Det du trenger å vite om utleie borettslag

Utleie av andelsleilighet

I borettslagsloven finnes det flere regler om fremleie, eller bruksoverlating som det heter i loven. Disse bestemmelsene gjelder ved utleie av en bolig du eier en andel av, slik som i et borettslag. Dette defineres som en andelsleilighet, eller borettslagsleilighet.  

Kan sameie nekte utleie? Skal du leie ut selveierleilighet, er det andre bestemmelser som gjelder. I et sameie er det ikke noen lovfestet kobling mellom eiendomsretten bruken, en selveiers råderett over boligen er derfor mer eller mindre ubegrenset, og du kan dermed fritt overlate boligen til andre (så fremt de følger vedtekter i utleie av leilighet i sameie). 

Fremleie av borettslagsboligen krever styrets samtykke. Styret står fritt til å bestemme om tillatelse skal gis eller ikke, uten å måtte grunngi et eventuelt avslag. Det betyr for øvrig ikke at styret står helt fritt til å avslå en utleiesøknad. 

Borettslagsloven utleie

Du bør starte med å sende en henvendelse til styret om godkjennelse av å leie ut din andel. Hvis du ikke har fått svar innen en måned etter innsendt skriftlig søknad, anses søknaden som godkjent jf.  burettslagslova § 5-7. 

Skal du leie ut andelsleilighet og trenger hjelp med å forstå regelverket? 

Utleie av bolig når du selv bor i leiligheten

Av borettslagslova kan andelseieren som selv bor i andelsleiligheten, overlate bruken av deler av boligen til andre. I tillegg kan andelseieren overlate bruken av hele boligen til andre i opptil 30 døgn i løpet av året (korttidsutleie borettslag). Denne regelen er absolutt, og krever ingen godkjenning av styret. Likevel, for at denne regelen skal kunne etterfølges, er det en særlig to krav som stilles til utleier. 

1. Andelseier må selv bo i boligen
2. Utleie må knyttes til deler av boligen - det kan altså ikke dreie seg om hele boligen. Loven stiller imidlertid ikke noe krav på at det er andelseier som må ha den dominerende delen av boligen. 

Dersom styret skulle ha innvendinger mot den som flytter inn, kan de ikke nekte vedkommende å flytte inn og bruke boligen. Dersom vedkommende har brutt reglene for borettslaget, eller har utvist en oppførsel som skader bomiljøet, må dette tas opp med andelseier. Det er eieren som har ansvar for at ingen i husstanden utviser mislighold. 

Overlating av bruken i sin helhet for inntil tre år 

Etter borettslagslov § 5-5 kan en andelseier som har bodd i leiligheten i minst ett av de siste to årene, leie ut hele sin bolig i inntil tre år. En slik bestemmelse krever godkjenning av styret som kun kan nekte dersom det foreligger en konkret, saklig grunn for at leietakeren ikke bør få lov til å bo i borettslaget.  Om dette er tilfellet, gir dette fortsatt utleier mulighet til å leie ut til andre personer, men må da gjennom samme prosess med styregodkjennelse. 

Andre muligheter for utleie

Borettslagsloven § 5-6 legger til grunn fire andre forhold for bruksoverlating, borettslag (eller leie ut borettslagsleilighet). Disse forholdene er særlig relevant dersom du ikke har vært beboer i andelen i minst ett av de to siste årene, og ikke har rett til å benytte deg av § 5-5 som nevnt i avsnittet over. Disse bestemmelsene gjelder for å leie ut boligen med særlig grunn: 

1. Andelseieren er en juridisk person, eller 
2. andelseieren skal være borte midlertidig der fraværet skyldes tungtveiende grunner, eksempelvis arbeid, utdanning, sykdom, eller
3. en av de som skal bruke boligen, er andelseiers ektefelle eller andelseiers eller ektefellens nærmeste slektninger (barn, fosterbarn, barnebarn osv., og foreldre, besteforeldre osv). Foreldre kan for eksempel kjøpe en borettslagsbolig og leie den ut til sine barn
4. ved et brudd på ekteskap og husstandsfellesskap. Da kan du overlate boligen til din tidligere samboer eller fraskilte ektefelle

Her kreves det også godkjenning fra styret om utleie i borettslag. En slik godkjenning fra styret skal gis med mindre det foreligger saklig grunn for å nekte den som leier boligen.  

Det er viktig å merke seg at dine forpliktelser som andelseier ikke endrer seg av at du låner eller leier ut boligen til noen andre. Andelseieren plikter fortsatt å betale felleskostnadene til borettslaget.  

Julie Haarseth

Sist oppdatert: 25 november 2020