Dette trenger du å vite om utleie - borettslag

Utleie i borettslag krever godkjenning fra styret, men du har rett til å leie ut i visse situasjoner, som midlertidig fravær. Reglene er strengere enn for selveierboliger.

Regler for utleie i borettslag:

• Må søke styret om godkjenning

• Inntil 3 år ved midlertidig fravær (jobb, studier, sykdom)

• Alltid rett ved militærtjeneste eller institusjonsopphold

• Kan nektes hvis leietaker er til ulempe

• Ulovlig utleie kan føre til salgspålegg

Utleie av andelsleilighet

Det er en del krav og regler for utleie i borettslag. De fleste av disse reglene kan du finne i borettslagsloven. Videre gir vi deg en kort innføring i de viktigste punktene og reglene. 

Det blir stadig vanligere å leie ut boligen sin, særlig korttidsutleie i ferier eller helger.

I borettslagsloven finnes det flere regler om fremleie, eller bruksoverlating som det heter i loven. Disse bestemmelsene gjelder utleie av bolig du eier en andel av, slik som i et borettslag. Dette defineres som en andelsleilighet, eller borettslagsleilighet. 

Fremleie av en borettslagsbolig krever styrets samtykke. Styret står fritt til å bestemme om tillatelse skal gis eller ikke, uten å måtte grunngi et eventuelt avslag.

Det betyr for øvrig ikke at styret står helt fritt til å avslå en utleiesøknad. 

Her kan du lese mer om forskjellen mellom andel og selveier. 

Hva borettslagsloven sier om utleie

Ønsker du å leie ut boligen din? Da bør du starte med å sende en henvendelse til styret, om godkjennelse av å leie ut din andel.

Hvis du ikke har fått svar innen en måned etter innsendt skriftlig søknad, anses søknaden som godkjent. Dette står i burettslagslova paragraf 5-7. 

Oppmykning av reguleringer

Noen av de strenge reguleringene på korttidsleie ble myket opp i 2020.

Fra 1.1.2020 ble det innført nye regler om korttidsutleie i borettslag og sameie.

Nå kan du leie ut borettslagsleiligheten din i inntil 30 dager i løpet av ett år, uten å måtte søke eller informere styret.

Dette gjør det blant annet lettere å leie ut leiligheten sin på AirBnb.

Utleie av bolig når du selv bor i leiligheten

Borettslagslova sier at andelseieren som selv bor i andelsleiligheten, har rett til å overlate bruken av deler av boligen til andre.

I tillegg kan andelseieren overlate bruken av hele boligen til andre i opptil 30 døgn i løpet av året. Denne regelen er absolutt, og krever ingen godkjenning av styret.

Likevel, for at denne regelen skal kunne etterfølges, er det særlig to krav som stilles til utleier: 

1. Andelseier må selv bo i boligen
2. Utleie må knyttes til deler av boligen - det kan altså ikke dreie seg om hele boligen. Loven stiller imidlertid ikke noe krav på at det er andelseier som må ha den dominerende delen av boligen. 

Kan styret i borettslaget nekte utleie?

Selv om styret har innvendinger mot den som som leie, kan de ikke nekte vedkommende å flytte inn og bruke boligen.

Dersom vedkommende har brutt reglene for borettslaget, eller har utvist en oppførsel som skader bomiljøet, må dette tas opp med andelseier. Det er eieren som har ansvar for at ingen i husstanden utviser mislighold. 

Hvis du skal leie ut en selveierleilighet, er det andre bestemmelser som gjelder.

I et sameie er det ikke noen lovfestet kobling mellom eiendomsretten bruken. En selveiers råderett over boligen er derfor mer eller mindre ubegrenset, og du kan dermed fritt overlate boligen til andre - med mindre vedtekter i sameiet sier noe annet. 

Overlating av bruken i sin helhet for inntil tre år 

En andelseier som har bodd i leiligheten i minst ett av de siste to årene, kan leie ut hele bolig i inntil tre år.

En slik bestemmelse krever godkjenning av styret, som kun kan nekte dersom det foreligger en konkret, saklig grunn for at leietakeren ikke bør få lov til å bo i borettslaget. 

Om dette er tilfellet, har utleier fortsatt mulighet til å leie ut til andre personer, men de må også gå gjennom den samme prosessen, og få styrets godkjennelse. 

Andre muligheter for utleie

Borettslagsloven legger til grunn fire andre forhold for bruksoverlating av borettslag (eller leie ut borettslagsleilighet).

Disse forholdene er særlig relevant dersom du ikke har vært beboer i andelen i minst ett av de to siste årene.

Disse bestemmelsene gjelder for å leie ut boligen med særlig grunn: 

1. Andelseieren er en juridisk person, eller 
2. Andelseieren skal være borte midlertidig der fraværet skyldes tungtveiende grunner, eksempelvis arbeid, utdanning, sykdom, eller
3. En av de som skal bruke boligen, er andelseiers ektefelle eller andelseiers eller ektefellens nærmeste slektninger (barn, fosterbarn, barnebarn osv., og foreldre, besteforeldre osv). Foreldre kan for eksempel kjøpe en borettslagsbolig og leie den ut til barna sine.
4. Ved et brudd på ekteskap og husstandsfellesskap. Da kan du overlate boligen til din tidligere samboer eller fraskilte ektefelle.

Her kreves det også godkjenning fra styret om utleie. En slik godkjenning må gis med mindre det foreligger en saklig grunn for å nekte dette.

Det er viktig å merke seg at dine forpliktelser som andelseier ikke endrer seg av at du låner eller leier ut boligen til noen andre. Andelseieren plikter fortsatt å betale felleskostnadene til borettslaget.  

Lurer du på hvordan fremleie fungerer? Les mer her!

Ønsker du å leie ut boligen?

Har du bestemt deg for å leie ut boligen eller hytta, og ønsker hjelp til å utleie?

Vi hjelper deg med å finne flinke utleiemeglere, som kan hjelpe deg med kontrakter, visninger, depositumskonto, finne de rette leietakerne, gi deg ekstra økonomisk trygghet, samt bidra til å sikre et godt leieforhold.

Alt du trenger å gjøre er å fylle ut skjemaet, og vi tar kontakt med flere av dem for deg.

Du vil så motta flere tilbud, som du kan sammenligne og velge mellom. Tjenesten er gratis og uforpliktende. 

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun har skrevet en rekke artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling.

[email protected]