Hvordan slippe skatt på boligsalg?

Utgangspunktet er at alle må betale skatt av gevinsten ved et boligsalg, men veldig mange er omfattet av unntakene som gjør salget skattefritt.

Dersom du har bodd i boligen i 12 av de 24 siste månedene, og eid boligen lengre enn ett år, er det skattefritt å selge.

De fleste slipper skatt, men noen må betale.

Skatt på gevinst ved salg av bolig

Det er hovedsakelig to grupper som må betale skatt av gevinst fra boligsalget:

• De som har leid ut en bolig de aldri har bodd i
• De som har bodd i boligen i mindre enn et år (12 måneder) før den selges.

Salg av egen bolig

Reglene er at du må ha bodd i boligen i 12 av de siste 24 månedene for å unngå skatt på gevinst eller fortjeneste ved bolig.

Du trenger ikke å ha bodd i boligen i 12 måneder sammenhengende, men av de 24 siste månedene må du ha bodd i boligen i totalt tolv måneder.

De to tingene som er viktige å notere seg, er eiertid og botid. 

• Eiertid - For at salget av boligen skal være skattefritt, må det skje 12 måneder etter du har overtatt boligen.
• Botid - Du må ha brukt boligen til egen bolig i minst 12 måneder i løpet av de siste 24 månedene.

Hvordan slippe skatt på salg av hytte?

For at gevinsten på salg av fritidsboliger ikke skal være skattepliktig, må du ha brukt hytta som fritidsbolig i fem av de siste åtte årene.

På Skatteetaten sin hjemmeside kan du lese mer om reglene for skatt av fritidsboliger. 

Har du arvet hytte? Les mer om hvordan du overtar den her.

Skatt ved salg av bolig etter utleie

Hele eller deler av gevinsten kan bli skattefri om du har leid ut deler av boligen. Her kan du lese om begge tilfellene:

Helt skattefritt

For at salget skal være helt skattefritt, må du ha brukt over halvparten av boligen som egen primærbolig.

Har du brukt den andre delen av boligen som utleiedel, regnes dette ut etter utleieverdien på den delen av boligen. 

Utleieverdi er en normal utleiepris for boligdelen på det frie markedet til det formål arealene er brukt til.

Delvis skattefritt

Har du brukt mindre enn halvparten av egen bolig, er det bare gevinst på den delen som har blitt leid ut som er skattepliktig. 

Har du brukt en del av boligen som hjemmekontor i virksomhet, vil delen av boligen brukt som hjemmekontor være skattepliktig. 

Hvordan beregne gevinst eller tap ved salg av egen bolig?

Dersom eiendommen ikke kommer under reglene for skattefritak, må eventuell gevinst/tap føres inn i skattemeldingen. 

Når du skal beregne gevinsten, eller tapet, fra salget av boligen, trekker du fra inngangsverdien fra utgangsverdien.

Under inngangsverdien kommer kjøpesum, samt omkostninger til megler og dokumentavgift.

Utgangsverdien er typisk salgsummen minus kostnader knyttet til salget. 

Vi kan ta et eksempel der Ola Nordmann kjøper en bolig i 2014 for 2,5 millioner, og har hatt 100 000 kroner i utgifter til dokumentavgift, megler og påkostninger.

Totalt blir inngangsverdien 2,6 millioner kroner. 

I 2018 selger Ola Nordmann den samme boligen for 2,85 millioner kroner. Når han solgte boligen brukte han 50 000 kroner på megler, annonsering og annet. 

Totalt blir utgangsverdien 2,8 millioner kroner. 

Utgangsverdi - inngangsverdi = Gevinst/tap

  2 800 000 -  2 600 000 =  200 000

Ettersom Ola leide ut boligen de to siste årene, er gevinsten skattepliktig. Det betyr at han må skatte 22% av gevinsten på boligen (sats fra 2019). 

Ola må betale 44 000 kroner i skatt, og sitter dermed igjen med 156 000 kroner i gevinst.

Hva hvis Ola hadde bodd der selv?

Hadde Ola bodd i boligen selv i 12 av de siste 24 månedene før salget, ville hele gevinsten vært skattefri. 

Fratrekk for tap ved salg av bolig

Hvis du selger boligen din med tap, kan det være lurt å finne ut av hvordan salget av boligen ville blitt hvis du solgte med gevinst.

Er salget skattepliktig, og du selger med tap, får du nemlig fradrag på skatten for tapet på boligen.

Dersom du selger med tap, er det med andre ord bedre å selge før du har bodd i boligen i 12 måneder, enn etter.

Husk at du ikke bare kan trekke fra selve tapet, men også:

• Meglerkostnader
• Annonsering
• Utgifter til takstmann
• Dokumentavgift ved kjøpet
• Oppgraderinger

Når det gjelder sistnevnte punkt, er det viktig å skille mellom oppgraderinger og det som regnes som mer normalt vedlikehold.

• Vedlikehold er definert som arbeid som utføres for å bringe eiendommen tilbake i den stand den tidligere har vært i som ny.
• Arbeid som fører eiendommen til en bedre eller annen stand enn den opprinnelige, er påkostning. En forbedring behøver ikke bety standardheving.

Trekke fra kostnader ved vedlikehold

Kostnader til utskifting eller vedlikehold av følgende gjenstander:

• Fastmontert utstyr for oppvarming av bygning (herunder vedovn, panelovn, olje, parafinbrenner, peis, sentralfyranlegg)
• Badekar/dusj/håndvask/varmtvannsbereder
• Hvitevarer som ikke kan tas med ved salg
• Fastmontert vaskemaskin i fellesrom (som i flermannsbolig)
• Vegg-til-vegg teppe
• Solskjerming (som markiser, persienner)
• Felles anlegg for radio/fjernsyn
• Heisanlegg
• Kjølerom med maskiner
• Elektrisk anlegg (til og med kontaktpunkt i vegg eller tak)
• Førstegangsmaling av hus (men de påfølgende malingsjobbene blir naturligvis vedlikehold)

Trekke fra kostnader med påkostning

• Utskifting av vedovn til parafinbrenner med tilhørende tank
• Tilsvarende gjelder hvor det er brukt bedre eller dyrere materialer enn opprinnelig, for eksempel dersom det er brukt glassert takstein istedenfor sementstein
• Vindu: Skiftes et koblet vindu (middels standard tidligere) med et vindu med to lags isolerglass (middels standard i dag), er ikke dette påkostning. Skiftes det derimot ut med et vindu med tre lags glass (høy standard i dag), må fradraget begrenses til hva det ville koste å skifte ut vinduet med to lags glass. De resterende kostnader er påkostning
• Riving eller flytting av vegg for å gjøre to små rom til ett stort

Salg av arvet bolig

Det er mye nytt å sette seg inn i når du skal selge en arvet bolig. Det er noen vesentlige forskjeller i salg av egen bolig og arvet bolig.

Det er mulig å unngå gevinstskatten på fast eiendom som arves! Hvis du arver en bolig som arvelater selv har bodd i 12 av de siste 48 månedene, trenger du ikke å betale gevinstskatt.

Du går da inn i dine foreldres skatteposisjon. Og kunne de selge skattefritt, kan du gjøre det samme. Venter du i nye 12 måneder før du selger boligen uten å bo der selv, kan du miste skattefriheten.

Selv om dine foreldre ikke hadde opparbeidet seg botid i boligen du arver, kan du selv gjøre det. Du må da bo i boligen i 12 måneder. I mellomtiden kan du leie ut din egen bolig, og tjene litt ekstra på det. 

I denne artikkelen har vi samlet opp noen viktige punkter for salg av arvet eiendom.

Skal du selge bolig?

En god megler spiller en stor del av om boligsalget blir en suksess eller ikke. Vi har gjort det lettere for deg å sammenligne dyktige meglere i ditt område.

Alt du trenger å gjøre er å fylle ut skjemaet nedenfor. Etter kort tid vil du motta tilbud fra flere ulike meglere.

Fordelen med dette er at det blir lettere å sammenligne pris, tilbud og erfaring. Tjenesten er gratis og uforpliktende, og du takker kun ja hvis du synes tilbudet er bra.

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun har skrevet en rekke artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling.

[email protected]