Kan du angre boligkjøp?

Kan man egentlig angre på et boligkjøp? For de fleste vil det forbli med angeren. Kjøp og salg av eiendom er strengt regulert i Norge, og det skal særdeles gode grunner til for å kunne trekke seg fra avtalen.  

Avtaleloven er så sterk at selv om en boligkjøper dør før overtagelsen må avtalen fortsatt oppfylles. I et slikt tilfelle vil arvingene, eller dødsboet, overta kjøperens forpliktelse.

Hvorfor angrer noen på et boligkjøp?

Det finnes mange grunner til hvorfor folk angrer på et boligkjøp. Noen trives ikke i ny bolig, andre flytter til et område de ikke har bodd før, og mistrives i nabolaget.

I mange tilfeller har kjøper kjøpt boligen usett. Det er en stor risk å investere i en bolig du ikke har sett.

Andre angrende boligkjøpere leste ikke nøye nok gjennom salgsoppgaven før kjøp, og oppdager flere forhold de reagerer på senere. Dersom disse har stått i salgsdokumentene stiller kjøper med en dårlig sak.

Det kan være mange ulike grunner til hvorfor noen angrer på et boligkjøp, men i hvilke tilfeller kan man faktisk gjøre noe med det?

Budrunden er bindende

Det finnes ingen angrerett når det kommer til salg eller kjøp av fast eiendom. Bolig er en stor investering, og det er viktig at du tar alle viktige avveininger før du bestemmer deg.

I en budrunde er det viktig å huske at budet binder deg. Er du usikker på finansiering, forhold ved boligen, området den ligger inn eller lignende – tenk deg godt om før du byr.

Hvis du har lagt inn et bud, blir dette formidlet til selger av megleren. Da er du bundet av budet fram til akseptfristens utløp.

Bare dersom budet blir avslått eller blir møtt med et motbud, vil kjøper ikke lenger være bundet.

Videre i denne artikkelen kan du lese om hvordan man kan komme seg ut av et boligkjøp

1. Budet ble gitt med forbehold

En måte å komme seg unna et boligkjøp, er dersom man la inn et bud med forbehold. De fleste av disse forbeholdene er ganske greie og enkle for selger å godta.

I en budrunde er det ganske vanlig å se forbehold om når budgiveren ønsker overtagelsesdato, eller at visse hvitevarer følger med på kjøpet.

Andre forbehold kan være forbehold om finansiering, salg av egen bolig, eller at pågående arbeid i boligen må gjøres ferdig osv.

Forbehold om finansiering eller salg av egen bolig, er derimot ganske risikofylt for selger å godta. Det betyr at budet bare er gyldig dersom finansieringen er i orden, eller at vedkomne får solgt egen bolig til en rettferdig pris.

Risikofylte forbehold

Det er vanskelig å kjenne til budgivers økonomi og nåværende boligforhold. Boligmarkedet kan variere mye i forskjellige områder i landet og med ulike boligtyper. Mange steder er det en reell risiko for at man ikke får solgt med en gang.

Slike forbehold blir som oftest ikke godtatt. De aller fleste burde ha finansieringen sin på plass før de blir med i en budrunde.

Man burde derfor tenke seg nøye om før personen aksepterer et bud med slike forbehold. Dersom de godtar forbeholdet og budgiver ikke får solgt sin egen bolig – kan kjøper komme seg ut av boligkjøpet.

2. Boligavtalen er ugyldig

Hovedregelen er at avtaler er bindende, og det skal derfor mye til for at en avtale kan sies å være ugyldig.

Hvis man kommer frem til at en avtale er ugyldig, vil ikke lenger partene være bundet av den.

En avtale vil være ugyldig dersom den er den er ugyldig inngått, forfalsket, inngått ved hjelp av trusler, umoralsk, lovstridig osv.  

3. Heve kjøpet

Å heve et boligkjøp kan kun skje hvis det er vesentlige mangler og feil ved boligen. Dersom kjøper hever salget, betyr det at vedkomne leverer tilbake boligen og selger gir tilbake pengene for kjøpet.

Kjøper kan også kreve erstattet eventuelle tap vedkomne har hatt på grunn av handelen.

Det skal må til for å heve et kjøp, og ofte er det mer vanlig å få gjennomslag for å rette feil og mangler, få et prisavslag eller erstatning.

Avhendingsloven regulerer kjøp og salg av bruktbolig. Den åpner for å heve kjøpet dersom det har vært et vesentlig avtalebrudd.

Selgers opplysningsplikt

Selger har noe som heter opplysningsplikt. Dette gjelder også opplysningene som blir gitt av de som ble hyret inn i forbindelse med salget– vanligvis eiendomsmegler og takstmenn.

De må alle informere om relevante og viktige forhold ved eiendommen. Dette gjelder også forhold som har blitt utbedret.

Eksempler på dette er at selger må opplyse om skader som er eller har vært i boligen, hva slags arbeids som tidligere har blitt gjort, om det har vært noen lekkasjer, et skadedyrproblem osv. Det er vanlig å opplyse om dette i et egenerklæringsskjema. 

Selger må også si fra om det vil skje noen store forandringer i nær fremtid - skal felleskostnadene gå opp, eller er det planlagt et bygg ved siden av?

Dette er ting selger må opplyse kjøperen om, hvis ikke kan vedkomne bli erstatningsansvarlig. Det gjelder også dersom selger har prøvd å skjule en mangel.

Informasjonen om boligen skal stemmer overens med den faktiske standarden på den. Dersom det i ettertid viser seg å ikke gjøre det, kan boligkjøper ha rett på prisavslag, erstatning og i de mest alvorlige tilfellene - heve kjøpet.

Det er ikke bare selger som har opplysningsplikt – kjøper har også undersøkelsesplikt.

Kjøpers undersøkelsesplikt

Boligkjøper har også et ansvar for å gå igjennom boligen selv, og sette seg inn i takstrapporten og egenerklæringsskjemaet.

Vedkomne kan ikke senere klage på feil og mangler som det var opplyst om i disse dokumentene, eller bagatellmessige problemer.

De fleste boliger selges «sånn den er». Det betyr at den tilstanden du ser boligen er i på visning, er den samme som når du tar over.

For å si at boligen har en mangel må den være i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med.

Etter 2021 vil det ikke lenger være lov å selge boliger "som de er".

Når må du reklamere på mangler?

Du kan reklamere for mangler du oppdager de første fem årene, og det er viktig å gi skriftlig beskjed til selger med en gang de oppdages.

Hvis det gjelder et forhold som er så ille at du vil heve, må du si fra om dette innen rimelig tid - ca. 2 måneder.

Heving innebærer at man får tilbake kjøpesummen

Siden heving er en veldig inngripende beslutning, må det foreligge noe ekstra, så det blir ansett som rettferdig at boligkjøper kan si seg løst fra kontrakten.

For at heving er mulig, må det foreligge en vesentlig mangel. I slike tilfeller følger det av avhendingsloven at eiendommen må være i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne forvente.

Trenger du hjelp av en advokat? Kom i kontakt med flinke folk her. 

Momentene i en vesentlighetsvurdering

Siden heving er så inngripende, må man se på alle momentene og spørre seg - det er rettferdig at kjøper får tilbakeført pengene fra selger og at selger overtar huset på nytt?

Her må det bli gjort en helhetsvurdering, der man tar alle forhold i betraktning.

Rettspraksis har særlig lagt vekt på:

• Mangelens betydning for kjøper.
• Den objektive størrelsen på mangelen.
• Om andre beføyelser som retting eller prisavslag er mulig.
• Hvor lang tid det har gått fra avtalen til kjøper krever heving.
• Selgers skyldgrad

4. Dekningssalg

Dersom avtalen ikke kan regnes å være ugyldig, du som kjøper ikke kan heve, og du ikke kan vise til et forbehold du hadde i budgivningen - er du nødt til å fullføre boligkjøpet.

Dersom du likevel ikke kan gjennomføre kjøpet, må det gjøres et dekningssalg.

Det betyr at boligen blir solgt på nytt, men at kjøperen må betale en eventuell differanse mellom gammelt og nytt bud. Kjøper må også betale kostnadene får en ny salgsrunde, med megler og visninger.

Dersom det nye budet ligger flere hundre tusen under, må den opprinnelige boligkjøperen dekke denne differansen.

Hvordan kjøpe ny bolig uten å angre?

Når det kommer til boligkjøp, er det bedre å være «safe than sorry». Før du kjøper en bolig er det derfor noen ting du kan gjøre for å redusere faren for å angre på kjøpet i ettertid.

Dette bør du gjøre før du kjøper nytt hjem:

• Finn ut hva dine ønsker og behov er.
• Undersøk boligmarkedet og se hva du kan få innenfor ditt budsjett
• Ha en realistisk forventning til eiendommen du ser på
• Undersøk boligen, området og salgsdokumentene før du blir med i budrunden
• Bruk tid på visning og spør alle spørsmål du lurer på eller er usikker på
• Sett en grense for hvor mye du synes eiendommen er verdt før budrunden starter – da er det mindre sannsynlig å bli revet med, og angre etterpå
• Hvis du skal flytte til et nytt sted – dra dit et par ganger og undersøk området. Tenk over om dette faktisk er riktig sted for deg.

Skal du selge boligen?

Den enkleste måten å finne beste megler på, er å sammenligne tilbudene. Her kan du få uforpliktende tilbud fra flere erfarne meglere.

Tjenesten er gratis og uforpliktende, og du takker kun ja dersom du er fornøyd med tilbudet.

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline er en dyktig innholdsprodusent som jobbet hos oss tidligere. Hun er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I dag jobber hun som innholdsprodusent i VG. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun skrev derfor artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling da hun jobbet hos oss.

[email protected]