Selge bolig: Guide til boligsalgsrapport

Faktisk har Forbrukerrådet gått så langt som å uttale at det er «sjansespill å kjøpe bolig uten tilstandsrapport».

Men hva er boligsalgsrapport og tilstandsrapport, og hva har det å si for deg og ditt boligsalg? Og skal du velge boligsalgsrapport eller takst?

Dette er bare noen av spørsmålene vi prøver å gi deg svar på i denne boligsalgsrapport-guiden.

Hva er en boligsalgsrapport?

En takst er altså en verdivurdering av en bolig eller annet, utført av en takstmann. 

Angående boligtakst finnes det tre ulike former:

• Verditakst
• Boligsalgsrapport
• Tilstandsrapport

Her kan du lese mer om hva boligen din er verdt. 

Verditaksten kun verdivurdering av eiendommen. Den er basert på overfladiske observasjoner utført av takstmann. Derfor får man ikke noe særlig godt bilde av den tekniske tilstanden til eiendommen.

Dessuten kan mangelfull informasjon føre til konflikt i ettertid.

En boligsalgsrapport eller tilstandsrapport går mer i dybden, og benytter tilstandsgrader for å vurdere ulike ting i boligen, blant annet fuktmåling og enkel vurdering av det elektriske anlegget.

Boligsalgsrapport er noe dyrere enn en verditakst, og den steg ytterligere da ny boligsalgsrapport kom på markedet i 2015. Det kan likevel være verdt investeringen. Blant annet fordi det minsker sjansen for konflikt og økonomiske erstatningskrav.

I tillegg er det utformet et standarddokument for boligsalgsrapport, slik at kjøper lettere kan sammenligne boliger og danne seg mer realistisk bilde av kommende kostnader.

Boligsalgsrapport vs tilstandsrapport

Det er kanskje ikke så lett å vite forskjellen når boligsalgsrapport er en form for tilstandsrapport. Begge beskriver og vurderer de byggetekniske forholdene på eiendommen.
 
Som navnet tilsier er boligsalgsrapporten mer vinklet inn på informasjon som er viktig i forbindelse med et boligsalg. Den er ikke like omfattende som en tilstandsrapport, men tilstrekkelig i et tilfelle hvor bolig selges.
 
Det er også med en levetidsbeskrivelse av deler av boligen, som tar utgangspunkt i hvor lenge det er forventet at slike deler varer. Og en forventning av hvor lenge boligdelen i ditt tilfelle er forventet å vare.
 
I tillegg er det mulig å få med verdivurdering og beregning av areal i rapporten som leveres.
 
En tilstandsrapport kan eksempelvis brukes i forbindelse med for eksempel nedarvet bolig, forsikringssaker eller ved låneforhandlinger. Det er også mulig å få tilstandsrapport på andre ting, som for eksempel kjøretøy.

Du kan lese mer om hva tilstandsrapport er her. 

Når trenger man boligsalgsrapport?

Som tidligere nevnt blir boligsalgsrapport benyttet i forbindelse med boligsalg. Det er ikke et absolutt krav, men det blir mer og mer vanlig.

Dette er positivt både for deg som selger, og for kjøper. Fordi du gir tilstrekkelig informasjon til kjøper og opplyser om feil og mangler. Da er du bedre sikret mot å bli økonomisk erstatningspliktig i ettertid.

For kjøper er det positivt fordi man har et bedre bilde av boligens stand, og hva de kan forvente å måtte koste på den. 

Dermed kan de beregne hvor høyt lån de må ta, og hvilke månedlige kostnader de må betjene.

De rommene som blir grundigst undersøkt er våtrom, slik som bad og vaskerom. I tillegg til kjøkken, hvor det også er større fare for vannskade. Men alle rommene i huset blir undersøkt.

Boligsalgsrapporten blir altså brukt som en form for dokumentasjon av boligens tilstand når du selger. Sammen med salgsoppgaven.

Boligsalgsrapport eller takst?

Nå vet du at den viktigste forskjellen mellom takst og boligsalgsrapport er hvor grundig de er.

Der verditakst er et estimat på boligens verdi. Basert på at takstmann observerer det som er lett å komme til på eiendommen, og tar med andre faktorer i vurderingen, som beliggenhet.

En vurdering av verdi på boligen vil bli mer nøyaktig om man også har en boligsalgsrapport liggende til grunn.

Da får takstmann et bedre overblikk over boligens tekniske behov, med dokumentasjon på eventuelle behov for fornyelser, reparasjoner og vedlikehold.

På den måten har du selv et overblikk over utbedringer du kan gjøre før salget for å heve standarden på boligen.

I og med at kjøper har undersøkelsesplikt, vil en slik rapport hindre konflikter i ettertid av salget. I tillegg er det med på å gjøre boligsalg tryggere for kjøperen, og kanskje strekker de seg lenger for å vinne budrunden.

Tilstandsgrader i boligsalgsrapport

I en boligstandsrapport benyttes det tilstandsgrader. Det er fem ulike grader som benyttes. De mest kritiske er tilstandsgrad TG2, TG3 og TGiU.

Derfor blir disse nevnt i sammendraget for rapporten. Slik at du kjapt for oversikt over tilstandssvekkelser i boligen. Du får også mer utfyllende informasjon i selve hovedrapporten.

Dokumentene de ulike takstkontorene bruker er standardiserte, og er derfor enklere å sammenligne for kjøperen enn kun verditakst.

Her er navnene på de forskjellige gradene, forkortelsene deres og hva de betyr:
Tilstandsgrad 0, TG0 – Ingen avvik
Tilstandsgrad 1, TG1 – Mindre eller moderate avvik
Tilstandsgrad 2, TG2 – Vesentlige avvik
Tilstandsgrad 3, TG3 – Stort eller alvorlig avvik
Tilstandsgrad TGiU – Ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse

For enkelhets skyld har vi også tatt med en enkel grafikk fra Norsk takst sine nettsider.

Egenerklæring før boligsalg

Det finnes såkalte egenerklæringsskjema for bolig. Disse er til hjelp for deg som selger når du går gjennom boligen før salg.

Disse skjemaene inneholder ulike punkter med vanlige feil og mangler som kan finnes i en bolig. Dermed kan det være til hjelp for deg å krysse av underveis, slik at du er sikker på at du får opplyst om alt som trengs.

Dette skjemaet leveres til megler og/eller takstmann. Skal du ha eierskifteforsikring, vil du måtte benytte eierskifteforsikringsselskapets egne egenerklæringsskjema.

For å unngå uklarheter i ettertid anbefales det at opplysningene i et slikt skjema overrekkes til de det gjelder skriftlig. For selv om det er mulig å ta det muntlig, vil det kunne skape konflikt over hva som ble sagt.

Opplysningsplikten for selger er omfattende, og selger kan være ansvarlig for vesentlige skjulte feil i opptil 5 år.

1.januar 2022 ble selgers opplysningsplikt strammet inn. Nå stilles det enda strengere krav til at selger kan dokumentere boligen sin, og synliggjøre hvilken tilstand den er i.  

Dette er vanskelig å gjøre selv, så det vil bli enda vanligere å benytte seg av en takstmann i forbindelse med boligsalg. 

I forskriften til avhendingslova fra 2021 finner du mer informasjon om hva som være undersøkt i en bolig, hva tilstandsrapporten må inneholde, og hvordan rapporten skal utformes. Rapporten blir altså mer standardisert. 

Sett deg godt inn i rapporten

Tilstandsgradene er enkle å lese og for å få et raskt overblikk. Likevel er det ikke det eneste du bør se på, hverken som kjøper eller selger.

Du bør særlig lese alt som handler om våtrom, rør, drenering, tak og det elektriske. Dette er fordi det er tingene som ofte er de dyreste tingene å rette opp i.

Det vil også være en del betraktninger angående levetiden på de ulike delene av boligen. Disse tar utgangspunkt i normal levetid for hver del.

Riktignok er det greit å vite at ting kan vare lenger også. Det er ikke alt som er gammelt som er slitt, og noen er flinke til å vedlikeholde og ta vare på det de har.

Navn og nummer på takstmannen som har utarbeidet rapporten er info som er med. Derfor kan du ringe og forhøre deg om det er noe som er uklart for deg som selger eller kjøper. Det er bedre å stille et spørsmål for mye, enn å gå på en smell.

Pris på boligsalgsrapport 

Pris på boligsalgsrapport er høyere av flere grunner. Den enkleste er at det er en lengre rapport og mer arbeid i både undersøkelse og skriving.

Dessuten vil prisen variere fra bolig til bolig. Blant annet har boligens størrelse og hvor i landet den ligger også noe å si for hvor mye det koster å utarbeide en boligsalgsrapport.

Normalt vil prisen for en slik rapport ligge på mellom 7.000 og 20.000 kroner. Til sammenligning ligger prisen på en verditakst rundt 3.000 og 5.000 kroner.

Det kan derfor sitte litt langt inne for noen å skaffe seg en slik rapport. Noen steder i landet, er det nesten blitt bransjestandard å ha det, og det blir vanskeligere å selge en bolig uten.

Hvordan få god pris på boligsalgsrapport?

Har du flere takstmenn som har virksomhet i området du skal selge bolig, kan du spare penger på å sammenligne prisene deres.

Fyller du ut skjemaet under her får du tilbud fra flere takstmenn samtidig. Da vet også de ulike aktørene at de konkurrerer om å få deg som kunde, som igjen presser ned prisen.

Husk at du ikke bare ser på pris når du sammenligner tilbud! Se også hvilke vilkår du får, og hva som er inkludert i prisen. Går du kun etter pris, kan du ende opp med å måtte kjøpe ting du trenger som tillegg senere.

Derfor er det fint å få flere tilbud samtidig, da får du et mer oversiktlig overblikk over hva som finnes av tilbud på markedet. Dessuten er det uforpliktende og gratis å innhente tilbudene.

Vi har også skjema for sammenligning av andre tjenester vedrørende boligsalg. Som for eksempel eiendomsmegler, flyttebyrå og forsikringer.

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline er en dyktig innholdsprodusent som jobbet hos oss tidligere. Hun er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I dag jobber hun som innholdsprodusent i VG. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun skrev derfor artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling da hun jobbet hos oss.

[email protected]