Prisantydning bolig: hva er forskjellen på prisantydning og totalpris?

Når du vurderer å kjøpe bolig møter du en rekke begreper og tall som kan virke forvirrende. To viktige begrep du kan støte på er "prisantydning" og "totalpris". 

For å kunne ta gode beslutninger i boligmarkedet, enten vi snakker kjøp eller salg av bolig, er det essensielt å forstå hva disse begrepene innebærer, og hvordan de skiller seg fra hverandre. 

Hva er prisantydning?

Prisantydning er det beløpet selgeren, ofte i samråd med eiendomsmegleren, velger å annonsere boligen for. 

Dette tallet representerer det selgeren er villig til å selge boligen for, men det er ikke nødvendigvis det samme som boligens markedsverdi eller den prisen boligen til syvende og sist blir solgt for. 

Prisantydningen settes ofte på grunnlag av flere faktorer, inkludert:

1. Markedet: Prisantydningen påvirkes av hvordan boligmarkedet ser ut i det aktuelle området. Er det høy etterspørsel etter boliger, kan prisantydningen settes høyere, mens i et marked med lav etterspørsel kan det være mer strategisk å sette den lavere for å tiltrekke flere potensielle kjøpere.

2. Sammenlignbare salg: Eiendomsmeglere ser på nylige salg av lignende boliger i området for å få en idé om hva boligen kan være verdt. Dette hjelper dem å sette prisantydning som er realistisk og konkurransedyktig.

3. Boligens tilstand og kvaliteter: En velholdt bolig med moderne fasiliteter vil naturligvis ha en høyere prisantydning enn en bolig med stort oppussingsbehov.

4. Selgerens strategi: Noen selgere ønsker å skape interesse og muligens en budrunde ved å sette en lavere prisantydning, mens andre setter den nærmere det de virkelig ønsker å oppnå, for å unngå budrunder.

Hva er totalpris?

Totalpris er summen av boligens prisantydning pluss alle tilknyttede kostnader som kjøperen må betale. Dette inkluderer:

1. Prisantydning eller kjøpspris: Dette er selve prisen på boligen som man enten har blitt enig om, eller som boligen blir solgt for etter budrunde.

2. Omkostninger: Dette inkluderer dokumentavgift, tinglysingsgebyr og eventuelle andre gebyrer som påløper ved kjøp av bolig. Dokumentavgiften alene utgjør 2,5 % av kjøpesummen (unntatt for borettslagsleiligheter, som har en lavere dokumentavgift). I tillegg kommer tinglysingsgebyrer for både skjøte og pantobligasjon, som også kan utgjøre flere tusen kroner.

3. Fellesgjeld: Hvis du kjøper en borettslagsleilighet, må du også ta hensyn til eventuell fellesgjeld. Dette er en andel av borettslagets lån som følger med leiligheten. Fellesgjelden legges til prisantydningen for å gi en mer nøyaktig totalpris.

4. Andre utgifter: Dette kan inkludere diverse gebyrer knyttet til selve eiendomshandelen, som meglerhonorar, forsikringer, eller eventuelle oppgraderings- og vedlikeholdskostnader som kjøperen må påta seg umiddelbart etter kjøpet.

Hvorfor er det viktig å forstå forskjellen?

For en boligkjøper er det avgjørende å forstå forskjellen mellom prisantydning og totalpris, fordi totalprisen gir et mer fullstendig bilde av hva boligen faktisk vil koste deg. En feilvurdering her kan føre til økonomiske utfordringer senere.

1. Budrunder og prisøkning

Selv om prisantydningen kan virke tiltalende, kan budrunder drive prisen opp. Det er derfor viktig å ha et klart budsjett i tankene, og ikke bare fokusere på prisantydningen. Husk også at omkostningene øker i takt med kjøpesummen.

2. Totaløkonomisk vurdering

Når du vurderer en bolig, bør du alltid kalkulere totalprisen. For eksempel kan en leilighet med lav prisantydning men høy fellesgjeld ende opp med å koste mer enn en bolig med høyere prisantydning men lav eller ingen fellesgjeld.

3. Lånekapasitet

Bankene vil se på totalprisen når de vurderer hvor mye lån de kan tilby deg. Hvis du kun baserer deg på prisantydningen, kan du risikere å ende opp i en situasjon hvor du ikke får låne nok til å dekke hele kjøpesummen inkludert omkostninger. Det er derfor viktig å ha full oversikt over alle kostnader knyttet til boligkjøpet. 

Eksempler på prisantydning og totalpris

For å illustrere forskjellen mellom prisantydning og totalpris kan vi se på to eksempler:

Eksempel 1: Enebolig

• Prisantydning: 4 000 000 kr

• Omkostninger: 100 000 kr (dokumentavgift + tinglysingsgebyr)

• Totalpris: 4 100 000 kr

I dette tilfellet er totalprisen nærme prisantydningen, noe som gjør det relativt enkelt å forstå hva du vil ende opp med å betale totalt.

Eksempel 2: Borettslagsleilighet

• Prisantydning: 3 000 000 kr

• Fellesgjeld: 500 000 kr

• Omkostninger: 20 000 kr (dokumentavgift for borettslagsleilighet + tinglysingsgebyr)

• Totalpris: 3 520 000 kr

Her ser vi at selv om prisantydningen er lavere enn i første eksempel, vil totalprisen være høy på grunn av fellesgjelden.

Hvordan navigere boligkjøp med prisantydning og totalpris i tankene

Når du er på boligjakt, er det viktig å:

1. Alltid kalkulere totalprisen: Vurder om du har råd til totalprisen, inkludert alle omkostninger og eventuell fellesgjeld.

2. Forstå markedet: Er prisantydningen satt lavt for å tiltrekke bud, eller er den realistisk i forhold til markedet? Dette kan hjelpe deg med å forutsi om totalprisen vil ende opp langt høyere enn prisantydningen. Dersom prisantydningen settes høyere enn hva markedet er villig til å betale, kan det fort ende med at du må ta boligen av markedet igjen, eller selge under prisantydning.

3. Snakk med banken: Få en forhåndsvurdering fra banken basert på totalprisen, ikke bare prisantydningen. Dette sikrer at du vet hvor mye du kan låne og unngår skuffelser.

4. Vurder alle kostnader: Husk å inkludere både de direkte kostnadene ved kjøpet og de langsiktige forpliktelsene, som fellesgjeld og vedlikeholdsutgifter.

Å forstå forskjellen mellom prisantydning og totalpris er avgjørende for å gjøre gode boligkjøp. Mens prisantydningen gir en indikasjon på hva selgeren forventer å få for boligen, gir totalprisen en mer nøyaktig refleksjon av de totale kostnadene du som kjøper må forberede deg på. 

Ved å være oppmerksom på alle aspekter av totalprisen, kan du sikre at du gjør et boligkjøp som passer innenfor dine økonomiske rammer og langsiktige mål.

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun har skrevet en rekke artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling.

[email protected]