Skatt ved salg av fritidsbolig og hytte

Hovedregelen er at man skal skatte av gevinsten ved et boligsalg. Det vil si differansen mellom inngangsverdi og utgangsverdi.

De definerer vi slik:

• Inngangsverdien: hva du kjøpte for, samt andre kostnader som dokumentavgift, tinglysningsgebyr og utgifter knyttet til eiendomsmegler. Kostnader og arbeid knyttet til restaurering og oppgradering teller også inn.
• Utgangsverdien: Det du selger for.

For hytter til salgs i Norge er skattereglene strengere enn ved salg av primærbolig.

Likevel finnes det visse unntak som gjør at du kan selge helt eller delvis skattefritt. Du må bare passe på å gå riktig frem.

Kravet om å ha eid hytta i minst fem år

For å slippe skatt ved salg av fritidsbolig, må du oppfylle eiertidskravet og brukstidskravet. Disse kravene er litt lenger enn ved salg av primærbolig. 

• Eiertidskravet for fritidseiendommen er at du må ha eid den i minst fem år. Det vil si at salget må skje mer enn 5 år etter den ble kjøpt og tatt i bruk.
• Brukstidskravet sier at du må ha brukt eiendommen som din egen i minst fem av de siste åtte årene.

Husk at tidspunktet for salg gjelder fra du godtar et bud, og ikke tidspunktet for overtakelse. Greit å vite, slik at man unngår en eventuell smell.

Oppsummert kan du si at det vil være skatt på salg av fritidsbolig du har eid mindre enn 5 år.

Selv om eierkravet er oppfylt, må du se om brukskravet er det.

Det vil si at du må stort sett ha brukt hytten selv 5 av de siste 8 årene. Altså at det ikke kun har vært en hytte du har leid ut. Korte perioder med utleie skal gå fint.

En eventuell gevinst kan være skattefri om du oppfyller kravene til bo- og eiertid. Tilsvarende vil du ikke få fradrag for et eventuelt tap ved salget.

Skatt på fritidsbolig med stor tomt

Salg av tomt er imidlertid alltid skattepliktig.

Hvis du skal selge bolig eller annen fritidsbolig, må du undersøke om hele eller en del av eiendommen omfattes av reglene om skatt på salg av tomt - spesielt om du selger eiendommen til en utbygger.

Det er mulig at du må betale skatt av gevinsten på tomtesalget, hvis tomten er større enn det som anses som en «naturlig arrondert tomt». Dette vurderes konkret i det enkelte tilfelle ut fra hva som er vanlig i området. 

Den delen av gevinsten som går utover hva som kan anses som en «naturlig arrondert tomt», vil være skattepliktig. 

Hva betyr en naturlig arrondert tomt?

Ordet «arrondere» betyr «å avrunde, særlig gi en landeiendom eller en stat naturlige, rasjonelle grenser ved å erverve mellomliggende landstykker».

Det er ikke lett å gi et fasitsvar på hva som er en naturlig arrondert tomt, for man vurderer eiendommen skjønnsmessig.

Man ser for eksempel på størrelsen på byggene og deres plassering. Desto større boligen er, desto mer naturlig er det med en stor tomt.

Du kan også se på hva som er vanlig tomtestørrelse i området.

Er tomten stor og egnet for mer bebyggelse er det vanskeligere å kalle den naturlig arrondert.

I utgangspunktet skal det mye til for at reglene om skatt ved salg av tomt får anvendelse. Spesielt hvis boligen din er under 900 kvm.

Når må hele gevinsten beskattes?

Gevinst ved salg av boligeiendom som helhet anses som skattepliktig hvis tomten er egnet for utnyttelse til boligbygging eller forretningsmessige formål.

Særlig hvis prisen i vesentlig grad er påvirket av muligheten til å bruke tomten til slik utnyttelse. 

Skatt ved salg av hytte eller fritidsbolig som er arvet

Etter 2013 forsvant arveavgiften. Dette påvirket skatteplikten for gaver og arv mottatt etter det.

Hvis du arver en bolig eller fritidseiendom vil skattestatusen til den du arver fra være relevant. Altså hvorvidt de har oppfylt eiertidskravet og brukstidskravet eller ikke.

• Diskontinuitet: Hvis giver kunne solgt eiendommen skattefritt før tidspunktet du overtok den, vil inngangsverdi oppjusteres til markedsverdi.
• Kontinuitet: Hvis giver ikke kunne solgt eiendommen skattefritt før tidspunktet du overtok den. Da overtar du givers inngangsverdi, i tillegg til eier- og botid. Historisk inngangsverdi må kunne dokumenteres ved forespørsel.

Du arver eiertidskravet og brukstidskravet etter den du arver boligen fra.

For fritidsbolig vil kravene om en eiertid på minst fem år og brukstid på minst fem av de siste åtte årene.

For primærboliger vil et salg være skattefritt dersom arvelater og arving har eid boligen i mer enn ett år til sammen før salget, og brukt den som sin egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget.

Du kan lese mer om salg av arvet bolig her. 

Du kan også få fradrag for kostnadene du har ved salget. For eksempel kostnader knyttet til eiendomsmegler. Dette gjelder uansett om du må skatte av gevinsten eller ikke.

Skatt på salg av hytte

Mange drømmer om å eie hytte, kanskje med et lite naust til salgs. Å finne fritidseiendom til salgs er ikke vanskelig. Det kan derimot være vanskelig å bli helt klok på alle skattereglene rundt salg av hytte eller bolig.

For eksempel kan din fritidseiendom bli sett på som en sekundærbolig, og skattes deretter. Særlig hvis den ligger i et boligområde, eller generelt i en by.

Selv om du bruker boligen som hytte vil det kunne bli sett på som sekundærbolig. Dette gjelder også for beregning av formuesskatt.

Du kan lese mer om ulike former for eiendomsverdi i vår artikkel om her.

Utgangspunktet er hva boligen er registrert som i matrikkelen.

Salg av bolig du bor i

Utgangspunktet er at alle må betale skatt av gevinsten ved et boligsalg, men veldig mange er omfattet av unntakene som gjør salget skattefritt.

Dersom du har bodd i boligen i 12 av de 24 siste månedene, og eid boligen lengre enn ett år, er det skattefritt å selge.

Dette kan du lese mer om i denne artikkelen. 

Trenger du hjelp til salg av fritidseiendom?

Kjøperne av fritidsboliger er ofte litt mer kresne, og bruker god tid på å finne den rette fritidseiendommen.

Da gjelder det å kjenne til prosessen og området godt, slik at man vet hva folk er på utkikk etter.

En eiendomsmegler har god erfaring med å selge hytter eller andre fritidseiendommer.

Fordelen med å bruke en eiendomsmegler er også at du kan få svar på spørsmål om skatt på salg av fritidstomt.

Ønsker du å motta tilbud fra flere eiendomsmeglere samtidig?

Da kan du fylle ut skjema rett under her. Da får du tilbud fra flere meglere samtidig, og kan dermed sammenligne tilbudene for å finne det som passer deg best.

Å benytte seg av sammenligningstjenesten vår er alltid gratis og uforpliktende.

Tony Alexander Bakken Norgaard

Tony Norgaard er innholdsprodusent hos Tjenestetorget. Han har en bachelor i medier og kommunikasjon fra Oslomet. Han har også studert bedriftsøkonomi ved Universitetet i Sørøst-Norge.  Han skriver hovedsakelig om lån og personlig økonomi, og har opparbeidet seg mye kunnskap på feltet.

[email protected]