Hva koster eierskifteforsikring (boligselgerforsikring) og trenger jeg det?

Slik det er i dag, velger de fleste boligselgere å selge med en eierskifteforsikring, men er eierskifteforsikring nødvendig? 

Før du velger om du skal kjøpe forsikring eller ikke, er det greit å vite hva forsikringen dekker.

Hva er eierskifteforsikring – bolig?

Eierskifteforsikring er først og fremst en forsikring for de som skal selge bolig. Derfor er den også kjent under navnet "boligselgerforsikring".

Den dekker selgers mulige ansvar for erstatning eller prisavslag etter avhendingsloven. Dette kan kjøper kreve for visse feil og mangler ved huset.

Den betales som en engangssum etter salgssummen er klar.

Eierskifteforsikring utgjør en sikkerhet for selgeren.

Grunnen til at den bare varer i fem år etter kjøpet, er at feil og mangler som blir oppdaget etter dette, vil som regel være utenfor reklamasjonsfristen.

Reklamasjonen må sendes innen rimelig tid etter at feilen ble oppdaget og uansett senest innen fem år etter overtagelse av fast eiendom.

En eierskifteforsikring kan sies å være en form for ansvarsforsikring, fordi den ikke skiller mellom grunnlaget for feil og mangler.

Det vil si at selv om selger har tilbakeholdt informasjon eller gitt uriktige opplysninger, kan forsikringen stå som ansvarlig.

Dette gjelder ikke dersom selgers opplysningsplikt er misligholdt. Da kan forsikringsselskapet fremme et regresskrav mot selgeren.

En eierskifteforsikring vil også være i kjøpers interesse. Gjennom eierskifteforsikringen vet kjøper at kravet vil bli dekket dersom boligen viser seg å være mangelfull.

Hva dekker eierskifteforsikring?

Kort og greit så dekker en eierskifteforsikring vesentlige feil og mangler ved boligen, i fem år etter boligsalget.

Dersom kjøper har rett til prisavslag på boligen, eller for å dekke omkostningene ved vesentlig feil og mangler, vil forsikringsselskapet utbetale penger til kjøperen.

Forsikringen dekker også saksomkostningene til selger ved en eventuell rettssak.

En feil eller mangel trenger ikke å være en fysisk skade, men kan også være juridiske rettigheter.

For eksempel tinglyste begrensninger i bruk av eiendommen som eiendomsrett og bruksrett, ukjente økninger i kostnad, eller mangel på noe som ble lovet - Som for eksempel en bod.

Forsikringen dekker ansvaret for eventuelle feil og mangler som fantes på eiendommen da avtalen ble inngått mellom kjøper og selger, men som selger ikke visste om.

Hva er berettigede klager?

Nå er det ikke lenger lov å selge boligen «som den er». I 2022 ble derfor selgers opplysningsplikt strammet inn ytterligere.

Selger har plikt til å opplyse om feil og mangler så langt det lar seg gjøre. I likhet med selgers opplysningsplikt, har kjøper undersøkelsesplikt.

For å si at boligen har en mangel må den være i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med. Da kan det sies at selger har forsømt sin opplysningsplikt, enten ved å holde tilbake opplysninger eller ha gitt uriktige opplysninger om boligen. 

Mange boligkjøp ender i konflikt. Sakene handler ofte om at kjøper mener selger har gitt uærlige eller manglende opplysninger.

Boligen har feil og mangler dersom den er: 

• I vesentlige dårligere stand enn kjøper kunne forventet
• Selger har gitt mangelfulle opplysninger
• Selger har gitt uriktige opplysninger

Du kan lese mer om opplysningsplikt og mangler i denne artikkelen.

Hva er skjulte feil og mangler?

Typiske problemer er skjulte feil og mangler, og omfatter ofte bad, vannskader, fuktskade, mugg, råte, lekkasjer, dårlig håndverkerarbeid, skadedyr og lignende. 

Kan du angre et boligkjøp?

Burde du ha eierskifteforsikring?

Som selger slipper du å forholde deg til klagene, du kan heller bare henvise til forsikringsselskapet.

De er gode på å avvise slike klager, eller dekke de berettigede kravene som eventuelt oppstår.

Så mange som 15 % klager på feil og mangler etter et boligsalg.

Eierskifteforsikring fungerer som en sikkerhet for deg som selger. Det er betryggende å vite at du slipper å dekke for eksempel skader ved råte på bad eller kjøkken. Dette er skader ikke alle kan dekke på stående fot.

Pris på eierskifteforsikring

Prisen på en eierskifteforsikring varierer ut ifra hvilket selskap du velger, og hva slags boligtype det er.

Det vil være dyrere å forsikre et hus enn for andel av borettslag, eller en liten leilighet.

Om det foreligger en boligsalgsrapport, kan forsikringen din bli billigere. Dette fordi den tar for seg  boligens tekniske tilstand, og kjøper er pliktig å gjøre seg kjent med dette før avtalen inngås.

Med andre ord er det mindre risiko for at forsikringsselskapet må dekke krav, da kjøperen allerede er kjent med vesentlige feil og mangler. 

Hvor får du kjøpt eierskifteforsikring?

Når du skal kjøpe forsikringen, så skjer dette via en eiendomsmegler eller advokat som har avtale med forsikringsselskapet.

Det er vanskelig å få eierskifteforsikring om du selger bolig uten megler.

Skal du selge bolig, og enda ikke funnet eiendomsmegler? Da kan du spare tid og penger på å benytte deg av vår sammenligningstjeneste.

Få tilbud på megler

Du fyller enkelt ut et skjema, som vi videreformidler til flere dyktige meglere samtidig.

Kort tid etter vil du få tilbud fra meglere som vet at de konkurrerer med hverandre om å få deg som kunde. Da er det lettere for deg å velge et tilbud ut ifra inntrykk, pris og erfaring.

Les mer om hvordan du velger megler her.

Å innhente tilbud på denne måten er gratis og uforpliktende. Vi har også lignende skjema for advokat om du selger bolig selv.

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun har skrevet en rekke artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling.

[email protected]