Hvordan slippe skatt ved salg av bolig

Skatt på tap ved boligsalg

Skulle det se ut som at du må selge boligen din med tap, kan det være lurt å finn ut hvordan salget av boligen blir skattepliktig. Er salget skattepliktig, og du selger med tap, får du nemlig fratrekk på skatten for tapet på boligen. 

• Må man skatte ved salg av bolig?
• Hvor mye må man skatte ved salg av bolig?
• Skatt på salg av bolig etter utleie

Skatt på gevinst ved salg av bolig

Det er hovedsakelig to grupper som må passe på om de må betale skatt av gevinst fra boligsalget:

• De som har leid ut boligen
• De som har bodd i boligen i kort tid før de skal selge. 

Reglene er at du må ha bodd i boligen i 12 av de siste 24 månedene for å unngå skatt på gevinst eller fortjeneste ved bolig. Du trenger ikke å ha bodd i boligen i 12 måneder sammenhengende, men av de 24 siste månedene må du ha bodd i boligen i totalt tolv måneder. De to tingene som er viktige å notere seg, er eiertid og botid. 

Eiertid - For at salget av boligen skal være skattefritt, må det skje 12 måneder etter ervevelse (kjøpt, gave eller arv).

Botid - Du må ha brukt boligen til egen bolig mer enn ett år (minst 12 måneder) i løpet av de siste 24 månedene. Har du bodd i boligen i 11 av de siste 24 månedene, må du skatte av eventuell gevinst på boligen. 

Hvordan slippe skatt på salg av hytte?

For at gevinsten på salg av fritidsboliger ikke skal være skattepliktig, må du ha brukt hytta som fritidsbolig i fem av de siste åtte årene.

På Skatteetaten sin hjemmeside kan du lese mer om reglene for skatt av fritidsboliger. 

Skatt ved salg av bolig etter utleie

Hele eller deler av gevinsten bli skattefri om du har leid ut deler av boligen. 

Helt Skattefritt
For at salget skal være helt skattefritt, må du ha brukt over halvparten av boligen som egen primærbolig. Har du brukt den andre delen av boligen som utleiedel, regnes dette ut etter utleieverdien på delen av boligen. 

Utleieverdi er en normal utleiepris for boligdelen på det frie markedet til det formål arealene er brukt til. Bor du for eksempel i en leilighet med tre soverom, og leier ut to soverom, vil dette regnes som at du leier ut ⅔ av leiligheten. Ettersom de som leier hos deg har tilgang til hele leiligheten.

Delvis skattefritt
Har du brukt mindre enn halvparten av egen bolig, er det bare gevinst på den delen som har blitt leid ut som er skattepliktig. 

Har du brukt en del av boligen som hjemmekontor i virksomhet, vil delen av boligen brukt som hjemmekontor være skattepliktig. 

Når er boligen realisert?

En eiendom regnes som realisert når eiendomsretten opphører eller overføres til en annen ved:

• frivillig salg
• tvunget salg
• bytte eller makeskifte
• fullstendig ødeleggelse

Andre former for eiendomsoverdragelse regnes ikke som realisasjon, som f.eks:¨

• Forskudd på arv eller gaver
• Arveovergang ved dødsfall
• Skifte av dødsbo
• overføring mellom ektefeller
• skifte av felleseie mellom ektefeller

Hvordan beregne gevinst eller tap ved salg av egen bolig?

Dersom eiendommen ikke kommer under reglene for skattefritak, må eventuell gevinst/tap føres inn i skattemeldingen. 

Når du skal beregne gevinsten, eller tapet, fra salget av boligen, trekker du fra inngangsverdien fra utgangsverdien. Under inngangsverdien kommer kjøpesum, samt omkostninger til megler og dokumentavgift. Utgangsverdien er typisk salgsummen - kostnader knyttet til salget. 

Vi kan ta et eksempel der Ola Nordmann kjøper en bolig i 2014 for 2,5 millioner, og har hatt 100 000 kroner i utgifter til dokumentavgift, megler og påkostninger.

Totalt blir inngangsverdien 2,6 millioner kroner. 

I 2018 selger Ola Nordmann den samme boligen for 2,85 millioner kroner. Når han solgte boligen brukte han 50 000 kroner på megler, annonsering og annet. 

Totalt blir utgangsverdien 2,8 millioner kroner. 

Utgangsverdi - inngangsverdi = Gevinst/tap
   2 800 000   -     2 600 000   =    200 000

Ettersom Ola leide ut boligen de to siste årene, er gevinsten skattepliktig. Det betyr at han må skatte 22% av gevinsten på boligen (sats fra 2019). 

Ola må betale 44 000 kroner i skatt, og sitter dermed igjen med 156 000 kroner i gevinst. Hadde Ola bodd i boligen selv i 12 av de siste 24 månedene før salget, ville hele gevinsten vært skattefri. 

Tap ved salg av bolig

Selger du boligen med et eventuelt tap, kan du da trekke fra tapet? Tolvmånedersregelen gjelder også for tapsfradrag, ikke bare gevinst, men da med motsatt fortegn: Hvis du har eid og bodd i en bolig mindre enn tolv måneder, får du fradrag for tapet. Bikker du tolv måneder, har du ikke lenger rett til fradrag. Så, med andre ord, er det viktig at du ikke venter for lenge.

I fjor flyttet du inn i din nye leilighet. I april legger du leiligheten ut for salg, og samme uke godtar du et bud. Du flytter ikke ut av boligen før etter sommerferien og bor da i boligen i over 12 måneder. I dette eksempelet ville du likevel fått tapsfradrag, siden du kjøpte den i juni og skjæringsdato for salget var april året etterpå, det vil si mindre enn 12 måneder.

Husk at du ikke bare kan trekke fra selve tapet, men også:

• Meglerkostnader
• Annonsering
• Utgifter til takstmann
• Dokumentavgift ved kjøpet
• Oppgraderinger

For å nevne noe. Når det gjelder sistnevnte punkt, er det viktig å skille mellom oppgraderinger og det som regnes som mer normalt vedlikehold. Vedlikehold er definert som arbeid som utføres for å bringe eiendommen tilbake i den stand den tidligere har vært i som ny. Arbeid som fører eiendommen til en bedre eller annen stand enn den opprinnelige, er påkostning. Men en forbedring behøver ikke bety standardheving.

Forvirret? Ok, la oss si at du bytter ut et ettlags vindu med et tolags. Da boligen var ny, var ettlags vindu vanlig standard. Nå er det tolags eller bedre som er vanlig standard. Forbedringen er altså ingen standardheving og derfor ingen påkostning, men vedlikehold. Men bytter du ut ettlags med trelags isolerglass, er det påkostning, og kan trekkes fra salgssummen, hvis det er innenfor tolvmånedersreglen.

Trekke fra kostnader ved vedlikehold

Kostnader til utskifting eller vedlikehold av følgende gjenstander:

• Fastmontert utstyr for oppvarming av bygning (herunder vedovn, panelovn, olje, parafinbrenner, peis, sentralfyranlegg)
• Badekar/dusj/håndvask/varmtvannsbereder
• Hvitevarer som ikke kan tas med ved salg
• Fastmontert vaskemaskin i fellesrom (som i flermannsbolig)
• Vegg-til-vegg teppe
• Solskjerming (som markiser, persienner)
• Felles anlegg for radio/fjernsyn
• Heisanlegg
• Kjølerom med maskiner
• Elektrisk anlegg (til og med kontaktpunkt i vegg eller tak)
• Førstegangsmaling av hus (men de påfølgende malingsjobbene blir naturligvis vedlikehold)

Trekke fra kostnader med påkostning

• Utskifting av vedovn til parafinbrenner med tilhørende tank
• Tilsvarende gjelder hvor det er brukt bedre eller dyrere materialer enn opprinnelig, for eksempel dersom det er brukt glassert takstein istedenfor sementstein
• Vindu: Skiftes et koblet vindu (middels standard tidligere) med et vindu med to lags isolerglass (middels standard i dag), er ikke dette påkostning. Skiftes det derimot ut med et vindu med tre lags glass (høy standard i dag), må fradraget begrenses til hva det ville koste å skifte ut vinduet med to lags glass. De resterende kostnader er påkostning
• Riving eller flytting av vegg for å gjøre to små rom til ett stort

Gevinstskatt – Ny “skattefelle” ved arv

Før 2014 slapp man som regel å betale skatt av gevinsten ved et senere salg, siden verdien ved arvetidspunktet ble lagt til grunn. Man slapp med andre ord skatt på gevinst som foreldre eller besteforeldre hadde mens de eide eiendommen eller aksjene.

Eksempel

Tidligere: Du arver en utleiebolig som dine foreldre kjøpte for 800 000 kroner. Nå er den verdt 2,8 millioner kroner. Din inngangsverdi ble dermed satt til 2,8 millioner kroner. Du selger boligen rett etterpå og hele gevinsten på 2 millioner går rett i din lomme. Men du måtte betale arveavgift, som i dette tilfellet ble i underkant av 400 000 kroner.

Nå: Etter arven tar du dine foreldres skatteposisjon. Det betyr at din inngangsverdi settes til 800 000, det samme som dine foreldres. Selger du rett etterpå til 3 millioner, må du betale 22 prosent skatt (2019) av gevinsten på 2 millioner, det vil si 440 000 kroner! Du sparer arveavgiften på 400 000, men dette blir spist opp av gevinstskatten.

Se flere detaljer om de nye reglene for skatt ved arv. 

Kontinuitetsprinsipp

Dette kalles for “kontinuitetsprinsnippet”. Det betyr at du som arver eller mottar gaver, overtar givers inngangsverdi på overførte gjenstander ved et senere gevinstoppgjør.

Kontinuitetsprinsippet var gjeldende for blant annet aksjer og fond som overføres ved arv og gave, og ble nå utvidet til også å gjelde bolig.
 
Gevinstskatten er 22 prosent, mens arveavgift varierte fra 0-15 prosent, avhengig av beløp og hvem du mottok arv fra. Det var for eksempel høyere avgift på arv fra besteforeldre enn foreldre.

Arveavgiften gikk ut fra hele verdien på arven, mens skatten kun beregnes av gevinsten. Men, som eksempelet viste, kan dette i flere tilfeller overstige den tidligere arveavgiften.

Inngangsverdi påvirker gevinstskatt

Du kan minimere den skattepliktige gevinsten. For selv om dine foreldre kjøpte boligen for 2 millioner, og den er verdt 3 millioner i dag, kan du legge til en rekke kostnader som er påført i mellomtiden. Det er ikke kjøpssummen, men inngangsverdien av boligen som er avgjørende. 

Inngangsverdien er summen av det foreldre dine betalte for eiendommen, pluss eventuelle påkostninger.

Påkostninger kan øke inngangsverdien og dermed senke gevinstskatten. Derfor er det viktig at dere finner dokumentasjon for kostpris, arveavgiftsgrunnlag og påkostninger til eiendommen.

Andre ting som kan trekkes fra ved salg, er omkostninger til eiendomsmegler og annonsering av boligen på sosiale medier, finn og lignende. 

Hva med fordelingen av arven?

At arven kan gi fremtidig gevinstskatt, bør de som fordeler arven seg i mellom ta hensyn til.

Overtar du en bolig til tre millioner, mens broren din overtar sparepenger til 3 millioner, kan fordeling ende opp med å bli skjev. Dette fordi du overtar en mulig skatteforpliktelse som reduserer verdien av din arv.

Selger du boligen senere for tre millioner, vil du måtte skatte 250 000 kroner av arven. Samtidig beholder søsteren din de 3 millionene. Da er det kanskje mer rettferdig at denne mulige skatteforpliktelsen fordeles ved at du får 125 000 kroner av arven til søsteren din.  

Slik unngår du gevinstskatt

Det er mulig å unngå gevinstskatten på fast eiendom som arves! Hvis du arver en bolig som arvelater selv har bodd i 12 av de siste 48 månedene, trenger du ikke å betale gevinstskatt.
 
Du går da inn i dine foreldres skatteposisjon. Og kunne de selge skattefritt, kan du gjøre det samme. Venter du i nye 12 måneder før du selger boligen uten å bo der selv, kan du miste skattefriheten.

Selv om dine foreldre ikke hadde opparbeidet seg botid i boligen du arver, kan du selv gjøre det. Du må da bo i boligen i 12 måneder. I mellomtiden kan du leie ut din egen bolig, og tjene litt ekstra på det. 

Forberedelser før salg

Har du bestemt deg for å legge ut boligen for salg i januar, kan det være en god idé å gjøre alt forarbeidet før jul. Finn eiendomsmegler, ta gode bilder og få annonsen ut slik at alt er klart for visning første helga etter nyttår. Da vil du ofte være før andre selgere på markedet.

Finn riktig eiendomsmegler

Valg av eiendomsmegler er også essensielt for resultat av salget. Det er mange å velge mellom og du kan raskt og enkelt sammenligne flere eiendomsmeglere slik at du finner megleren som passer best for deg.

Få mest mulig for boligen din med Boligstyling

Mange velger å bruke en boligstylist før de skal annonsere og ha visning av boligen din. Boligstylisten fremmer særpreg og andre positive sider ved boligen.

Som regel fjernes de personlige eiendelene, slik at potensielle boligkjøpere lettere skal kunne se for seg å selv bo der.

Ikke vær gjerrig

Husk at du må bruke penger for å tjene penger. Hør på eiendomsmegleren sine råd om hvordan du burde bruke pengene dine for å gjøre boligen din klar for salg.

For å få opp inntrykket av boligen kan du få ferdig de småtingene som ikke har blitt gjort enda.

Julie Haarseth

[email protected]