Flere vurderer å selge bolig selv. Noen er mer usikker enn andre på hvilket valg som er rett. En eiendomsmegler er en dyr kostnad, samtidig så sparer man mye tid på en stor og tung prosess. Men hva lønner seg egentlig?
Vil du få mer for din bolig ved å bruke en erfaren megler, eller får du like mye dersom du selger boligen selv? Vi har samlet sammen informasjon slik at du enklere kan ta et riktig valg på hva som er rett for deg.
Finn har en statistikk som viser boliger til salg gjennom megler, 3.partsaktører og meglere. Statistikken viser at andel boligselgere som benytter seg av eiendomsmeglere var høyest i 2017.
| Bolig til salgs | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 |
| Privat | 2,2% | 2,0% | 2,0% | 1,9% | 1,7% | 1,6% | 1,5% |
| 3.partsaktør | 0% | 0,1% | 0,1% | 0,1% | 0,1% | 0,1% | 0,3% |
| Megler | 97,8 | 98% | 98% | 98,1% | 98,3 | 98,4% | 98,5% |
Som du ser var det en nedgang i å selge bolig privat, men siden 2017 har det kommet flere tjenester som gjør det enklere å selge privat. Finn åpnet i 2011 opp for annonsering for boligsalg som privatperson, men siden den gang har det kommer flere nettbaserte løsninger. Dette kan påvirke til at flere kommer til å selge boligen sin selv de kommende årene.
Meglere er i en sterk bransje, men når nye smartere løsninger kommer på banen kan denne posisjonen fort bli svekket. Proprs er bare en av tjenestene som gjør privat-salget enkelt. Eiendomsmeglere er også i en bransje som kommer høyt opp når det gjelder klager til Finanstilsynet.
Blant boligselgere som velger å gjøre jobben selv er de svært fornøyd og anbefaler andre å gjøre det samme. Dette kommer frem fra en undersøkelse Forbrukerrådet gjorde blant 27 boligeiere som solgte sin bolig uten bruk av megler.
Undersøkelsen viste også at flertallet sa de ville gjøre det igjen og anbefale til andre. Noen fant det vanskelig, andre syntes det gikk greit, og tidsbruken var mellom 10 timer til 5 dagers arbeid.
De fleste som velger å selge selv er fordi det blir rimeligere, samt at stadig flere tjenester gjør det enklere å selge selv. Finn.no er blant portalene som har åpnet tilgang for å annonsere boligen sin for salg for privatpersoner, samt Proprs og lignende tjenester.
Noen velger å gjøre hele jobben selv, mens andre gjør størsteparten av arbeidet og setter resterende bort til en eiendomsmegler.
Når man skal selge boligen selv uten megler kan det være lurt å få utarbeidet en takst på forhånd slik at prisantydningen blir satt riktig. Dette vil resultere i et enklere og bedre salg.
Det de fleste gjør selv er annonsering og budrunde, mens siste ledd med kontrakt og oppgjør blir satt bort til megler, bank eller advokat.
Forbrukerrådet fremmer at dersom man får hjelp til de formelle sidene av transaksjonen vil det å selge selv være like trygt som bruk av eiendomsmegler. Du må riktignok huske å innhente en tilstandsrapport og opplysninger.
For mange vil det derfor være enklest å sette bort jobben til en eiendomsmegler, men det er ikke så vanskelig å gjøre jobben selv med litt forarbeid.
Her er en sjekkliste for deg som ønsker å selge bolig uten megler. Det kan være mye å spare, men det er viktig at du går frem riktig og har alt det formelle på stell.
Først og fremst må du få bekreftet grunnboksutskriften. Dette er en grunnboksutskrift for fast eiendom eller en andel i borettslag som du kan kjøpe fra Statens kartverk. Her er prisoversikt:
| Produkt | Produktnavn | Pris |
| REG001 | Bekreftet grunnboksutskrift for fast eiendom | 172.00 |
| REG002 | Historisk grunnboksutskrift for fast eiendom | 40.00 |
| BOR001 | Bekreftet grunnboksutskrift for borettslagandeler | 172.00 |
| BOR002 | Historisk grunnboksutskrift for borettslagandeler | 40.00 |
| REG004 | Bekreftet kopi av tinglyst dokument for fast eiendom | 172.00 |
| BOR003 | Bekreftet kopi av tinglyst dokument for borettslagsandeler | 172.00 |
Husk at servitutter som ikke er tinglyst ikke vil fremgå fra grunnboksutskriften. Servitutter er slik som gangrett, båtplassrett, veirett og lignende. For informasjon om servitutter kan du høre med naboer og tidligere eiere. Finn også informasjon om eventuell forkjøpsrett.
Deretter skal du innhente informasjon om boligen og eiendommen fra kommune. Disse opplysningene får du ved å ta kontakt med din kommune, eller kjøpe en ferdig tilrettelagt meglerpakke. Følgende informasjon skal du innhente:
Neste steg er å få utarbeidet en teknisk tilstandsrapport. En tilstandsrapport eller boligsalgsrapport vil avdekke boligens feil. Du som skal selge boligen din står ansvarlig for feil, og bør derfor ha en god rapport som avdekker eventuelle feil ved boligen.
Dette er også en god sikkerhet for deg, så slipper du å havne i en tvist med fremtidig boligkjøper. Du står nemlig ansvarlig for slike feil, og en tilstandsrapport bidrar til dine plikter som selger etter avhendingsloven.
Det finnes flere ulike tilstandsrapporter som utarbeides av en takstmann, der hvilken type du velger kommer an på hvor grundig takstmannen går til verks for å sjekke tilstanden til boligen.
En ordinær tilstandsrapport gjøres ved at takstmannen sjekker etter fukt med måleapparat, takdekket blir sjekket og utvendig panel. Det vil altså bli sjekket etter vannskader bak fliser, vegger og mer. Samt at kjøkkenet sjekkes grundig.
En boligsalgsrapport gir en mer detaljert oversikt, der takstmannen går grundig gjennom en standardisert liste og boligens faktiske tilstand. I rapporten fremgår det om det er behov for fornyelser, reparasjoner og annet vedlikeholdsarbeid.
Det er særlig kjøkken, bad, våtrom,loft og kjeller som sjekkes. Dersom det oppdages mugg bør dette rettes opp i før salget.
En boligsalgsrapport er noe mer omfattende enn en tilstandsrapport, og vil derfor være noe dyrere. Prislappen ligger på rundt 10 000 til 20 000 avhengig av boligens størrelse og tidsbruken.
Til slutt har man en El-taksering som sjekker om det elektriske i boligen er i god stand i forhold til brannsikkerhet.
Deretter bør du innhent prisopplysninger for hva tilsvarende boliger selges for. Enten kan du gå på visninger eller du kan sjekke andres annonser på finn.no, sjekke med boligbyggelaget og andre steder. Det finnes flere nettsider for boligprisstatistikk slik som Norges Eiendomsmeglerforbund (nef.no), samt gjennom opplysningstjeneste 1881.
Videre finnes det også boligpriskalkulatorer som gir deg en viss innsikt på hva din bolig kan gå for. Alternativt kan du få en takstmann til å gjøre en verdivurdering av boligen. Husk at en verdivurdering ikke er en eksakt pris, men hva som er antatt markedsverdi i dag.
Her er det faktorer som beliggenhet, standard på boligen, størrelse og annet som virker inn. Ettersom boligmarkedet i Norge er fritt så styres prisen til syvende og sist av tilbud og etterspørsel, altså markedet.
Dersom du ønsker at en takstmann gjennomfører en verdivurdering kan du bruke Tjenestetorget sin gratis, uforpliktende tjeneste. Her kan du også innhente tilbud på takstmann for å gjennomføre en tilstandsrapport.
Tjenestetorget er en anbudstjeneste som gjør at du raskt og enkelt kan innhente tilbud fra en rekke takstmenn. Ettersom de konkurrerer om å få deg som kunde vil du få svært gode tilbud, samt at du kan sammenligne flere tilbud raskt. Du finner da fort ut hvilken takstmann som er best og gir det beste tilbudet.
En annen ting som kan være greit å ha i bakhodet er at dersom du velger å bruke et meglerfirma tilbyr flere av disse en gratis verdivurdering. Dette er et slags lokketilbud, men likevel greit å opplyse deg om.
Under visning er det vanlig å dele ut en salgsoppgave, samt at den legges ut på nett eller sendes til interesserte kjøpere. I salgsoppgaven skal det være opplysninger om boligens sterke og svake sider, og gi en god beskrivelse av boligen med både bilder og ord. Dersom du skal gjøre dette selv anbefales det å sjekke andres salgsoppgaver fra ulike visninger for å sjekke hva som skal med. Da har du en mal du kan gå etter, og får inspirasjon til hvordan gode bilder kan tas og velformulerte ord kan brukes.
Selger noen i nabolaget eller i boligblokken din boligen sin akkurat nå kan du med fordel skaffe deg deres salgsoppgave. Sjekk også eiendomsmegler lovens paragraf 6 og 7, samt bransjenormer for markedsføring av boliger fra Forbrukerrådet. Her ser du hva du må ha med når du utformer salgsmaterialet.
Annonsering er ekstremt viktig når du skal selge boligen, uansett om du gjør det med megler eller selv. Skriv en god salgsannonse som fremmer boligens gode sider, men også eventuelle ulemper – vær alltid ærlig! Bruk et godt språk og ha fine oversiktlige bilder.
Legg også ved plantegninger slik at potensielle kjøpere får et godt overblikk. Dersom du ikke har et godt kamera selv, kan du høre med dine venner og bekjente. Alternativt kan du betale en fotograf for å ta gode bilder til annonsen.
Finn deretter ut hvor du ønsker å annonser og hvordan. Bruk gjerne sosiale medier for alt det er verdt og legg ut på for eksempel Facebook. Få gjerne dine kontakter som venner og familie til å videredele ditt innlegg. Da når du ut til flere, og det er større sjanse for at flere dukker opp på visning.
Bruk også nettportaler som Finn.no til å legge ut boligannonsen.
Når du skal gjøre boligen klar til visning er det flere faktorer å tenke gjennom. Først og fremst er det viktig at det er ryddig, rent og pent. Ettersom mange kjøper med hjertet og ikke hodet, er det viktig at du gjør boligen appellerende til andre.
Når du skal rydde boligen så fjern overflødige ting og møbler som tar mye plass. Ved å ha mer synlig gulv vil boligen fremstå som større og mer luftig.
Fjern også personlige gjenstander som familiebilder, barneleker, ting til kjæledyret og lignende. Fjern synlige ledninger, eller prøv å skjul de så godt det lar seg gjøre.
Husk at hele boligen skal være ryddet, så re opp sengen og legg på et sengeteppe, samt eventuelle pynteputer. I stuen kan du fjerne fjernkontroller og alt av småting som er overflødig. På badet bør du fjerne dobørsten, søppelbøtter, badevekt, matter, personlig hygieneprodukter og lignende.
Dersom du skal selge et hus bør du også fikse på uteområdet. Samme regle gjelder her, rydd! Det vil si at du fjerner sykler, hageredskaper, søppelkasser og lignende. Har du gressplen bør denne klippes så hagen ser nystelt og fin ut.
Når boligen er godt ryddet kan du sette frem noen lys eller et fargerikt fruktfat. Styr unna duftlys, da ikke alle er like glad i disse luktene. Det holder lang vei at boligen lukter nyvasket og at det er godt utluftet.
Helt til slutt kan du gå over for å sjekke at alle lyspærer fungerer, og trekk fra gardiner slik at mest mulig lys kommer inn i boligen.
Du bør tenke på at den potensielle kjøperen skal kunne forestille seg å bo der selv, ikke komme på besøk hos noen. Et godt råd er derfor at du inviterer noen venner over etter at du har fjernet gjenstander og ryddet, så kan de gi deg et mer objektivt syn.
Om du ønsker hjelp kan du skaffe deg en boligstylist, få hjelp av en markedsfører eller en eiendomsmegler.
Etter at det har vært visningsrunde(er) skal du arrangere budrunde. Dette er det flere som velger å få hjelp fra en advokat eller megler fordi det er viktig at det gjøres riktig. Et akseptert bud vil føre til at det er inngått en bindende avtale. Alle bud skal være skriftlige.
Første bud skal, fra alle budgivere, mottas med gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Her kan man benytte e-signatur gjennom BankID. Det første budet bør også inneholde eiendommens adresse, kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist og eventuelt overtakelsesdato og forbehold ved budet.
Som selger skal du føre en budlogg der budgivers navn, tidspunkt for budet, beløp og akseptfrist kommer frem. Denne budloggen kan de som har deltatt i budrunden etterspørre, og skal gis ut til den endelige kjøperen. Først når du akseptert et bud er det inngått en bindende avtale.
Vær klar over at det ikke finnes angrerett ved salg og kjøp av fast eiendom. Det vil si at når du først har akseptert budet, kan du ikke senere kalle det tilbake. Det samme gjelder for budgiver som ikke kan kalle tilbake budet.
Det vil si at det er et bindende bud frem til akseptfristen løper ut, eller at du som selger har avslått budet. Du som selger har fri rett til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og må derfor ikke akseptere høyeste bud. Selv om det normalt sett er det man gjør.
.jpg)
Til slutt skal den bindende avtalen formaliseres skriftlig i en kjøpskontrakt. Dersom du ønsker å gjøre denne jobben selv kan du for eksempel bruke forbrukerrådets kontrakt.
Selve overføringen av eiendommen skjer når kjøper og selger fyllet ut «Skjema for tinglysning av eierskifte» og sender dette til Kartverket. Noen finner dette vanskelig å fylle ut, men Kartverket hjelper deg gjerne per tlf. (32 11 80 00).
Oppgjøret innebærer betaling, tinglysning for å oppnå rettsvern og sletting av heftelser. Dette punktet og det å fylle ut skjøte anbefales å få hjelp fra en eiendomsmegler, advokat eller banken.
For mange er det tryggeste valget å selge med megler, og flere velger dette for å slippe stresset med å selge en bolig, samt at alt det formelle er på stell. Når det er sagt er det ikke sikkert at en megler gjør jobben bedre enn deg om du har satt deg skikkelig inn i prosessen.
Fordelen med å bruke en megler er at de har erfaring i bransjen. Likevel må du være klar over at uansett om du bruker en megler eller velger å selge selv, er det du som selger som står for alt ansvar.
Det vil si at dersom det er feil eller mangler ved boligen, feil opplysninger eller manglende opplysning om finansiering fra kjøper side, vil du fremdeles holdes ansvarlig.
En del er også mer forsiktig når de kjøper bolig fra en privatperson der en megler ikke er involvert. Samt at ikke alle klarer å være objektive under visning når de fremmer sin bolig.
Det kan derfor, for noen, være lurt å bruke en megler under visning og de siste stegene i prosessen.
Hvordan selgerprosessen går når man skal sammenligne kommer også an på faktorer som deg som privatpersons selgerevne og en meglers erfaring. Her er det ikke et fasitsvar og det er opp til deg.
En studie fra Sverige viste at salgsprisen blir noe høyere med en megler, men det er noe uenigheter rundt dette. I Norge har vi ikke en slik studie fordi det ikke er tilstrekkelig transaksjonsdata ettersom det kun er en liten andel som selger uten megler.
Grunner til å bruke en megler er at megleren oppfattes som mer uavhengig og er pålagt å ta hensyn til både selger og kjøper. Videre har flere undersøkelser vist at en del ikke kjøper når det er solgt privat.
En eiendomsmegler vil kunne allerede ha en navneliste over interessenter i akkurat ditt område, som resulterer i et raskere salg. En megler har mer erfaring og kan budrundeprosessen bedre med sin kompetanse. Samt at du slipper å bruke mange timer selv.
Grunner til å selge boligen selv er at du potensielt kan spare inn flere tusen kroner, men dette er ingen garanti. Før du bestemmer deg bør du derfor regne litt på det, bruk for eksempel eiendomsmeglerkalkulatoren til Smartepenger.no.
En annen fordel er at du i større grad bestemmer når visningene blir holdt og blir holdt slik du ønsker det. Du som selger har antagelig bodd i boligen i flere år og kjenner boligen din bedre enn en megler.
Det vil ofte være tryggere å selge gjennom en megler basert på grunnlag som trygghet, juridiske årsaker, selve arbeidet og økonomi. Dette utelukker ikke at selv-løsningene kan være et godt alternativt. Et annet alternativt er å gjøre mesteparten av jobben selv, men deretter å bruke en megler på de siste stegene.
Dersom du ønsker en eiendomsmegler kan du bruke Tjenestetorget til å finne de beste tilbudene, deretter sammenligne og velge den beste megleren. Tjenestetorget er en gratis andbudstjeneste som gir helt uforpliktende tilbud.
Er du enda i tankeboksen om du ønsker å selge selv eller bruke en megler til hele eller deler av arbeidet, taper du ingen ting på å innhente tilbud. Ved å bruke tjenesten vil du enklere kunne sammenligne kostnader og gjøre et mer gjennomtenkt valg.
Lønner det seg å investere i en eiendomsmegler eller å bruke sin egen tid på å selge boligen? Det er ikke noe fasitsvar, noen er kanskje bedre egnet til å selge sin egen bolig enn andre. En eiendomsmegler har ofte flere interesserte og god erfaring når det kommer til salg av eiendom. Noe som er et stort pluss, og kan bety mye for utfallet av salget.
Med lite forskning rundt tema er det viktig at du finner ut hva du er komfortabel med. Er du komfortabel og har gjort mye research kan kanskje dette være løsningen for deg. Er du derimot usikker kan det kanskje være lurt å få hjelp av en megler. Slik at du får mest mulig for din bolig.
