Det er mye penger bundet i en bolig, og det er helt naturlig å stille seg spørsmålet «hvor mye er boligen min verdt?». Men hvordan finner man egentlig fram til boligverdi?
I denne boligverdi-guiden går vi gjennom presise og mindre upresise måter å beregne verdi på bolig, og verdivurdering til forskjellige formål.
Det finnes mange kalkulatorer der ute, og de er ikke så lett å skille.
Boligpriskalkulator er det som er mest relevant for verdivurdering av bolig. Resultatet er mer et estimat, fordi de utelater en del viktige faktorer. Det kan likevel være en indikator for pris.
Skal vurderingen brukes til salg eller refinansiering, så er resultat fra en slik kalkulator ikke tilstrekkelig. Reglene er nemlig slik at vurderingen må gjøres av en megler, ved at han kommer hjem til deg på befaring.
Det er også mulig å sjekke selv i området der du bor, hva andre boliger har blitt solgt for. Det finnes nemlig kart på nett som har som har oversikt over hva boliger i landet har blitt solgt for.
1881 Media har laget nettsiden Siste Eiendomspriser.
Noen sider kan også gi deg en oversikt over hva du kan få for din bolig. De tar utgangspunkt i priser for solgte boliger. Her vil verdien variere mye og du må selv ta hensyn til om du beliggenhet standard, solforhold og lignende. Med andre ord kan den virke misvisende. Selv om naboen fikk en god pris, betyr ikke det at du vil få samme.
Den er svært enkel å bruke, i og med at du kan søke opp din egen adresse og dra deg rundt i nærområdet og få innsyn i hva boligene har blitt solgt for. Du kan med andre ord finne boligens antatte verdi.
Det er også tilleggsfunksjoner som gjør at du kan overvåke blant annet boligprisutvikling og boligstatistikk. Visse utvidede funksjoner koster derimot penger.
Husk at når du ser på boligsalg i området ditt er dette bare en slags pekepinn. Det er også viktig å merke seg når salget skjedde, ettersom det er mange faktorer som spiller inn på pris. Både fra år til år, og fra sesong til sesong.
Dersom du skal selge boligen din, må du selvsagt vite hva den er verdt. Om du også har planer om å kjøpe en ny bolig, er det viktig for banken å vite hva boligen du har i dag er verdt. Banken kan deretter estimere hvor mye du ytterligere kan låne. Kort oppsummert, er en verdivurdering viktig av to årsaker:
Om du ønsker å refinansiere lånet ditt, vil en verdivurdering kunne hjelpe deg å få billigere lån. Sannsynligheten for at boligen din har økt i verdi er stor. Ved å bekrefte dette viser du banken at de har økt sikkerhet, noe som støtter opp i å gjøre boliglånet ditt rimeligere fordi lånet nå utgjør en mindre verdiandel enn boligens verdi.
Hvis du tenker på en del boligpriskalkulatorer på nett er det mulig å få verdivurdering gratis.
Det er også noen eiendomsmeglere som tilbyr dette gratis i håp om å få deg som kunde når du skal selge bolig.
Husk at hvis du sammenligner vurderinger fra flere forskjellige eiendomsmeglere, bør du ikke bli blendet av en skyhøy vurdering.
Er det for eksempel en som har mye høyere enn de andre, kan det hende vedkommende enten er helt på bærtur eller prøver hardt å selge seg inn hos deg.
Å få gratis verdivurdering i forbindelse med refinansiering av boliglån er derimot ikke like vanlig. Her må du sjekke direkte med eiendomsmeglerne.
Bruker du banken du har boliglånet i, sine eiendomsmeglere, er sjansene større for at de gjør dette gratis.
Noen meglere tilbyr også vurdering av bolig på nett. Dette er noe du må forhøre deg med banken om er greit å bruke dersom du skal refinansiere.
E-takst er den nye bransjestandarden for verdivurdering her til lands. En vanlig verdivurdering fra megler er en vurdering gjort av megler for hva det vil være mulig å få for boligen i en salgssituasjon. Mens en prisantydning er en kombinasjon av vurderingen og hva selger er villig å selge boligen for.
Denne vurdering kan du få dokumentasjon på, men det er også mulig å få den via samtale med megler om hva som er den optimale prisen man kan oppnå.
Dette er en vurdering av boligens standard, man tar altså hensyn til mer enn med en vanlig vurdering fra en eiendomsmegler.
En E-takst skiller seg fra dette med at den er ment til en tredjepart. Dette er typisk en bank som vil ha dokumentasjon i forbindelse med refinansiering av boliglån. Derfor går E-taksten direkte fra megler til bank.
Dessuten har banken mulighet til å se om du har fått vurdering fra flere meglerhus i løpet av de siste 6 månedene. Dermed kan banken se om du har prøvd å finne den høyeste verdien.
Som tidligere nevnt er det slik at reglene forbyr meglere å utarbeide verdivurderinger uten å ha møtt opp på befaring. Vurderingen megleren gjør skal ha dokumentasjon. Altså hentes statistikk og informasjon fra Eiendomsverdi sin database. De er selskapet bak E-takst og er eid av like mye hver av DNB, Nordea, Eika og Sparebank 1.
Måten dette fungerer på, er litt som med boligpriskalkulatorer, hvor det hentes statistikk basert på salg i området du selger bolig, og generelt prisnivå i den aktuelle kommunen.
På den måten vil du få en mer nøyaktig markedsverdi å vise til på boligen.
I tillegg er det krav om at man skal dokumentere boligen, med blant annet et minstekrav på tre fotografier fra eiendommen. Viktige rom som kjøkken, bad samt utsiden av bygget.
Når vurderingen er gjort får du en forenklet versjon av E-taksten på e-post. Den fullstendige versjonen har bankene tilgang til Eiendomsverdis database for e-takst.
Verdivurdering er en mindre sikker form for takst. Et par usikre faktorer er at megler skal selge seg inn til deg med å få deg til å tro du kan få den høyeste prisen som mulig.
En megler er en fagperson, men det er mange faktorer som skal gå i boks for at du får den beste prisen for boligen. Derfor er E-takst litt stødigere, ettersom den benytter seg av statistikk og nærmere hva du minst kan vente å få.
Ved salg av bolig, tilbyr en del meglere gratis vurdering som en del av prisen. Meglers vurdering bør ligge ved salgsoppgaven, og hvis det er avvik mellom denne og prisantydningen skal årsak begrunnes med dokumentasjon.
Når det kommer til refinansiering av boliglån, kan det være veldig lønnsomt. Både om du skal forhandle ny rente i banken, eller flytte lånet.
Hvis du kan bevise at boligen har steget i verdi, har du mer egenkapital i boligen din og mindre belåningsgrad. Altså har du større sikkerhet å tilby banken, og det kan påvirke renten du får. E-takst er derfor blitt en slags bransjestandard.
Skal du kun ha verdivurdering i forbindelse med refinansiering, ser det ut til at dette ligger på rundt 2.000 kroner og oppover.
– Selv om du ikke skal selge boligen med det første, men bare benytte vurderingen til å prute ned renten, er det en god mulighet til å ”teste” boligmegleren.
Etter at du har tatt kontakt med en eiendomsmegler, vil han eller hun komme på befaring for å kunne sette en verdivurdering av boligen din. For eiendomsmegleren er det viktig å sette en riktig prisantydning, men her er det mange faktorer som spiller inn.
En verdivurdering settes på bakgrunn av boligområdet, boligstandarden og hvordan markedet er akkurat på tidspunktet vurderingen gjøres. Det en megler ser etter på befaring er byggeåret, areal, fasiliteter, beliggenhet og boligområdet forøvrig, tomt og energimerking.
Fasiliteter er slik som heis, terrasse, utsikt, parkeringsmuligheter og turterreng. En annen viktig faktor er hvordan boligen ser ut inne og standard på både kjøkken og bad. Dersom du har gjort noe oppussing bør dette nevnes og relevant dokumentasjon vises frem.
Det er mange ting som påvirker verdi på bolig, i tillegg til hvor den ligger og hvor stor den er. Det kan være greit å være bevisst på det, slik at du får et bedre inntrykk av hva som gjelder i et boligmarked.
Dette teller positivt for boligverdi:
Dette teller negativt for boligverdi:
Det er ikke nødvendigvis lurt å pusse opp bad og kjøkken. For du kan ha en helt annen smak enn de som skal kjøpe bolig. Dessuten er det dyre rom å utbedre, som du kan risikere å ikke få avkastning for.
Om du derimot har et bad som er litt “skrantent” som kanskje vil gi deg problemer i ettertid (ved at kjøper klager), kan det være likesågodt å ta jobben.
Om det i prospektet vil være opplyst om et bad som ikke fungerer, mot et nyoppusset bad, kan det være at potensielle kjøpere ikke tør å by. Det blir en vurderingssak du må ta, men som ofte lønner seg å diskutere med eiendomsmegleren din om.
Uansett, er en enkel puss og maling i lyse farger i de aller fleste tilfeller en god investering.
Mange lurer på hva en bolig kan komme til å være verdt i fremtiden, eksempelvis 5 år. Det er mange faktorer som avgjør fra år til år, og det henger sammen med resten av utviklingen i samfunnet.
Så lenge lønnsnivået stiger og folk velger å bruke det i bolig, kan man forvente en økning. Samtidig kan du være så heldig å ha kjøpt bolig i et område som like rundt hjørnet vil få nytt busstopp, ny skole, nytt kjøpesenter og lignende.
Da øker fort markedsverdien. Eller uheldigvis har du kanskje hus i et område som fraflyttes som følge av minkende arbeidsplasser.
Du kan for eksempel prøve å høre med en megler, eller du kan lete opp historiske priser for boliger i området de siste årene. Det blir et estimat, for fremtiden er jo uvisst.
Når man er i gang med tankeprosessen rundt å bytte bolig, er det ofte flere spørsmål som dukker opp. Ett av de viktigste spørsmålene du må stille deg før du skal selge bolig er: Skal du selge før du kjøper, eller er det bedre å kjøpe først? Vel, det er fordeler og ulemper med begge.
Hva som passer akkurat deg, er avhengig av flere momenter: For eksempel er det ikke så viktig med god tid til å velge ny bolig (punkt 1) hvis du flytter fra en vanlig toroms til en treroms i et sentralt område. Da er det som regel svært mange passende objekter til salgs, du behøver ikke mange måneder for å finne riktig bolig.
Det er helt annerledes hvis du for eksempel skal flytte fra en treroms til et rekkehus uten å måtte bytte skolekrets for barna og uten at de må flytte for langt fra vennene. Da er nåløyet for ”riktig” bolig trangere og du behøver mer tid.
I tillegg er temperaturen i boligmarkedet viktig. For eksempel er det vanligere å selge først når markedet er dårlig. Ellers risikerer man å sitte på to boliger så lenge at man til slutt må selge til spottpris. Den erfaringen fikk mange uheldige boligselgere rundt 2008/2009 i Norge. Enkelte ganger er man rett og slett nødt til å selge først, fordi banken ikke tilbyr mellomfinansiering.
Når du skal selge bolig, bør du gjøre dette:
I noen tilfeller kan det være krav til såkalt utvidet takst, altså en tilstandsrapport, boligsalgsrapport eller eierskifterapport. Dette må utarbeides av en takstmann.
Når det kommer til refinansiering av boliglån, bør du gjøre dette:
Enten du skal selge bolig eller bare få en verdivurdering i forbindelse med refinansiering, kan det lønne seg å sammenligne. Da finner du best tilbud til riktig pris.
Fyll ut skjemaet under, og få tilbud fra flere eiendomsmeglere samtidig. Da sparer du tid, samtidig som du får et overblikk over hva prisnivået ligger på i ditt område.
Da vet meglerne at de konkurrerer om deg, og du vil få den beste prisen de kan tilby deg.
Å sende inn skjema og innhenting av tilbud er gratis og uforpliktende.
På Tjenestetorget.no finnes det også flere tjenester å sammenligne. Også vedrørende boligsalg. Som for eksempel takstmann, flyttebyrå og forsikringer.
