Dersom du sitter på ekstra egenkapital, kan det være fristende å skaffe seg en ekstra bolig. Hvis du leier den ut vil du ikke bare få noen andre til å betale ned store deler av lånet ditt, men du får også med deg prisstigningen i markedet.
I de siste årene har boligmarkedet vokst kraftig, og de fleste som selger har gjort dette med god fortjeneste.
Hva er primærbolig?
Før vi tar for oss hva en sekundærbolig er, må vi vite hva en primærbolig er.
En primærbolig din egen bolig som du er folkeregistrert på. Det er altså boligen du bruker som din faste bolig, der du blant annet mottar post, og som du anser som "hjemme".
En person kan bare ha én primærbolig.
Å kjøpe bolig er den største investeringen mange av oss gjør i løpet av livet vårt. Hvis du investerer i en primærbolig er det hovedsakelig for å få et sted å bo, men det er også et smart investeringsprosjekt.
Hvis du kjøper en primærbolig bruker du penger som ellers hadde gått til å leie en eiendom, til å betale ned renter og avgifter på ditt eget boliglån.
Det er spesielt relevant for skatteetaten om boligen er en primærbolig eller sekundærbolig, fordi verdien beregnes forskjellig.
Hva er sekundærbolig?
En sekundærbolig er en bolig du eier i tillegg til primærboligen din.
Skatteetaten definerer sekundærbolig som all annen boligeiendom som ikke kan karakteriseres som primærbolig eller fritidseiendom.
En fritidsbolig regnes altså ikke som en sekundærbolig. Skatt på fritidsboliger følger derfor egne regler.
Sekundærbolig er de fleste andre boliger enn de som er primærbolig eller fritidsbolig.
Formuesskatt på sekundærboliger
Formuesverdi på sekundærbolig er mye høyere enn primærboligen, da den regnes som en form for formuesparing.
Sekundærboliger behandles strengere i skattemeldingen.
Ifølge Skatteetaten settes formuesverdien på en sekundærbolig til 90 prosent av markedsverdi, til sammenligning er formuesverdien på primærboligen din kun 25 prosent av markedsverdi.
Krav til egenkapital for sekundærbolig
Egenkapitalen som kreves for å få lån til en sekundærbolig er den samme som for primærbolig - 15 prosent.
Det er noen regler som gjør Oslo litt spesiell på dette, da det kreves minst 40 prosent egenkapital for kjøp av sekundærbolig i hovedstaden. Dette kommer vi tilbake til.
Når du skal kjøpe en primærbolig krever som regel banken at du stiller med 15 prosent av kjøpesummen som egenkapital.
Da kan du ta opp boliglån i banken for den resterende delen av kjøpesummen.
Banken har mulighet til å fravike dette prosenttallet for noen låntakere, hvis de er overbevist om at låntakerne har muligheten til å tilbakebetale et større lån.
Hvordan beregner banken et boliglån?
I boliglånsforskriften er det fastsatt en rekke begrensninger på boliglån. Dette er i hovedsak begrensningene det er snakk om:
Betjeningsevne
Når du søker om et lån skal låneinstitusjonen beregne din evne til å betjene lånet ut ifra dine inntekter og utgifter som renter, avdrag på lånet og livsopphold.
Økonomien din skal kunne tåle en renteøkning på fem prosentpoeng fra dagens rentenivå.
Gjeldsgrad
Du vil ikke kunne få et lån som gjør at samlet gjeld overstiger fem ganger årsinntekten din.
Den samlede gjelden regnes ut ifra lånebeløpet du har tilgjengelig på kredittkortet ditt, samt forbrukslån, smålån og studielån.
Belåningsgrad
Hvis du tar opp et lån med pant i boligen, skal lånebeløpet ikke overstige 85 prosent av boligens markedsverdi.
Dette gjelder ikke for sekundærboliger i Oslo kommune, der nedbetalingslånet ikke skal overstige 60 prosent av boligens markedsverdi.
Avdrag
Når lånet overstiger 60 prosent av boligens markedsverdi skal det kreves årlig nedbetaling som skal tilsvare minst 2,5 prosent av lånebeløpet, eller det avdragsbetalingen ville vært på annuitetslån med 30 års nedbetalingstid hvis dette er lavere.
Et annuitetslån betyr at du betaler samme beløp hver måned, gitt at renten er uforandret. Etter hvert som du betaler ned på lånet ditt vil renteandelen bli mindre og avdragsdelen blir høyere.
Sekundærbolig i Oslo
Som sagt er egenkapitalen for sekundærbolig i Oslo 40 prosent.
Dette er fordi boligmarkedet i Oslo er ganske presset, og prisene har steget såpass mye at det er vanskelig for førstegangskjøpere å komme seg inn på boligmarkedet.
Dette presset gjør at kommunen forsøker å begrense oppkjøp av sekundærboliger som brukes til utleie. Håpet er å gjøre flere boliger tilgjengelig for de som ønsker en primærbolig i Oslo.
Med andre ord må du ha en høy egenkapital for å kunne få lån til å kjøpe sekundærbolig i Oslo.
Ekstra kostnader ved kjøp av sekundærbolig
Å kjøpe en ny bolig kommer med en del ekstra kostnader som det er greit å være obs på.
Det er ofte større kostnader forbundet med å kjøpe en sekundærbolig som du skal leie ut, enn selve leieinntektene.
Dette er spesielt tilfellet dersom man har investert i et oppussingsobjekt, du må oppgradere før den leies ut.
Man må også betale dokumentavgiften på en ny bolig, som er en stor utgift forbundet med et nytt boligkjøp. Dokumentavgiften tilsvarer 2,5 prosent av boligens verdi.
Det er lurt å sette av en buffer som du kan bruke til vedlikehold og uforutsette utgifter forbundet med sekundærboligen.
Å leie ut sekundærboligen
Det er vanlig å leie ut en sekundærbolig, da man ikke selv bor i den.
Det kan være et helt hus, en leilighet eller hybel. Dette gjøres ofte for at boligen ikke skal stå tom, og for å betale ned renter og avdrag på lånet.
Dersom du eier mer enn fire utleieboliger blir du faktisk regnet som en utleienæring av skattemyndighetene. Det gjør at du kan forvente å betale mer i skatt, da leieinntektene dine blir beskattet som næringsinntekter.
Det er ikke nødvendigvis lukrativt å leie ut en sekundærbolig.
Å leie ut boligen vil gjøre at dokumentavgiften, samt renter og avdrag på lånet ditt blir delvis gjort opp for gjennom leieinntekter.
Den virkelige verdien i en sekundærbolig er selve verdistigningen på boligen.
Før du går til innkjøp av en sekundærbolig er det derfor lurt å tenke på hva du kan forvente av en prisstigning i markedet. Slik kan du avgjøre om det er et godt investeringsobjekt.
Hvor skal du kjøpe?
Dersom du bestemmer deg for å investere sparepengene i en sekundærbolig er det en god idé å undersøke hvilket område du burde kjøpe i.
Hvilken bolig har størst potensiale for å tiltrekke seg leietakere?
Samtidig som du undersøker dette, ha prisøkningen på sekundærbolig i bakhodet. Det er som sagt i prisøkningen at den reelle verdien av boligen ligger.
Ofte er det safe å investere i sekundærbolig i storbyer, studentbyer og generelt der de fleste leietakere ønsker å bo.
Gjør grundig research
Undersøk om det er kort vei til et studiested, om det er god barnehagedekning, eller gode kollektive tilbud i nærheten. Dette gjør det lettere å finne argumenter som du kan bruke når du skal annonsere en sekundærbolig til leie.
Ta i bruk forskjellige nettsider for å undersøke de økonomiske mulighetene i område, og for å sjekke at du får mest mulig for pengene mine.
På FINN kan du se prisstatistikk for boliger i samme område, på Hybel kan du se hva du kan få for å leie ut i samme område (dette kan du gjøre på FINN også). På AirBnB om det er gode muligheter for korttidsleie.
Ikke nok med at dette gir deg en indikasjon på hvor mye du kan tjene på å leie ut boligen, det gir deg også en pekepinn på hvilken konkurranse du får fra andre utleiere i området.
Dette er også lurt å gjøre om du skal kjøpe ny primærbolig.
Test din låneevne
Dersom du ønsker å få et godt tilbud på lån til sekundærbolig kan vi hjelpe deg med det her. Eventuelt om du ønsker å leie den ut eller selge den.
Hvor mye kan du låne? Det blir gjort en individuell vurdering av din økonomi opp mot reglene bankene må forholde seg til. I tillegg til hva som er realistisk og ikke.
Men bankene har noen unntak som de får lov til å gjøre i løpet av året. Det kan også være mulig å se på andre løsninger, som en kausjonist. Banken kan i noen sjeldne tilfeller også senke krav til egenkapital.
Lånekalkulatoren til de ulike bankene kan selvfølgelig gi deg en pekepinn på hvor mye du kan få i lån, men det mest konkret lånebeløp får du ved å søke lån.
Da får du også svar på hvilken rente og andre betingelser du får.
Se hva du kan få i lån
Som låneagent har vi skjemaer for flere typer lån, som vi videreformidler på vegne av deg til banker vi samarbeider med. Søk via oss, og vi hjelper deg med å innhente lånetilbud.
Vi hjelper deg enten du skal ta opp et nytt lån, trenger finansieringsbevis eller ønsker å refinansiere gjeld.
Vår tjeneste koster deg ingenting, og du står fritt til å godta eller avslå alle lånetilbud du får.