Hva er selgers opplysningsplikt?

Hva er selgers opplysningsplikt?

Opplysninger om boligen gir kjøper et grunnlag til å vurdere om boligen er riktig for vedkomne. Den som selger må informere om eventuelle feil ved boligen, også om de har blitt rettet på i senere tid. Konsekvensene av å prøve å skjule mangler kan gi selger store konsekvenser etter salget av boligen. Selgers opplysningsplikt gjelder ikke bare selve selgeren, men også opplysninger gitt av de vedkomne har hyret inn - eiendomsmegler og takstmenn. Alle på selgers side er ansvarlig for at informasjonen stemmer overens med standarden på boligen.

Derfor burde selger passe på å:

• Fylle inn egenerklæringsskjema på riktig måte
• Gi relevante opplysninger til takstmann, så informasjonen i takstrapporten og egenerklæringsskjemaet stemmer. 

Diverse opplysninger kan gis muntlig og skriftlig, men det kan være lurt å gi viktig informasjon skriftlig. Da har du nemlig håndfaste bevis på at du faktisk har opplyst kjøper om de nødvendige forholdene. Dersom du som selger blir beskyldt for å ha skjult mangler, kan du vise til dokumentet der du opplyste om forholdet.

Hvilke forhold ved boligen skal du si fra om?

Opplysningsplikten må være oppfylt i forbindelse med budgivning eller kontraktsinngåelse, men også gjennom opplysninger i boligannonsen, salgsoppgaven eller annen markedsføring av boligen. 

Egenerklæringsskjema ved salg av bolig

Et egenerklæringsskjema inneholder en rekke spørsmål om boligens tilstand. Dette må selger fylle ut før salg. 

Selger må for eksempel gi opplysninger om:

• Har det vært noe vannskader, skadedyr, isoleringsproblemer osv.
• Når er bad/kjøkken/dører/vinduer fra? 
• Har selger papirer på arbeidet som har blitt utført 
• Er det planer for å gjøre noe i området rundt leiligheten: Ny bad, ny høyblokk ved siden av, skole som nabo osv.   

Selgers opplysningsplikt gjelder også forhold som nå er rettet. Har det vært skadedyr i boligen, men de er borte nå? Skriv det ned. I skjemaet vil du bli spurt om å krysse av «ja» eller «nei». Da har du mulighet til å gi mer utfyllende svar, på de punktene som trenger det. 

Opplysningsplikten skal gi korrekte opplysninger om boligen, og relevante opplysninger om forhold som kan påvirke salget. En uriktig utfylling av egenerklæringen kan derfor gi selger et erstatningsansvar.

Opplysningsplikt ved salg

For å være helt sikker på at du har oppfylt opplysningsplikten din - vær ærlig. Så lenge du svarer på alt du vet, husker og har dokumentasjon/ikke dokumentasjon på, skal det mye til å rette et erstatningskrav mot deg senere. 

Dette gjelder også dersom du er i tvil eller usikker på noen av spørsmålene. Er det noen som lurer på når badet sist ble tatt, men du ikke husker hvilket år? Prøv å let frem i gamle papirer, kvitteringer, ta kontakt med borrettslaget eller firma du brukte. 

Hva slags opplysninger kan kjøper regne med å få?

Det er ikke forventet at selger vet absolutt alt. For å bli holdt erstatningsansvarlig må selger enten ha prøvd å skjule noe, eller at det gjelder forhold ved boligen som vedkomne måtte kjenne til. Satt på spissen kan du ikke dømmes ved å gi feil informasjon, så lenge du trodde de var korrekte. Om du er usikker på om en opplysning er korrekt, burde du si tydelig ifra om dette overfor kjøper. Det er bedre å si at du ikke husker eller vet, enn å påstå noe som er feil. 

Kjøpers undersøkelsesplikt

I likhet med selgers opplysningsplikt, har kjøper undersøkelsesplikt. Denne går ut på at kjøper også må gå gjennom boligens tilstand selv. Dette gjør man ved å sette seg inn i alle salgsdokumentene, som for eksempel takstrapporten og selgers egenerklæringsskjema. 

Kjøper kan ikke senere klage på feil som ble opplyst om i sakspapirene, eller som man burde ha kunne forventet.

Hva gjør du dersom kjøper stiller et vanskelig spørsmål om en spesifikk ting, som du ikke har et klart svar på?

Dersom selger ikke har et godt svar, kan man oppfordre kjøperen til å undersøke det nærmere selv. Slik sikrer du deg mot at personen ikke kan klage på forholdet senere. Om du vet svaret, må du derimot opplyse om dette. 

Hva vil det si at boligen har en mangel?

• Ideelt så skal boligen være i samsvar med det man så på visning og alle skriftlige dokumenter.
• Prospekt
• Tilstandsrapport/takstrapporten
• Visning
• Kjøpskontrakten
• Boligannonsen

Avhendingsloven regulerer kjøp og salg av bruktbolig. De fleste boliger selges «sånn den er». Det betyr at den tilstanden du ser boligen er i på visning, er den samme som når du tar over boligen. Kjøper aksepterer i utgangspunktet boligen som den er, med de feilene den måtte ha. 

For å si at boligen har en mangel må den være i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med. Da kan det sies at selger har forsømt sin opplysningsplikt, enten ved å holde tilbake opplysninger eller ha gitt uriktige opplysninger om boligen. 

Mange boligkjøp ender i konflikt. Sakene handler ofte om at kjøper mener selger har gitt uærlige eller manglende opplysninger.

Boligen har en mangel dersom den er: 

• I vesentlige dårligere stand enn kjøper kunne forventet
• Selger har gitt mangelfulle opplysninger
• Selger har gitt uriktige opplysninger

Kjøper kan ikke reklamere på feil og mangler som han kjente til, eller måtte kjenne til, da avtalen ble inngått. Bagatellmessige problemer eller skjulte mangler selger ikke kan forventes å vite noe om, kan ikke gjøre deg erstatningspliktig.  

Hva er konsekvensene av å gi feil informasjon?

Har kjøper rett i at selger ikke opplyste om all nødvendig informasjon, kan selger se seg nødt til å betale for retting av feil og mangler, redusere salgsprisen, betale erstatning til kjøper eller faktisk heve hele kjøpet. Det lønner seg som regel derfor å opplyse kjøper om all informasjonen du kan om boligen, i stedet for å satse på at kjøper aldri oppdager feilene selv.

Kravet til selgers opplysningsplikt strammes inn

Lovendring strammer inn på selgers opplysningsplikt

Avhendingsloven handler om kjøp og salg av bruktbolig. Stortinget har vedtatt endringer i avhendingsloven og de vil mest sannsynlig komme i løpet av året 2021. De nye bestemmelsene vil gi boligselgere et større ansvar og senke terskelen for kjøper å kreve erstatning.

Hele 1 av 4 boligkjøp ender i rettstvist. Håpet er at de nye bestemmelsene vil gjøre det vanskeligere for selger å gjemme seg bak «solgt som den er», og senke terskelen for kjøper å kreve erstatning. 

Les mer om endringene i avhendingslova for tryggere bolighandel her. 

Hvordan oppfylle selgers opplysningsplikt ved salg

• Vær ærlig 
• Gi grunnleggende og korrekte opplysninger
• Ikke prøv å skjul feil, unngå å opplyse om dem eller lyve om dem
• Del all relevant kunnskap du har 
• Undersøk ting du er usikker på 
• Oppfordre kjøper til å undersøke nærmere, dersom noe er uklart for dere begge. 
• Ha skriftlige dokumenter på opplysningene du gir. 
• Pass på at du, eiendomsmegler eller takstmann opplyser om alle negative forhold du kjenner til.

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Sist oppdatert: 19 februar 2021