Hvordan fungerer dekningssalg?

Hva er dekningssalg?

Et dekningssalg innebærer en heving av kjøpsavtalen. Eiendommen vil bli annonsert på nytt, og andre kan kjøpe eiendommen.

Ved et dekningssalg vil kjøperen, som ikke klarte å gjennomføre boligkjøpet, bli stilt ansvarlig for at boligen blir lagt ut på markedet igjen. Eiendommen vil da bli solgt for den opprinnelige kjøper sin regning og risiko.

Den første opprinnelige kjøperen er da ansvarlig for å betale blant annet mellomlegget for en eventuelt lavere kjøpesum, renter på økonomiske tap, og de nye salgsomkostningene i forbindelse med det nye salget. Dette kan fort bli dyrt.

Her kan du lese mer om prisen på meglerhonorar og andre omkostninger ved boligsalg.

Et dekningssalg beskytter altså selger mot økonomisk tap, dersom boligkjøper ikke overholder sin del av kjøpsavtalen.

Hva må til for at selger kan utføre et dekningssalg?

Hvordan oppstår et dekningssalg?

Forestill deg at du ønsker å selge boligen din.

Du ansetter en megler, som inviterer til visning, og det kommer en god del mennesker for å se på boligen. 

I budrunden mottar du flere bud, og godkjenner til slutt det siste budet på 5 millioner kroner.

Når det nærmer seg overtagelsesdato har du og megler fremdeles ikke hørt noe fra banken til kjøperen, og kjøper svarer sjeldent eller aldri, når du prøver å kontakte dem.

Dagen før overtagelse kommer kjøperen tilbake til deg og sier at han/hun har ombestemt seg, og har ikke lenger har et ønske om å kjøpe boligen.

Da oppstår det to muligheter.

Det er her konseptet av et dekningssalg kommer til unnsetning. 

Enten kan megler gå til en annen budgiver, og høre om vedkomne fortsatt er interesser i å kjøpe boligen for budet de opprinnelig la inn. Hvis vedkomne takker ja, må kjøperen som ombestemt seg, betale mellomlegget.

Hvis den andre budgiveren kjøper boligen for 4,9 millioner, må opprinnelig kjøper betale et mellomlegg på 100 000.

Eller, hvis resten av budgiverne ikke lenger ønsker å kjøpe boligen, eller det ikke var noen andre bud, må selger legge ut boligen på markedet igjen.

Det betyr at boligen blir solgt på nytt, men at kjøperen må betale en eventuell differanse mellom gammelt og nytt bud. Kjøper må også betale kostnadene får en ny salgsrunde, med megler og visninger.

Økonomiske utgifter inkluderer megler, fellesutgifter og renteutgifter i relasjon til å få boligen solgt igjen, og penger som skulle samlet renter dersom det hadde ligget i en bank.

Hvordan kreve erstatning?

Det er viktig at selger melder fra om at de vil kreve erstatning ganske raskt. Ifølge avhendingsloven, må dette bli meldt fra om innen rimelig tid, etter at selger ble bevisst på at kjøper trekker seg fra avtalen.

Fristen for å melde ifra om at du ønsker all økonomisk tap dekket, begynner å løpe fra overtakelsestidspunktet, eller fra kjøperen melder ifra om at de ikke kjøper boligen allikevel.

Når selger får oversikt over sitt økonomiske tap, må de melde fra til den originale kjøper. Det kan være en god idé å skaffe juridisk hjelp til denne oppgaven, slik at alt er i orden rent lovmessig.

Selv om det nye budet ligger på mange hundre tusen kroner mindre, må den opprinnelige boligkjøperen dekke denne differansen.

Hva skal til for å kreve et dekningssalg?

Kjøp og salg av bolig er en bindende avtale.

Når et bud blir godtatt av selger, er det inngått en bindene avtale mellom partene, som senere blir formalisert gjennom kjøpekontrakten.

Les mer om kjøp av bolig her.

Kjøper overholder ikke bindende avtale

Hvis kjøperen ikke overholder kjøpekontrakten blir det regnet som et brudd på avtalen – selv om de ikke har skrevet under på et dokument.

Muntlig enighet, eller tydelige tegn på at avtalen er godkjent er bindende i seg selv.

Så lenge årsaken til kontraktsbruddet ikke skyldes selgeren, kan selgeren ifølge loven om avhending av fast eiendom kreve erstatning for alle økonomiske tap forbundet med et nytt salg.

En selger kan heve boligsalget etter avhendingsloven hvis kjøperen ikke gjennomfører kjøpet som avtalt.

Dersom avtalen ikke er ugyldig, kan heves, eller kjøper kan vise til et forbehold i budgivningen - er partene nødt til å fullføre avtalen om boligkjøpet.

Hvis kjøper ikke kan gjennomføre kjøpet, må det gjøres et dekningssalg.

Et dekningssalg innebærer altså en heving av kjøpsavtalen.

Hvordan fungerer et dekningssalg?

Et dekningssalg skal gjennomføres som et helt ordinært salg.

Dersom du ikke oppnår en like høy eller høyere pris i salgsrunde 2, enn i salgsrunde 1, burde du passe på å ta vare på all dokumentasjon.

Det er nemlig ikke usannsynlig at den opprinnelige kjøperen sin advokat ønsker å ettergå arbeidet du har gjort i salgsrunde 2. Dette gjør de for å avklare hvorvidt selger har gjort alt for å få til en best mulig pris.

Ta derfor vare på all dokumentasjon på markedsføringstiltak, visninger, annonsering og lignende.

Kan selger trekke seg fra et boligsalg?

Hovedregelen for boligkjøp er at det er en bindene avtale, som hverken kjøper eller selger kan trekke seg ut fra.

Regelverket for dette er strengt. Boliger utgjør nemlig verdifulle formuesgoder, og spiller en vesentlig rolle i personlig økonomi.

Kjøperen har kanskje tatt opp lån eller solgt den sin tidligere bolig i forventning om at avtalen var i boks.

Det finnes fire rettslige måter for å trekke seg fra boligsalget på:

Avtalefrihet

Hvis kjøperen godtar at kjøpskontrakten blir hevet, kan selger trekke seg fra boligsalg.

Ugyldige viljeserklæringer

Hvis avtalen var inngått under tvang har selgeren rett til å trekke seg fra avtalen med kjøper, og kan heve boligkjøp.

Er tvang, enten gjennom vold, utpressing eller andre ulovlige virkemidler blitt brukt, er selgers aksept ansett som rettsstridig fremkalt.

Avtalebrudd

Ifølge avhendingsloven kan selgeren heve avtalen dersom kjøpesummen ikke blir overført, eller ved andre vesentlige avtalebrudd.

Re integra for kjøp og salg

Re integra betyr «mens saken ennå er urørt», og er en regel som gir mulighet for å tilbakekalle et bindende løfte, under visse vilkår.

Dette er en veldig sjelden grunn for heving. Det er kun i de ytterst få situasjoner at re integra gjelder for et boligsalg

Et tidligere eksempel på dette var et boligsalg som ble opphevet fordi kjøperen var innlagt på sykehuset, og ikke hadde økonomien til å gjennomføre kjøpet. 

Hvordan kan kjøper heve avtalen?

Hvis tilstanden på boligen ikke er samsvar med det som var avtalt, eller boligen har vesentlige mangler, åpner avhendingsloven for at kjøpet kan heves.

Dette gjelder også hvis selgeren har tilbakeholdt viktig informasjon som kjøperen burde ha visst.

Disse grunnene må være alvorlige, saklige og vesentlige nok til at boligkjøpet kan oppheves. Les mer om selgers opplysningsplikt i artikkelen vår her.

Det er lurt å kontakte og forhøre seg en advokat for å finne ut om din situasjon er grunnlag for å heve et boligkjøp. 

Angrer du på et boligkjøp? Les mer om hva du gjør hvis du kan gjøre her.

Vanskelig å få medhold

Siden det er vanskelig å få medhold i et krav om heving, men det kan være enklere å få et prisavslag på boligen.

Det er viktig å huske at kjøper har en undersøkelsesplikt ved boligkjøp.

I likhet med selgers opplysningsplikt, har kjøper undersøkelsesplikt. Denne går ut på at kjøper også må gå gjennom boligens tilstand selv.

Dette gjør man ved å sette seg inn i alle salgsdokumentene, som for eksempel takstrapporten og selgers egenerklæringsskjema. 

Kjøper kan ikke senere klage på feil som ble opplyst om i sakspapirene, eller som man burde ha kunne forventet.

Hvis du opplever at noe ikke stemmer, burde du innen rimelig tid si ifra om problemene. Dersom man ikke gjør dette innen rimelig tid kan man miste retten til å heve salget.

Hvordan gjennomføre et nytt salg av boligen?

En megler er ikke en inkassator, men kan ta seg av mye av kommunikasjonen med kjøperen, i selgers sted.

Før et eventuelt dekningssalg vil eiendomsmegler som regel sende et standardbrev til kjøperen, med informasjon om at det bryter med loven, dersom vedkomne ikke betaler den manglende kjøpesummen innen fristen, og at vedkomne derfor vil bli erstatningsansvarlig ved et eventuelt dekningssalg.

Dersom denne purringen ikke får gjennomslag, vil megleren sannsynligvis anbefale selger å skaffe juridisk hjelp. 

Ved et dekningssalg må du gjennomføre en ny salgsrunde av boligen.

Hvis du hyrer inn en eiendomsmegler, vil du ha noen på laget ditt. Dette vil de fleste oppleve som en stor trygghet.

Ønsker du hjelp til å gjennomføre et dekningssalg? 

Er du i en situasjon, der den andre parten ikke holder sin del av den bindende avtalen? Må du utføre et nytt salg i forbindelse med et dekningssalg?

Få tilbud fra dyktige meglere som kan hjelpe deg gjennom hele prosessen.

Det er mange flinke meglere å velge mellom, med ulik erfaring, og i forskjellige prisklasser. Derfor kan det føles overveldende å finne den riktige for deg. Vår tjeneste hjelper deg med dette!

Alt du trenger å gjøre er å fylle inn skjemaet på siden vår, der du beskriver hva du trenger hjelp til.

Vi tar saken din videre, og etter kort tid vil du motta flere tilbud fra ulike eiendomsmeglere. Da er det lettere for deg å sammenligne pris, erfaring og kjemi.

Tjenesten vår er gratis og uforpliktende.

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline er en dyktig innholdsprodusent som jobbet hos oss tidligere. Hun er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I dag jobber hun som innholdsprodusent i VG. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun skrev derfor artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling da hun jobbet hos oss.

[email protected]