Bud under prisantydning: Hva er skambud på bolig?

Hva er skambud?

Det er i grunn opp til selgeren hva vedkomne oppfatter som et skambud. Dersom selger har priset seg mye høyere enn det de burde ha gjort, vil ikke et lavt bud nødvendigvis være et skambud.

Men på generell basis kan vi si at:

Et skambud er et bud som ligger betraktelig under prisantydning.

Som selger ønsker man gjerne å få mest mulig penger for boligen, og som kjøper ønsker du å betale minst mulig. Budrunden hjelper kjøper og selger med å komme frem til en pris begge tilslutt kan være fornøyd med.

Et skambud vil altså være langt under prisantydning. Det kan være irriterende og oppfattes litt frekt å få skambud når du skal selge hjemmet ditt.

Det finnes verken en formell grense eller prosent på hvor mye under prisanslag som utgjør et skambud. Et bud kan derfor oppfattes ulikt for ulike selgere.

Når du kan forsøke et lavt bud

I noen tilfeller kan det være grunn til at budgiver kommer med et bud langt under prisantydning:

1. Boligen kan ha ligget ute til salg i lang tid, uten å bli kjøpt. Da kan budgiver begynne å tenke at prisantydningen er satt for høyt.

2. Beliggenhet: om boligen ligger et mindre populært sted med lav prisvekst og hvor boliger sjelden går over takst.

De fleste som mottar et lavt bud burde derfor tenke over om budet er i samsvar med verdien på boligen, beliggenheten, og markedet ellers. Det kan lønne seg å gå en runde med seg selv, og vurdere om prisanslaget som er satt er riktig eller ikke.

Hvis prisen på boligen er satt for høyt, må du som selger vurdere om du er villig til å selge for lavere, eller vente litt før du legger den ut for salg igjen. Nedenfor kan du lese mer om andre måter du kan få boligsalget solgt på.

Les mer om riktig verdivurdering av bolig her.

En dyktig megler kan føre til høyere bud

Husk at en god megler kan hjelpe deg med råd, markedsføring av boligen din og gi deg en riktig prisantydning.

Et hvert produkt må markedsføres, både for at kjøpere skal vite at produktet ditt eksisterer, og for at produktet presenteres på en best mulig måte. 

Her blir valg av megler viktig. En god megler kan hjelpe deg med å gjøre boligen din attraktiv på markedet. For eksempel ved å ansette fotograf og boligstylist, utarbeide en god annonse, og presenterer dette på forskjellige digitale plattformer.

Når det kommer til visning, vil de være der og fremheve de beste sidene ved leiligheten eller huset.

Fordelen med å bruke en selger er at de fremstår som en mer profesjonell tredjepart, og som et bindeledd mellom selger og kjøper.

Vurderer du å selge boligen selv? Les mer om hvordan du gjør det i denne artikkelen.

Vurderingsmomenter før du legger inn et bud

Hvis du vurderer å legge inn et bud langt under prisantydning bør du vurdere følgende:

• Hvor lenge har boligen ligget ute for salg?
• Hvor populært er området den selges i?
• Har det blitt gitt andre bud på boligen, og hva slags beløp har selger i så fall takket nei til? Dette kan du høre med megler om.
• Hva blir lignende boliger i området solgt for, og stemmer prisantydningen overens med dette?
• Hvordan er budet i forhold til hva du faktisk er villig til å betale?

Dette er momenter det er greit å ha tenkt igjennom før du legger inn et bud.

Det du i bunn og grunn må vurdere er om det opprinnelige prisanslaget på boligen faktisk er satt for høyt.

Selger vil også merke at interessen er lav, og tenke over om prisantydningen er satt riktig. Hvis du gir et bud på hva du faktisk synes boligen er verdt, kan det være at selger aksepterer tilbudet ditt. Eventuelt kommer med et motbud.

Har du mottatt et skambud? Det viktig å huske at de aller fleste budgivere som regel er villig til å gi mer enn sitt første bud. Hvis du mottar et skambud, er det trolig at budgiveren er villig til å gå litt opp i pris.

Hvorfor ikke prøve seg med et skambud uansett?

Hvorfor ikke bare prøve seg med et litt sleipt bud? Det verste som kan skje, er vel å få et nei?

Hvis selger oppfatter tilbudet som frekt nok, kan det føre til at selger ikke ønsker å selge til deg, selv om du korrigerer budet ditt.

I noen tilfeller kan også et skambud vekke interessen til andre budgivere. Hvis de ser at første bud er et beløp langt under prisantydning, vil dette tiltrekke flere til å bli med i budrunden.

Lave bud kan faktisk bidra til at sluttprisen ender høyere enn i tilfeller der første bud ligger nærmere prisantydning. Jo flere som deltar i en budrunde, jo flere andre kjøpere må du konkurrere med om å vinne boligen.

Det er lett å bli revet med i en budrunde, og jo flere budgivere som kjemper om beinet, jo høyere kan sluttsummen bli.

Alle ønsker å kjøpe bolig til en god pris, men husk at budet ditt burde være satt realistisk, og noe begge parter kan være fornøyd med.

Her får du gode tips til hvordan du vinner budrunden.

Skambud på grunn av kjøpers marked

Hvis det er mange boliger til salgs, snakker vi gjerne om et kjøpers marked.

I et slikt marked har boligkjøpere mange boliger å velge mellom. Dette gir dem mer makt til å kunne kjøpe en annen bolig dersom prisen er for høy, eller hvis selger ikke er villig til å diskutere pris.

Konsekvensen av et kjøpers marked er at selger må dempe prisforventningene sine.

Det betyr gjerne at færre folk kommer på visning, da de er spredt ut over alle valgmulighetene på markedet.

De som er på boligjakt, vil være veldig bevisste på at det er kjøpers marked. Da hender det oftere at flere prøver seg med et bud, langt under enn prisantydning.

Selgers marked - få boliger går under prisantydning

I et selgers marked, er det motsatt - der vil det være større konkurranse mellom kjøperne.

Da kan ikke boligkjøpere forvente å få kjøpt boligen sin til langt under prisanslag.

Har boligen din ligget ute lenge?

Hvis boligen din har ligget ute lenge uten at du får solgt, kan det være lurt å ta en ny runde og vurdere om prisen er satt riktig.

Det er andre ting du kan gjøre enn å takke ja til et skambud. Du kan for eksempel:

• Komme med et motbud
• Leie inn boligstyling før flere visninger
• Se om du kan gjøre lønnsomme oppgraderinger i boligen
• Justere prisanslag - Dette kan gjøre at flere kjøpere vurder boligen din, og blir med i budrunden
• Vente og se an markedet
• Hyre inn en ny eiendomsmegler

Kan det lønne seg å justere prisantydningen?

Hvis boligen ligger ute lenge, kan det faktisk være at prisen er satt litt for høyt.

Å justere prisanslaget kan være en god taktikk noen ganger. De fleste trenger ikke å justere prisen så alt for mye, før flere interesserte melder seg på.

En justering av pris kan også føre til at de interesserte føler de gjør et godt kjøp, uten at du som selger føler du takker ja til et skambud.

Justeringen kan føre til at flere folk kommer på visning, og at flere blir med i budrunden. Dette kan faktisk føre til at du får solgt til det opprinnelige prisanslaget.

Har du riktig verdivurdering på boligen din?

Det finnes flere former for kalkulatorer som sier noe om boligens verdi. De kan fort se ganske like ut, men her er en oppklaring:

• Boligkalkulator – Et generelt samlebegrep for ulike kalkulatorer som har med bolig å gjøre. Som en av de under, eller en boliglånkalkulator
• Boligpriskalkulator – Blir brukt for å få en omtrentlig verdivurdering på boligen, basert info om din bolig og statistikk for boliger som har vært til salgs i ditt område.
• Boligverdikalkulator – Det kan dukke opp boligpriskalkulatorer når man søker etter det, men uttrykket virker mer relevant for Skatteetatens kalkulator for beregning av formuesverdi på bolig.

En boligpriskalkulator er det som er mest relevant for verdivurdering av bolig.

Skal verdivurderingen brukes til salg eller refinansiering, så er resultat fra en slik kalkulator ikke tilstrekkelig. Bankene krever ofte e-takst utført av en eiendomsmegler, eller validerte rapporter eller verditakst fra takstmann.

Er skambud en god idé i noen tilfeller?

Å legge inn et veldig lavt bud kan føre til mange ulike resultater. Alt i fra at selger ikke lenger ønsker å selge til deg, til at du får kjøpt boligen til en svært god pris.

Som nevnt må du vurdere hvordan boligmarkedet er i det aktuelle området, og hvor lenge huset eller leiligheten har ligget ute. Hvis du merker at selger er ivrig på å få solgt, er sjansen også større for at vedkomne er villig til å akseptere en lavere pris.

Du må også vurdere hvor lenge du selv ønsker å lete etter en bolig. Jo bedre tid du har, jo lettere er det å få til en god deal.

Dersom du er lei av å lete, tror du har funnet drømmeboligen, og kan få den til en rettferdig pris, er det mer taktisk å legge inn et bud som er nærmere prisantydningen.

Hvis leiligheten eller huset ligger i et område der boligene ofte går langt over tekst, kan det faktisk lønne seg å legge første bud så nærme prisantydning som mulig.

Før du legger inn et bud, burde du tenke over disse momentene, og legge deg en liten plan for budgivningen.

Skal du gi bud på en bolig? Les mer om hvordan du går frem her.

Skal du selge bolig?

En god megler spiller en stor del av om boligsalget blir en suksess eller ikke. Vi har gjort det lettere for deg å sammenligne dyktige meglere i ditt område.

Alt du trenger å gjøre er å fylle ut skjemaet nedenfor. Etter kort tid vil du motta tilbud fra flere ulike meglere.

Usikker på hvordan du velger megler? Her har du 8 tips til hvordan du velger megler. 

Fordelen med tjenesten er at det blir lettere å sammenligne pris, tilbud og erfaring. Tjenesten er gratis og uforpliktende, og du takker kun ja hvis du synes tilbudet er bra.

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun har skrevet en rekke artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling.

[email protected]