen.

Betyr det at du slipper å betale dokumentavgift hvis du ikke tinglyser eiendomsoverføringen? 

Ja, du kan velge å ikke tinglyse, men det kommer med en stor ulempe. Dersom du ikke tinglyser boligen, har du heller ikke noe rettsvern mot forrige eiers kreditorer.

Hvis du ikke tinglyser skjøtet, og den du kjøpte boligen fra går konkurs, så kan kreditor gjøre beslag i boligen.

Å tinglyse gir deg et sterkere rettsvern.

Trenger du hjelp til å selge boligen?

En god megler spiller en stor rolle i om boligsalget blir en suksess eller ikke. Vi har gjort det lettere for deg å sammenligne dyktige meglere i ditt område.

Alt du trenger å gjøre er å fylle ut skjemaet nedenfor. Etter kort tid vil du motta tilbud fra flere ulike meglere.

Fordelen med dette er at det blir lettere å sammenligne pris, tilbud og erfaring. Tjenesten er gratis og uforpliktende, og du takker kun ja hvis du synes tilbudet er bra.

Tony Alexander Bakken Norgaard

Tony Norgaard er innholdsprodusent hos Tjenestetorget. Han har en mastergrad i medieutvikling fra Oslomet. Han har også studert bedriftsøkonomi ved Universitetet i Sørøst-Norge.  Han skriver hovedsakelig om lån og personlig økonomi, og har opparbeidet seg mye kunnskap på feltet.

[email protected]