Hva er boligen verdt? Slik får du riktig verdivurdering

Det er mye penger bundet i en bolig, og det er helt naturlig å ville ha kunnskap om hvor mye boligen er verdt. Men hvordan finner man egentlig fram til boligverdi?

I denne boligverdi-guiden går vi gjennom presise og mindre upresise måter å beregne verdi på bolig, og verdivurdering til forskjellige formål.

Boligpriskalkulator: kun en pekepinn

Det finnes flere former for kalkulatorer som sier noe om boligens verdi. De kan fort se ganske like ut, men her er en oppklaring:

• Boligkalkulator – Et generelt samlebegrep for ulike kalkulatorer som har med bolig å gjøre. Som en av de under eller en boliglånkalkulator
• Boligpriskalkulator – Blir brukt for å få en omtrentlig verdivurdering på boligen, basert info om din bolig og statistikk for boliger som har vært til salgs i ditt område.
• Boligverdikalkulator – Det kan dukke opp boligpriskalkulatorer når man søker etter det, men uttrykket virker mer relevant for Skatteetatens kalkulator for beregning av formuesverdi på bolig.

Boligpris-kalkulator er det som er mest relevant for verdivurdering av bolig. Der er det statistikk om andre boliger solgt i området ditt som ligger til grunn for beregningen av boligens antatte verdi.

Men det kan finnes mange type boliger i ulik forfatning i samme område, så det kan nok bare være nok til å stille nysgjerrigheten.

Skal verdivurderingen brukes til salg eller refinansiering, så er resultat fra en slik kalkulator ikke tilstrekkelig. Bankene krever ofte e-takst utført av en eiendomsmegler, eller validerte rapporter eller verditakst fra takstmann.

Hva er boligen verdt – kart på nett

Det finnes også interaktive kart på nett som har oversikt over hva boliger i landet har blitt solgt for. 

Hos Virdi kan du søke i et digitalt kart som blir oppdatert med pris på bolig etterhvert som de blir lagt ut for salg og solgt. Tjenesten er gratis, og inneholder også noe de kaller Virdiestimatet. 

Dette er et estimat av bolig-verdi basert på salg av lignende boliger, i tillegg til andre variabler og data fra offentlige registre. Husk at en boligverdi-beregning eller verdivurdering gratis på nett uten at en megler eller takstmann ser boligen, ikke vil være tilstrekkelig dersom du skal dokumentere hva boligen er verdt.

Digitale medier 1881 har laget nettsiden siste.eiendomspriser.no. Også her er det enkelt å finne frem. Forskjellen her er at denne tjenesten koster penger dersom du ønsker å se hva boligen ble solgt for, og annen informasjon om boligen og området.

Uansett hvilken side du velger å sjekke, kan det være nyttig å merke seg når salget skjedde. Ettersom mange faktorer spiller inn på pris. Både fra år til år, og fra sesong til sesong.

Bolig-pris endrer seg ofte, derfor kan det være lurt å se på hva boligene i ditt område har blitt solgt for. 

Mulighet for gratis verdivurdering av bolig

Dersom du ønsker et mer nøyaktig bilde av hva boligen din er verdt i dagens marked, kan nok en uforpliktende verdivurdering fra eiendomsmegler være det mest treffsikre.

Mange meglere gir gratis verdivurdering i håp om at du skal velge dem som megler når du skal selge boligen.

Skal du derimot bare ha en ny verdivurdering kun med tanke på refinansiering av lån, altså e-takst, koster det som regel litt for jobben. 

Uansett bør du kunne forskjell på disse begrepene:

• Verdivurdering: megler prøver å finne markedsverdi på bolig ved befaring, altså hva de tror du kan få dersom du ønsker å selge boligen.
• Prisantydning: en kombinasjon av verdivurderingen og hva selger er villig til å selge boligen for.
• E-takst: som regel ment som dokumentasjon på verdi av bolig for andre, eksempelvis banken. En kombinasjon av meglers vurdering av verdi satt opp mot statistikk og informasjon fra tilsvarende boliger i Eiendomsverdi AS sin database.
• Teknisk verdi: verdien av bygningen, beregnet fra hvor mye det per i dag kommer til å koste å bygge et tilsvarende bygg på en tilsvarende tomt. Først tas det utgangspunkt i dagens regelverk og kostnader, og derettes trekkes det fra for alder, slitasje, mangler og lignende.
• Tomteverdi: her regnes en verdi ut av selve tomten, det vil si hvor attraktiv den er med tanke på geografisk plassering. For eksempel nabolaget, nærhet til fasiliteter, gjenboere og lignende.
• Markedsverdi: Tar utgangspunkt i teknisk verdi og tomteverdi for å finne ut hva boligen kan bli solgt for i dagens marked.

Verdivurdering bolig - online

Gratis verdivurdering på nett har etterhvert blitt en mulighet i en digital hverdag. Som regel vil du måtte fylle ut litt om boligens tilstand og annen informasjon, samt laste opp noen bilder som megleren kan se på under vurderingen.

Når man velger verdivurdering online er det ikke e-takst. Verdivurdering av bolig gratis er for å finne markedsverdi med tanke på å selge huset.

Mens e-takst er et krav om man trenger dokumentasjon på pris på eiendom. For eksempel ved refinansiering av boliglån. Prisen varierer etter flere faktorer, og det kan være lurt å innhente tilbud fra mer enn én megler for å se hvem som kan gjøre det rimelig.

Verdivurdering av bolig - pris

For å få en verdivurdering med tanke på å selge boligen, er det sjans for at megleren gjør det uten kostnader. Men det er lurt å avklare dette før megleren kommer på besøk.

Prisen vil i så fall avhenge av blant annet hvor langt megleren må dra og boligens størrelse. E-takst er det satt strengere krav til, og det er mer arbeid med det. Dette gjør den mer egnet enn vanlig meglertakst som dokumentasjon av boligens verdi.

Verdivurdering-pris med tanke på dokumentasjon, forsikre deg i så fall at det er e-takst det er snakk om, kan ligge på alt mellom 1.000-1.500 kroner og opp mot 5.000 kroner. 

Selge boligen: Hva påvirker hva boligen er verdt?

Det finnes mange ting som påvirker verdi på bolig, i tillegg til hvor boligen ligger og hvor stor den er. Skal du selge og lurer på hva hva som gjelder i et boligmarked, er blant annet dette noen av faktorene:

Positivt for boligverdi:

• Våtrom og kjøkken renovert av fagfolk
• Lavt vedlikeholdsbehov
• Lavt støynivå fra veier, næringsvirksomheter og lignende
• Bra solforhold
• En form for balkong, terrasse, veranda eller lignende
• Rom eller hybel for utleie
• Garasje

Negativt for boligverdi:

• Oppussingsbehov på våtrom og kjøkken
• Oppussing som må gjøres om igjen
• Generelt stort behov for vedlikehold
• Mye trafikk og høyt støynivå
• Problematiske forhold med naboer

Kjøkken og bad er dyrt og som regel ikke å regne som lønnsom oppussing. Derfor er det ikke sikkert en slik investering gir avkastning, men at du i beste fall får igjen det du brukte. Skal du derimot bo der en stund, kan du regne med at du har en nytteverdi av å pusse opp også.

Det blir derfor en vurderingssak å ta, men som lønner seg å diskutere med megleren din. Et enkelt og gjennomførbart tips før verdivurdering av bolig er en enkel puss og maling i lyse farger ofte være en god investering. Har du noe som er løst, fest det! Ikke glem å ta en runde for å friske opp hagen også.

Hvor mye er boligen verdt i fremtiden?

Mange lurer på hva eiendommen kan komme til å ha av verdi i fremtiden, hva er boligen din verdt om 5 år, for eksempel? Det er mange faktorer som avgjør fra år til år, og det henger sammen med resten av utviklingen i samfunnet.

Så lenge lønnsnivået stiger og folk velger å bruke det på eiendom, kan man forvente en økning. Samtidig kan du være så heldig å ha kjøpt i et område som like rundt hjørnet vil få nytt busstopp, ny skole, og lignende. 

Da øker fort markedsverdien. Eller uheldigvis har du kanskje hus i et område som fraflyttes som følge av minkende arbeidsplasser.

Finn ut hva boligen din er verdt med eiendomsmegler

Når du skal selge bolig:

1. Kontakt eiendomsmegler. Forbrukerrådet anbefaler å få tilbud fra flere meglere
2. Avtale et tidspunkt med hver enkelt for befaring i boligen som selges
3. Be om verdivurdering fra hver enkelt

Det finnes også utvidet takst, altså en boligsalgsrapport, eierskifterapport eller tilstandsrapport. Dette må utarbeides av en takstmann.

Når du skal refiansere boliglån:

1. Innhent tilbud om e-takst fra eiendomsmegler. Gjerne fyll ut skjemaet under om du vil få tilbud fra flere samtidig.
2. Velg den med best pris og vilkår
3. Ha megler på befaring
4. Forenklet e-takst på e-post, bankene får tilgang til utvidet informasjon

Tony Alexander Bakken Norgaard

Tony Norgaard er innholdsprodusent hos Tjenestetorget. Han har en bachelor i medier og kommunikasjon fra Oslomet. Han har også studert bedriftsøkonomi ved Universitetet i Sørøst-Norge.  Han skriver hovedsakelig om lån og personlig økonomi, og har opparbeidet seg mye kunnskap på feltet.

[email protected]