Hva er sekundærbolig?
En sekundærbolig er ganske enkelt boliger som du eier i tillegg til primærboligen din - boligen du er registert på i folkeregisteret. I statens øyne regnes sekundærboliger nesten ekslusivt som en form for formuesparing, og man betaler derfor høy formueskatt på sekundærboligen.
Det betyr derimot ikke at fritidsboliger regnes som en sekundærbolig, og man skatter på fritidsboliger etter egne regler.
Hva er primærbolig?
En primærbolig er en bolig du er folkeregistrert på. Det er boligen du bruker som din faste bolig, der du mottar post og som du anser som ditt hjem. En person kan bare ha én primærbolig.
Formueskatt på sekundærboliger
Som sagt er formueverdien på sekundærboligen mye høyere enn primærboligen, da den regnes som en form for formuesparing og pengeplassering. I følge Skatteetaten settes formueverdien på en sekundærbolig til 90 prosent av boligens verdi, til sammenligning er formueverdien på primærboligen din kun 25 prosent av boligverdien.
Egenkapital - sekundærbolig
Egenkapitalen som kreves for å få lån til en sekundærbolig er det samme som for primærbolig - 15 prosent. Det er noen regler som gjør Oslo litt spesiell på dette, da det kreves minst 40 prosent egenkapital for kjøp av sekundærbolig i hovedstaden, men dette kommer vi tilbake til.
Når man skal kjøpe en bolig som primærbolig krever som regel banken at du stiller med 15 prosent av kjøpesummen som egenkapital. Da kan du ta opp boliglån i banken for den resterende delen av kjøpesummen. Banken har mulighet til å fravike dette prosenttallet for noen lånetakere som de er overbevist har muligheten til å tilbakebetale et større lån.
Boliglån
I boliglånsforskriften er det stipulert en rekke begrensninger på boliglån. Dette er i hovedsak begrensningene det er snakk om:
Betjeningsevne
Når du søker om et lån skal låneinstitusjonen beregne din evne til å betjene lånet utifra dine inntekter og utgifter som renter, avdrag på lånet og livsopphold. Økonomien din skal kunne tåle en renteøkning på fem prosentpoeng fra dagens rentenivå.
Gjeldsgrad
Du vil ikke kunne innvilge en samlet gjeld som overstiger fem ganger årsinntekten din. Den samlede gjelden regnes utifra lånebeløpet du har tilgjengelig på kredittkortet ditt, samt forbrukslån, smålån og studielån.
Belåningsgrad
Når man tar opp et lån med pant i boligen, skal lånebeløpet ikke overstige 85 prosent av boligens markedsverdi. Dette gjelder ikke for sekundærboliger i Oslo kommune, der nedbetalingslånet ikke skal overstige 60 prosent av boligens markedsverdi.
Avdrag
Når lånet overstiger 60 prosent av boligens markedsverdi skal det kreves årlig nedbetaling som skal tilsvare minst 2,5 prosent av lånebeløpet eller det avdragsbetalingen ville vært på annuitetslån med 30 års nedbetalingstid hvis dette er lavere. Et annuitetslån betyr at du betaler samme beløp hver måned, gitt at renten er uforandret, det betyr at etter hvert som du betaler ned på lånet ditt vil renteandelen bli mindre og avdragsdelen blir høyere.Tenker du på å kjøpe sekundærbolig?
Oslo
Som sagt er egenkapitalen for sekundærbolig i Oslo 40 prosent. Dette er fordi boligmarkedet i Oslo er ganske presset, og prisene har steget såpass høyt at det er vanskelig for førstegangskjøpere å komme seg inn på boligmarkedet. Dette presset gjør at kommunen forsøker å begrense oppkjøp av sekundærboliger som brukes til utleie, noe som gjør at flere boligere er tilgjengelig for de som ønsker en primærbolig i Oslo.
Med andre ord må du ha en høy egenkapital for å kunne få lån til å kjøpe sekundærbolig i Oslo.
Ekstra kostnader
Å kjøpe en ny bolig kommer med en del ekstra kostnader som man burde ha i tankene. Det er ofte slik at det er større kostnader forbudnet med å kjøpe en sekundærleilighet som man skal leie ut enn selve leieinntektene. Dette er spesielt tilfellet dersom man har investert i et oppussingsobjekt som man må oppgradere før den leies ut.
Man må også betale dokumentavgiften på en ny bolig, som er en stor utgift forbundet med et nytt boligkjøp. Dokumentavgiften tilsvarer 2,5 prosent av boligens verdi.
Det er lurt å sette av en buffer som du kan bruke til vedlikehold og uforutsette utgifter forbundet med sekundærboligen.
Å leie ut sekundærboligen
Det er vanlig at man leier ut sekundærboligen, da man ikke selv bor i sekundærboligen. Det kan være et helt hus, en leilighet eller en hybel. Dette gjøres ofte for at boligen ikke skal stå tom, og for å demme opp for renter og avdrag som man betaler på lånet.
Dersom man eier mer enn fire utleieboliger blir man faktisk regnet som en utleienæring av skattemyndighetene. Det gjør at du kan forvente å betale mer i skatt, da leieinntektene dine blir beskattet som næringsinntekter.
Det er ikke nødvendigvis lukrativt å leie ut sekundærboligen. Å leie ut boligen vil gjøre at dokumentavgiften, samt renter og avdrag på lånet ditt blir gjort opp for gjennom leieinntekter. Den virkelige verdien i en sekundærbolig er selve verdistigningen på boligen.
Før du går til innkjøp av en sekundærbolig er det derfor lurt å tenke på hva du kan forvente av en prisstigning i markedet, slik at du kan avgjøre om det er et godt investeringsobjekt.
Optimaliser inntekt på sekundærbolig
Dersom du bestemmer deg for å investere sparepengene i en sekundærbolig er det en god idé å undersøke hvilket område som passer seg best for boligen. Hvilket bolig har størst potensiale for å tiltrekke seg leietakere. Samtidig som du undersøker dette, ha prisøkningen på sekundærbolig i bakhodet. Det er som sagt i prisøkningen at den den reele verdien av boligen ligger.
Når du får leietakere demmer du opp for utgiftene av en sekundærbolig. Hvordan kan du gjøre sekundærboligen tiltrekkende for leietakere? Jo, da skal du undersøke om det er kort vei til et studiested, om det er god barnehagedekning eller gode kollektive tilbud i nærheten. Dette gjør det lettere å finne argumenter som du kan bruke når du skal annonsere en sekundærbolig til leie.
Ta i bruk forskjellige nettsider for å undersøke de økonomiske mulighetene i område, og for å sjekke at du får mest mulig for pengene mine. På FINN kan du se prisstatistikk for boliger i samme område, på Hybel kan du se hva du kan få for å leie ut i samme område (dette kan du gjøre på FINN også), og du kan se på AirBnB om det er gode muligheter for korttidsleie. Ikke nok med at dette gir deg en indikasjon på hvor mye du kan tjene på å leie ut boligen, det gir deg også en pekepinn på hvilken konkurranse du får fra andre utleiere.