Selgers opplysningsplikt ved salg av bolig: en guide

Selgers opplysningsplikt betyr at du som selger bolig må informere kjøper om kjente feil og mangler. Unnlatelse kan føre til erstatningsansvar.

Dette må selger opplyse om:

• Kjente skader og feil

• Tidligere vannlekkasjer, sopp eller råte

• Ulovlige bygningsarbeider

• Konflikter eller naboforhold som kan påvirke kjøper

Hva er selgers opplysningsplikt?

Opplysninger om boligen gir kjøper et grunnlag til å vurdere om boligen er den rette for vedkomne, eller ikke. Selger har en plikt til å informere om eventuelle feil ved boligen, også om de har blitt rettet på i senere tid.

Konsekvensene av å skjule mangler kan gi selger store økonomiske konsekvenser etter salget av boligen.

Fra 1. januar 2022 gjelder nye regler om selger og kjøpers ansvar ved boligsalg. Selger må dokumentere boligen bedre, og kunne synliggjøre hvilken tilstand boligen er i.  

Derfor blir det stadig vanligere å benytte seg av en takstmann i forbindelse med boligsalg. 

I forskriften til avhendingslova fra 2021 finner du mer informasjon om hva som må være undersøkt i en bolig, hva tilstandsrapporten må inneholde, og hvordan rapporten skal utformes. Rapporten blir altså mer standardisert. 

Selgers opplysningsplikt gjelder selger, men også opplysninger gitt av de selger har hyret inn - eiendomsmegler og takstmenn. Alle på selgers side har et ansvar for at informasjonen og standarden på boligen stemmer overens med hverandre.

Derfor burde selger sørge for å:

• Fylle inn egenerklæringsskjema på riktig måte
• Gi relevante opplysninger til takstmann, så informasjonen i takstrapporten og egenerklæringsskjemaet stemmer. 

Diverse opplysninger kan gis muntlig og skriftlig, men det kan være lurt å gi viktig informasjon skriftlig. Da har du nemlig håndfaste bevis på at du faktisk har opplyst kjøper om de nødvendige forholdene.

Dersom du som selger blir beskyldt for å ha skjult mangler, kan du vise til dokumentet der du opplyste om forholdet.

Hvilke forhold ved boligen skal du si fra om?

Opplysningsplikten må være oppfylt gjennom hele boligsalgsprosessen. Det vil si at opplysninger gitt i boligannonsen, salgsoppgaven, markedsføringen av boligen, i egenerklæringsskjemnaet, på visning, i budrunden og kontraktinngåelsen er en del av opplysningsplikten. 

Egenerklæringsskjema ved salg av bolig

Et egenerklæringsskjema inneholder en rekke spørsmål om boligens tilstand. Dette må selger fylle ut før salg. 

Selger må for eksempel gi opplysninger om:

• Har det vært noe vannskader, skadedyr, isoleringsproblemer osv.
• Når er bad/kjøkken/dører/vinduer fra? 
• Har selger papirer på arbeidet som har blitt utført 
• Er det planer for å gjøre noe i området rundt leiligheten: Som for eksempel ny høyblokk ved siden av, bygging av en ny skole i nærheten osv. .   

Selgers opplysningsplikt gjelder også forhold som nå er rettet. Har det vært skadedyr i boligen, men de er borte nå? Skriv det ned i erklæringen.  

I skjemaet vil du bli spurt om å krysse av «ja» eller «nei». Du har også mulighet til å gi mer utfyllende svar, på de punktene som trenger det. 

Opplysningsplikt ved salg

For å være helt sikker på at du har oppfylt opplysningsplikten din må du være ærlig. Så lenge du svarer på alt du vet, husker, og har dokumentasjon/ikke dokumentasjon på, skal det mye til for å rette et erstatningskrav mot deg senere. 

Dette gjelder også dersom du er i tvil eller usikker på noen av spørsmålene.

Hvis du for eksempel får spørsmål om når eller hva som har blitt gjort på badet tidligere, burde du prøve å lete frem i gamle papirer, kvitteringer, ta kontakt med borrettslaget eller firma du brukte. 

Ingen kan forvente at selger vet absolutt alt om boligen, men vær så åpen og ærlig om det som mulig. 

Hvis du er usikker på om en opplysning er korrekt, burde du si tydelig ifra om dette overfor kjøper. Det er bedre å si at du ikke husker eller vet, enn å påstå noe som er feil. 

Hva slags opplysninger kan kjøper regne med å få?

Det er tre måter selger kan bli erstatningsansvarlig på:

• I tilfeller der kjøper oppdager feil og mangler ved boligen som selger måtte eller burde ha kjennskap til
• Feil og mangler som selger har prøvd å skjule
• Feil og mangler som ville ha vært opplyst om hvis selger hadde dokumentert tilstanden på boligen bedre 

Fra 2022 kan man ikke lenger selge bolig «som den er». I praksis betyr dette at boligselger blir ansvarlig for alle feil og mangler ved eiendommen. Derfor det er viktig med en tilstandsrapport. Da har du gjort ditt beste for å dokumentere boligen grundig. 

En tilstandsrapport etter den nye forskriften vil være en betryggelse for deg som selger, fordi du ikke er ansvarlig for de feilene og manglene som opplyses om i rapporten. 

Kjøpers undersøkelsesplikt

I likhet med selgers opplysningsplikt, har kjøper en undersøkelsesplikt. 

Plikten går ut på at kjøper også må gå gjennom boligens tilstand selv. Dette gjør kjøper ved å sette seg inn i alle salgsdokumentene, som for eksempel takstrapporten og selgers egenerklæringsskjema, og er nøye på visning. 

Kjøper kan ikke senere klage på feil som ble opplyst om i sakspapirene, eller som man burde ha forventet.

Hva gjør du dersom kjøper stiller et vanskelig spørsmål om en spesifikk ting, som du ikke har et klart svar på?

Dersom selger ikke har et godt svar, kan man oppfordre kjøperen til å undersøke det nærmere selv. Slik sikrer selger seg mot at kjøper ikke kan klage på forholdet senere.

Om du vet svaret, må du derimot opplyse om dette. 

Hva vil det si at boligen har en mangel?

Ideelt så skal boligen være i samsvar med det man så på visning og hva som sto i dokumentasjonen og markedsføringen, som i: 

• Prospekt
• Tilstandsrapport/takstrapporten
• Kjøpskontrakten
• Boligannonsen
• På visning

Avhendingsloven regulerer kjøp og salg av bruktbolig. Før ble de fleste boliger solgt «sånn den er». Det betyr at kjøper i utgangspunktet aksepterer boligen som den er, med de feilene den måtte ha. 

Slik er det ikke lenger. Fra og med 2022 er det ikke lenger lov å selge boligen «sånn den er». De nye bestemmelsene vil gi boligselgere et større ansvar og senke terskelen for kjøper å kreve erstatning. Nå skal det altså mindre til for å kalle noe en mangel. 

Før måtte kostnadene for mangler tilsvare ca. fem prosent av kjøpesummen, men nå er beløpsgrensen på 10 000 kroner.

Det skal fremdeles litt til før du kan få erstatning. Hvis det er feil eller mangel, kjøper burde ha forventet, ble opplyst om før salg, eller som kjøper selv oppdaget før kjøp. er det ikke en mangel. 

For å si at boligen har en mangel må den være i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med. Da kan det sies at selger har forsømt sin opplysningsplikt, enten ved å holde tilbake opplysninger eller ha gitt uriktige opplysninger om boligen. 

Mange boligkjøp ender i konflikt. Sakene handler ofte om at kjøper mener selger har gitt uærlige eller manglende opplysninger.

Boligen har en mangel dersom den er: 

• I vesentlige dårligere stand enn kjøper kunne forventet
• Selger har gitt mangelfulle opplysninger
• Selger har gitt uriktige opplysninger

Kjøper kan ikke reklamere på feil og mangler som han kjente til, eller måtte kjenne til, da avtalen ble inngått. Bagatellmessige problemer eller skjulte mangler selger ikke kan forventes å vite noe om, kan ikke gjøre deg erstatningspliktig.  

Hva er konsekvensene av å gi feil informasjon?

Har kjøper rett i at selger ikke opplyste om all nødvendig informasjon, kan selger se seg nødt til å betale for retting av feil og mangler, redusere salgsprisen, betale erstatning til kjøper eller faktisk heve hele kjøpet.

Det lønner seg som regel derfor å opplyse kjøper om all informasjonen du kan om boligen, i stedet for å satse på at kjøper aldri oppdager feilene selv.

Les mer om endringene i avhendingslova for tryggere bolighandel her. 

Hvordan oppfylle selgers opplysningsplikt ved salg

• Vær ærlig 
• Gi grunnleggende og korrekte opplysninger
• Ikke prøv å skjul feil, unngå å opplyse om dem eller lyve om dem
• Del all relevant kunnskap du har 
• Undersøk ting du er usikker på 
• Oppfordre kjøper til å undersøke nærmere, dersom noe er uklart for dere begge. 
• Ha skriftlige dokumenter på opplysningene du gir. 
• Pass på at du, eiendomsmegler eller takstmann opplyser om alle negative forhold du kjenner til

Skal du selge bolig?

En god megler spiller en stor del av om boligsalget blir en suksess eller ikke. En megler kan hjelpe deg, gi tips og forklare alle sidene av boligsalgsprosessen. 

Vi har gjort det lettere for deg å sammenligne dyktige meglere i ditt område. Alt du trenger å gjøre er å fylle ut skjemaet nedenfor. Etter kort tid vil du motta tilbud fra flere ulike meglere.

Fordelen med dette er at det blir lettere å sammenligne pris, tilbud og erfaring. Tjenesten er gratis og uforpliktende, og du takker kun ja hvis du synes tilbudet er bra.

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun har skrevet en rekke artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling.

[email protected]