Hva er en tilstandsrapport og er den nødvendig?

Enn så lenge er det ikke obligatorisk å ha en tilstandsrapport i forbindelse med boligsalg, men de færreste ønsker å kjøpe en leilighet eller et hus uten å vite tilstanden boligen er i.

De nye endringene i avhendingslova fra 2022 har likevel gjort det enda viktigere for selger å oppfylle opplysningsplikten sin. For å gjøre dette, må man ofte skaffe en tilstandsrapport.   

De fleste meglere vil også anbefale deg å skaffe en tilstandsrapport hvis du skal selge boligen din.

Faktisk har Forbrukerrådet gått så langt som å uttale at det er «sjansespill å kjøpe bolig uten tilstandsrapport».

Men hva er tilstandsrapport, egentlig? Og hva har det å si for deg og din salgs- eller kjøpsprosess?

Denne artikkelen kommer hovedsakelig til å ta for seg tilstandsrapport i forbindelse med bolig, men du vil også finne litt informasjon om tilstandsrapport for bil.

Hva er tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er en tjeneste som utføres av en takstmann. Som navnet tilsier, er det en rapport og dokumentasjon om tilstanden på noe.

Etter å ha hyret inn en takstmann, vil takstmannen går grundig til verks for å avdekke den tekniske tilstanden til boligen, og sin vurdering på hvilke behov for vedlikehold som finnes.

En ordinær verditakst sier også noe om dette, men er langt mer overfladisk enn en rapport.

En tilstandsrapport vil klart og tydelig si noe om kvaliteten av boligen, hva som er i god stand, og hva som trenger litt vedlikehold eller oppussing.

Selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt

Selger er ansvarlig for å godkjenne at det ikke mangler noe informasjon i rapporten, og at det som står der er riktig. Kjøper har også et ansvar for å undersøke. Dette er viktig for begge parter å huske.

Dette kalles selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt, og er noe du kan lese mer om her. 

Hvis kjøper i ettertid klager på boligen sin tilstand, kan du vise til rapporten og ha ditt på det rene - informasjonen var tilgjengelig og opplyst om.

Tilstandsrapport med verditakst

Det rapporten derimot ikke tar for seg er verdien på boligen. Verditakst regner ikke bare den tekniske tilstanden, men også verdien av beliggenhet, nærhet til fasiliteter og sentrum, samt utsikt og innsyn.

Mange skaffer seg derfor en tilstandsrapport med verditakst i tillegg.

En verditakst kan altså ikke erstatte en tilstandsrapport, men virker som et supplement.

Unngå konflikt ved salg av bolig

Omtrent hvert fjerde boligsalg ender i konflikt. Derfor er det kanskje ikke så rart at andelen av boliger som selges med en slik rapport har økt mye de siste årene.

Budgiver kan faktisk ta forbehold i budet sitt, at de ikke ønsker å kjøpe dersom det ikke foreligger en tilstandsrapport til boligen.

Boligen tekniske tilstand

Rapporten kan for eksempel vise målt fuktighet i våtrom, og takstmann kan finne ut om eksisterende fuktskader, eller se om det tekniske er tilstrekkelig for å avverge det.

Bad og kjøkken er noe av det dyreste å oppgradere eller utbedre i en bolig, og har derfor mye å si for en kjøper. Dersom tilstandsrapporten viser at disse rommene er i orden, eller ikke trenger de store forbedringene, vil kjøpet føles mye tryggere for potensielle kjøpere. Da vet de ikke at de må ut med flere hundre tusen i tillegg.

For andre vil det være fristende å kjøpe et oppussingsprosjekt. Disse vil ofte se på boliger som er litt billigere fordi de ønsker å bruke mer på oppussing.

Hva er forskjellen på tilstandsrapport og boligsalgsrapport?

Det er lett å bli litt forvirret over alle rapportene som finnes av verdi og takst på bolig.

Både tilstandsrapport og boligsalgsrapport er rapporter om den tekniske tilstanden til en bolig, og er grundig og detaljrik. 

Boligsalgsrapport er en form for tilstandsrapport, men mer rettet mot boligsalg. Den tar for seg det som er relevant for boligsalg og eierskifte.

En boligsalgsrapport er ikke like omfattende, men noe mer filtrert og tydelig. I tillegg følger det med levetidsbeskrivelse av de ulike bygningsdelene. De er satt ut ifra hvor lang levealder det vanligvis er på de ulike delene.

Selge boligen eller nytt lån?

Om du trenger en tilstandsrapport eller boligsalgsrapport avhenger av hva formålet ditt med å vite tilstanden på boligen er.

Det er nemlig mulig å få med beregning av areal, og en verditakst i rapporten. Så skal du selge bolig, en boligsalgsrapport et mer skreddersydd alternativ.

En vanlig rapport kan for eksempel være nyttig om du selv er nysgjerrig på tilstand, for eksempel hvis det er en arvet bolig du skal dele eller selge, du trenger å vite pris i forbindelse med ulike forsikringssaker eller ved forhandlinger om lån.

En tilstandsrapport kan både brukes til bolig og bil

Tilstandsrapport på bil

En tilstandsrapport for bil er et skjema som verksted eller teststasjonen bruker når de gjennomgår og tester bilen. 

I likhet med en tilstandsrapport for bolig, vil tilstandsrapporten for bil ta for seg viktige punkter, som er nødvendig for å gi et riktig bilde av hvilken tilstand bilen er i.

Tilstandsrapport er vanlig å bruke ved salg av bil.

Du har opplysningsplikt ved salg av bil og, og en slik rapport kan minske sjansen for konflikt i ettertid.

Noen av tingene de går gjennom i rapporten er blant annet:

• Motor, girkasse og bremser
• Lys
• Hjuloppheng og styring
• Eksosanlegg
• Klimaanlegg
• Batteri
• Bilbelter og airbag

Da vil både selger og kjøper få et bedre inntrykk av hva slags forfatning bilen er i, og hva som eventuelt bør utbedres før et salg - for å oppnå høyere pris. Eventuelt hvilke utgifter kjøper kan forvente seg etter kjøp.

Det finnes også mulighet for å skaffe tilstandsrapport på andre kjøretøy som MC og bobil, i tillegg til campingvogn. Da finnes det nisjeorganisasjoner og -verksteder som gjør dette.

Samme gjelder for tilstandsrapport for båt.

Hva skal en tilstandsrapport inneholde?

Rapporten er en slags sjekkliste med konkrete kriterier som takstmann går igjennom. Det finnes en standard som brukes av de fleste - muligens med noen små forskjeller.

Boligens byggtekniske tilstand; VVS-tekniske anlegg som kjøkken, bad og vaskerom.

Rapporten inneholder nøye vurderinger av bad og andre våtrom, i tillegg til kjøkken og kjeller. Disse er gjerne de viktigste rommene, både med tanke på kostnader til utbedrings og risiko for vannlekkasje, brann osv.

Vurdering av det elektriske anlegget

Det blir gjort forenklede vurderinger av det elektriske anlegget, det branntekniske og hvorvidt de forskjellige oppsettene er lovlig.

Ønsker man en mer omfattende rapport på for eksempel det elektriske, kan man bestille en tilstandsrapport eller el-takst fra en elektriker. Da får kjøpere svar på hvordan tilstanden på et elektrisk anlegg er.

Det finnes spesialister som kan lage rapport for de andre nevnte delene også.

Konsulter takstmann, og sjekk om de mener det er nødvendig.

Når takstmann utformer et sammendrag over boligens tilstand, blir det også gitt ulike tilstandsgrader for de ulike delene av bygningen.

Hva er en tilstandsgrad?

Når en tilstandsrapport utføres, bruker takstmann et standardisert skjema med tilstandsgrader for å vurdere boligen. Disse blir satt ut fra forventet levealder sammenlignet med tilstanden på tilsvarende bygningsdeler.

Siden det er de samme gradene og punktene som brukes av takstkontoret over hele landet, blir det lettere å sammenligne flere boliger.

Det kan også være fordel for selger, ettersom kjøper kan få et bedre inntrykk av hvor mye de trenger å låne med tanke på utbedring og vedlikehold.

Uansett om du kjøper eller selger, kan det være greit å vite hva de ulike tilstandsgradene heter og hva forkortelsene deres er:

Tilstandsgrad 0, TG0 – Ingen avvik

Tilstandsgrad 1, TG1 – Mindre eller moderate avvik

Tilstandsgrad 2, TG2 – Vesentlige avvik

Tilstandsgrad 3, TG3 – Stort eller alvorlig avvik

Tilstandsgrad TGiU – Ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse

Under kan du se en grafisk fremstilling av gradene, hentet fra Norsk takst sine nettsider.

Pris på tilstandsrapporten

Prisen på tilstandsrapport avhenger av hvilket takstkontor du velger, og hva slags bolig du har. Har du en liten leilighet er det billigere enn å få utført rapport på et større hus.

I tillegg har det noe å si om du ønsker full rapport eller en forenklet en.

Prisen henger altså sammen med mengden arbeid, ettersom det gjerne er mer å gå gjennom i et hus enn en leilighet eller hybeldel.

Men hva er ca-pris?

Prisen for en tilstandsrapport kan variere fra rundt 5.000 og oppover for leiligheter og hus. Med tillegg for utleiedeler, tilleggsbygninger, krypkjeller m.m.

Det kan være en skremmende pris for noen, men tryggheten det gir i ettertid, samt muligheten for høyere bud vil for mange være verdt det.

Et tips for å få et billigere tilbud er å høre med flere takstkontorer - da får du bedre oversikt over prisnivået, og kan eventuelt prute ved å vise til de andre tilbudene.

Få tilbud på tilstandsrapport fra flere takstmenn

Trenger du en tilstandsrapport? Enten det er med tanke på et boligsalg, eller bare fordi du ønsker å vite tilstanden på boligen.

Hvis du fyller inn skjemaet som er under her, vil du få tilbud fra flere takstkontorer samtidig. Da er det både lett for deg å få sammenligne pris og vilkår.

I tillegg er takstkontorene klar over at du mottar tilbud fra andre samtidig, og vil prøve å gi deg det beste tilbudet, slik at du velger dem. Det er ikke alle som er komfortable med å prute, så da slipper du det.

Å benytte seg av vår sammenligningstjeneste er både helt gratis og uforpliktende for deg.

Er du i en boligsalgsprosess, kan det hende du ønsker deg en megler også. Da kan du på samme måte innhente tilbud fra flere og sammenligne. Skjema for det finner du her. 

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun har skrevet en rekke artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling.

[email protected]