Burde du selge bolig uten megler?

I denne artikkelen skal vi ta for oss viktige elementer ved salg bolig:

• Vær nøye når du selger boligen
• Sjekk hva som er tinglyst
• Innhent informasjon om boligen
• Skaff deg tilstandsrapport og boligsalgsrapport
• Vær bevisst på din opplysningsplikt
• Finn en realistisk prisantydning
• Lag en salgsoppgave
• Fiks annonsering og markedsføring
• Gjør boligen visningsklar
• Arranger budrunde
• Ordne oppgjør

Deg vs. selger - hvem skal gjøre jobben?

Det koster penger å benytte seg av en selger, men alternativet er å bruke mye tid og krefter på å gjøre arbeidet selv.

Uansett om du selger med eller uten megler må du betale faste kostnader for innhenting av dokumenter, markedsføring og som regel tilstandsrapport.

I tillegg tar det tid å selge en bolig. Undersøk om du blir nødt til å ta fri fra jobben, eller hvor mye tid du må bruke om kvelden og i helgen.

Fordelen med å selge selv er at du ikke betaler for jobben du gjør, men det er viktig å huske hvorfor det koster å hyre inn en megler.

En megler er en fagperson, og det er ikke gitt at alle kan gjøre samme jobb. Fordelen med megler er at vedkomne har mer erfaring og kjenner markedet godt.

Denne svenske undersøkelsen viste for eksempel at man fikk høyere salgssum med megler, enn hvis man valgte å selge bolig privat.

Det er ikke sikkert det er tilfellet for deg, men verdt å tenke over når du skal se hva som lønner seg.

Visste du også at det kan være store forskjeller på megler honorar? Det kan du lese mer om her.

1. Vær nøye når du selger boligen

De fleste som selger boligen sin uten eiendomsmegler, gjør det for å spare penger. Det er mulig å selge alene, men det er ingen enkel jobb.

Hvis du skal selge leiligheten selv er det viktig at du er nøye, og har god tid.

Har du god tallforståelse og er ryddig? Forstår du markedsføringen ved et boligsalg? Hvis svaret er nei, burde du overlate arbeidet til en profesjonell.

Det er spesielt viktig å være nøye dersom det er kompliserte forhold ved eiendommen, for eksempel eierforhold, bruksrettigheter på eiendommen, eller selve verdivurderingen.

Om du skal selge selv, burde du også finne ut hvilket prisnivå lignende boliger i området ligger på.

2. Sjekk hva som er tinglyst

Hvis du skal selge selv må du først og fremst få bekreftet grunnboksutskriften for fast eiendom og borettslagandeler.

Du kan se hva som er tinglyst gratis på nettsiden til Statens kartverk.

Der kan du også bestille grunnboksutskrift på papir. Her er en prisoversikt:

Husk at servitutter som ikke er tinglyst ikke vil fremgå fra grunnboksutskriften.

En servitutt er kort forklart en rett til en bestemt bruk på andres eiendom. Eventuelt hinder av bestemt bruk. Det kan være ting som gangrett, båtplassrett, veirett, byggeforbud og lignende.

For informasjon om servitutter kan du også høre med naboer og tidligere eiere.

I tillegg burde du finne informasjon om eventuell forkjøpsrett.

3. Innhent informasjon om boligen

Deretter må du innhente informasjon om boligen og eiendommen fra kommune. Disse opplysningene får du ved å ta kontakt med din kommune, eller kjøpe en ferdig tilrettelagt meglerpakke. 

Følgende informasjon må du innhente:

• Reguleringsplaner
• Midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest
• Pålegg fra offentlige myndigheter som brann- og feiervesen
• Målebrev
• Godkjennelse for utleieforhold om det gjelder
• Ligningsverdi og kommunale avgifter

4. Skaff deg tilstandsrapport og boligsalgsrapport

Det er ikke obligatorisk med verken tilstandsrapport eller boligsalgsrapport. Likevel vil det være i din interesse å vite hva det er, og hvorfor du bør vurdere å skaffe det.

Det er få potensielle kjøpere som ønsker å kjøpe en bolig uten at det foreligger en tilstandsrapport. Budgiver kan faktisk ta forbehold i budet sitt, at de ikke ønsker å kjøpe dersom det ikke foreligger en.

Forbrukerrådet har gått så langt som å uttale at det er «sjansespill å kjøpe bolig uten tilstandsrapport».

Begge deler utføres av en takstmann, og er undersøkelse og rapportering om boligens tekniske tilstand. 

Forskjellen er at boligsalgsrapport er en tilstandsrapport vinklet mot boligsalg. En verditakst sier også noe om boligens tilstand, men er langt mer overfladisk.

Prisen for en tilstandsrapport kan variere fra rundt 5.000 og oppover for leiligheter og hus, ekstra for utleiedeler, tilleggsbygninger, krypkjeller og lignende.

5. Selgers opplysningsplikt 

Som selger har du opplysningsplikt som overgår kjøpers undersøkelsesplikt. Dermed kan du i flere år bli erstatningspliktig for feil og mangler i boligen som ikke var opplyst om. 

En tilstandsrapport gir deg oversikt over feil og mangler, slik at du kan utbedre dem, og opplyse om dem. Det er særlig kjøkken, bad, våtrom, loft og kjeller som sjekkes. 

Det finnes også en egen el-taksering som sjekker tilstanden til det elektriske i boligen.

Vi har også mer utdypende artikler om boligsalgsrapport og tilstandsrapport. Det kan også være en idé å vurdere eierskifteforsikring.

6. Finn en realistisk prisantydning 

En eiendomsmegler vil gjøre en verdivurdering av boligen for å finne ut hva som er realistisk å få i dagens marked. 

Sammen med deg finner dere en prisantydning. Det er en kombinasjon av verdivurdering, og hva du er villig til å selge for.

Skal du selge hus uten megler kan du enten få en verditakst fra en takstmann, og sette prisantydning deretter. Eller du kan se hva tilsvarende boliger selges for. Enten ved å sjekke boligprisstatistikk, eller lignende boligannonser på nett.

7. Lag en salgsoppgave

Under visningen er det vanlig å dele ut en salgsoppgave, også kalt prospekt. Den legges gjerne også ut på nett, eller sendes til interesserte kjøpere. 

I salgsoppgaven skal det være opplysninger om boligens sterke og svake sider, og den skal gi en god beskrivelse av boligen med både bilder og ord. Ikke glem opplysningsplikten din.

Her kan du lese mer om hva som bør inngå i et prospekt/salgsoppgave.

Sjekk gjerne andres salgsoppgaver i boligannonser på nett eller visninger. Da har du en mal du kan følge, i tillegg til å få inspirasjon til hvordan gode bilder og velformulerte ord kan brukes.

Selger noen i nabolaget eller i boligblokken din boligen sin, kan du med fordel skaffe deg salgsoppgaven deres.

8. Fiks annonsering og markedsføring

Annonsering er en viktig del av salgsprosessen, uansett om du skal bruke eiendomsmegler eller selge privat. 

Når du skal selge boligen, er målet er å nå frem til de rette interessentene, og at de skal komme på visning, og gi bud.

Beskrivelsen bør være saklig og nøytral. I tillegg til dette må den inneholde nødvendige dokumenter, og en takst. Sett deg gjerne inn i regler for markedsføring.

Bruk et godt språk og ha fine oversiktlige bilder. Profesjonelle bilder tatt av en fotograf vil i de aller fleste tilfeller lokke mange flere interesserte, enn bilder du tar på egenhånd.

Pass også på å få med dato og tidspunkt for visninger. Et tips er å legge visningen ca. samtidig som andre visninger i området. Mange kjøperne prøver nemlig å kombinere flere visninger på én dag.

Finn deretter ut hvor du ønsker å annonsere og hvordan. Finn.no er mye brukt, men Facebook og lokalaviser kan også være en god idé.

Bruk gjerne sosiale medier for alt det er verdt. Deler du annonsen i egne kanaler kan det hende du får gratis drahjelp av venner og familie som deler den videre.

9. Gjør boligen visningsklar

Når du skal gjøre boligen klar til visning er det først og fremst viktig at det er ryddig, rent og pent.

Dersom du har påbegynte prosjekter, bør du gjøre dem ferdig. For eksempel om det mangler lister i stua, eller om dørhåndtakene er løse. Les mer om lønnsom oppussing her.

Fjern personlige gjenstander som familiebilder, barneleker, ting til kjæledyret og lignende. Også overflødige ting som ikke er estetiske burde ryddes bort: Slik som fjernkontroller, dobørsten, søppelbøtter, badevekt, matter, personlig hygieneprodukter og lignende.

Ha det lyst, nøytralt og åpent. Du bør tenke på at den potensielle kjøperen skal kunne forestille seg å bo der selv, ikke komme på besøk hos noen.

Ikke glem uteområdet! Rydd opp ting som slenger, rull sammen hageslangen og hold plenen fin.

Noen velger å benytte seg boligstylist.

10. Hvordan selge bolig selv på visning? 

Det er greit å sette frem litt ting for stemningens skyld, men ikke overdriv.

Det er hyggelig med stearinlys eller god lukt, men dersom det blir for mye kan kjøperne tro at du prøver å skjule eller overkompensere for noe.

Prøv å vær så objektiv du kan under visning.

De fleste er mer forsiktig når de kjøper bolig fra en privatperson, uten at megler er involvert.

Det kan derfor, for noen, være lurt å bruke en megler under visning, og i de siste stegene av prosessen.

Du som privatperson kan likevel komme med inngående opplysninger om hvordan det faktisk er å bo i boligen.

Vær forberedt på å svare på spørsmål, og vær en god og pliktoppfyllende selger - uten å overdrive.

11. Arranger budrunde

Etter at det har vært visningsrunde(er) kan du arrangere en budrunde. Flere velger å få hjelp fra en advokat eller megler til dette, fordi det er veldig viktig at det gjøres riktig. 

Alle bud må være skriftlige, enten på e-post, papir, SMS eller annen elektronisk løsning for bud. Du kan lese mer om hvordan du gir bud her.

Budene som gis er bindende, og det er aksepten din også.

Alle budgivere må legitimere seg. Enten på visning, BankID eller ved å legge ved kopi av legitimasjon. 

Det første budet fra hver budgiver bør også inneholde eiendommens adresse, størrelse på budet, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist og eventuelt overtakelsesdato, og forbehold ved budet.

Som selger skal du føre en budlogg der budgivers navn, tidspunkt for budet, beløp og akseptfrist kommer frem. 

Denne budloggen kan de som har deltatt i budrunden etterspørre, og den skal alltid gis ut til den endelige kjøperen.

12. Ordne oppgjør

Til slutt skal den bindende avtalen formaliseres skriftlig i en kjøpskontrakt. Dersom du ønsker å gjøre denne jobben selv kan du for eksempel bruke Forbrukerrådets kontraktmal. 

Selve overføringen av eiendommen skjer når kjøper og selger har fylt ut «skjema for tinglysning av eierskifte», og sender dette til Kartverket. 

Noen synes det er vanskelig å fylle det ut, men du kan prøve å få hjelp av Kartverkets kundeservice.

Oppgjøret innebærer betaling, tinglysning for å oppnå rettsvern, og sletting av heftelser. Det anbefales å få hjelp til dette, og utfylling av skjøte fra en eiendomsmegler, advokat eller banken.

Husk også å sette deg inn i regler for skatt ved boligsalg. Kostnader du har ved salg av bolig kan du nemlig trekke fra gevinsten.

Burde du selge bolig uten megler?

Det er vanskelig å konkludere på dette spørsmålet. De som vurderer å selge bolig uten megler er gjerne bekymret over meglerhonoraret.

Likevel er det en stor trygghet for både selger og kjøper, at en eiendomsmegler tar seg av salget.

Da er begge parter tryggere på at det ikke blir begått noen feiltrinn. Som tidligere nevnt, kan man bli stilt ansvarlig lenge etter salget, og mange boligsalg ender i konflikt.

Tidsbruken og stresset er en vurderingssak du selv må ta. Noen vil nok takle det fint på egenhånd, mens andre vil synes det er svært stressende.

Grunner til å selge boligen selv er at du potensielt kan spare inn flere tusen kroner, men dette er ingen garanti. Du bør være en god selger for å få en god salgssum. I mange tilfeller kan selger få solgt boligen for mer enn meglerhonoraret sitt.

En eiendomsmegler vil fremstå som mer objektiv, og viser hensyn til både selger og kjøper i en salgssituasjon.

Velg et kompromiss?

Et annet alternativt er et kompromiss. Finn ut hvilke deler av jobben du kan gjøre selv, og hvilke deler du trenger hjelp fra megler eller advokat med.

Til syvende og sist handler det om hva du selv er mest komfortabel med.

Ønsker du å selge boligen med megler?

En god eiendomsmegler spiller en stor del av om boligsalget blir en suksess eller ikke. Vi har gjort det lettere for deg å sammenligne dyktige meglere i ditt område, i hele landet.

Alt du trenger å gjøre er å fylle ut skjemaet nedenfor. Etter kort tid vil du motta tilbud fra flere ulike meglere.

Fordelen med dette er at det blir lettere å sammenligne pris, tilbud og erfaring. Tjenesten er gratis og uforpliktende, og du takker kun ja hvis du synes tilbudet er bra.

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline jobber i Tjenestetorget som innholdsprodusent. Hun er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun skriver derfor artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling.

[email protected]