Lån til sekundærbolig - Slik sparer du penger i sekundærbolig

Dersom du sitter på ekstra egenkapital, kan det være fristende å skaffe seg en ekstra bolig. Hvis du leier den ut vil du ikke bare få noen andre til å betale ned store deler av lånet ditt, men du får også med deg prisstigningen i markedet.

I de siste årene har boligmarkedet vokst kraftig, og de fleste som selger har gjort dette med god fortjeneste.

Du kan spare penger i en sekundærbolig ved å leie den ut, få skattefordeler eller verdiøkning over tid. Men sekundærbolig har høyere skatt og krever egenkapital.

Muligheter for pengesparing:

• Leieinntekter

• Verdiøkning

• Skatteplanlegging

• Bruk som fritidsbolig eller pendlerleilighet

Hva er primærbolig?

Før vi tar for oss hva en sekundærbolig er, må vi vite hva en primærbolig er.

En primærbolig din egen bolig som du er folkeregistrert på. Det er altså boligen du bruker som din faste bolig, der du blant annet mottar post, og som du anser som "hjemme". En person kan bare ha én primærbolig.

Hva er sekundærbolig?

En sekundærbolig er en bolig du eier i tillegg til primærboligen din. Det kan være et helt hus, en leilighet eller hybel.

Skatteetaten definerer dette som all annen boligeiendom som ikke kan karakteriseres som primærbolig eller fritidseiendom.

En fritidsbolig regnes altså ikke som en sekundærbolig. Skatt på fritidsboliger følger derfor egne regler.

Sekundærbolig er de fleste andre boliger enn de som er primærbolig eller fritidsbolig.

Formuesskatt på sekundærboliger

Formuesverdi på sekundærbolig er mye høyere enn primærboligen, da den regnes som en form for formuesparing.

Sekundærboliger behandles strengere i skattemeldingen.

Ifølge Skatteetaten settes formuesverdien på en sekundærbolig til 90 prosent av markedsverdi, til sammenligning er formuesverdien på primærboligen din kun 25 prosent av markedsverdi.

Krav til egenkapital for sekundærbolig

Egenkapitalen som kreves for å få lån til en sekundærbolig er den samme som for primærbolig - 15 prosent.

Det er noen regler som gjør Oslo litt spesiell på dette, da det kreves minst 40 prosent egenkapital for kjøp av sekundærbolig i hovedstaden. Dette kommer vi tilbake til lenger ned i artikkelen.

Når du skal kjøpe en primærbolig krever som regel banken at du stiller med 15 prosent av kjøpesummen som egenkapital.

Da kan du ta opp boliglån i banken for den resterende delen av kjøpesummen.

Banken har mulighet til å fravike dette prosenttallet for noen låntakere, hvis de er overbevist om at låntakerne har muligheten til å tilbakebetale et større lån.

Lurer du på hvor mye du kan låne? Les mer her. 

Hvordan beregner banken et boliglån?

I boliglånsforskriften er det fastsatt en rekke begrensninger på boliglån. Dette er i hovedsak begrensningene det er snakk om:

Betjeningsevne

Når du søker om et lån skal låneinstitusjonen beregne din evne til å betjene lånet ut ifra dine inntekter og utgifter som renter, avdrag på lånet og livsopphold.

Økonomien din skal kunne tåle en renteøkning på fem prosentpoeng fra dagens rentenivå.

Gjeldsgrad

Du vil ikke kunne få et lån som gjør at samlet gjeld overstiger fem ganger årsinntekten din.

Den samlede gjelden regnes ut ifra lånebeløpet du har tilgjengelig på kredittkortet ditt, samt forbrukslån, smålån og studielån.

Belåningsgrad

Hvis du tar opp et lån med pant i boligen, skal lånebeløpet ikke overstige 85 prosent av boligens markedsverdi.

Dette gjelder ikke for sekundærboliger i Oslo kommune, der nedbetalingslånet ikke skal overstige 60 prosent av boligens markedsverdi.

Avdrag

Når lånet overstiger 60 prosent av boligens markedsverdi skal det kreves årlig nedbetaling som skal tilsvare minst 2,5 prosent av lånebeløpet, eller det avdragsbetalingen ville vært på annuitetslån med 30 års nedbetalingstid hvis dette er lavere.

Et annuitetslån betyr at du betaler samme beløp hver måned, gitt at renten er uforandret. Etter hvert som du betaler ned på lånet ditt vil renteandelen bli mindre og avdragsdelen blir høyere.

Hvordan investere i en sekundærbolig i Oslo?

Før måtte du ha 40 prosent egenkapital dersom du skulle kjøpe sekundærbolig i Oslo. Fra 1. januar 2023 er denne regelen fjernet, og egenkapitalkravet er 15 prosent.

Det forhøyede egenkapitalkravet den gang, ble til fordi boligmarkedet i Oslo er ganske presset, og prisene har steget såpass mye at det er vanskelig for førstegangskjøpere å komme inn på boligmarkedet.

Dette presset gjør at kommunen forsøkte å begrense oppkjøp av sekundærboliger som brukes til utleie. Håpet er å gjøre flere boliger tilgjengelig for de som ønsker en primærbolig i Oslo.

Ekstra kostnader ved kjøp av sekundærbolig

Å kjøpe en ny bolig kommer med en del ekstra kostnader som det er greit å være obs på.

Det er ofte større kostnader forbundet med å kjøpe en sekundærbolig som du skal leie ut, enn selve leieinntektene.

Dette er spesielt tilfellet dersom du har investert i et oppussingsobjekt, som du må oppgradere før den leies ut.

Du må også betale dokumentavgiften på en ny bolig, som er en stor utgift forbundet med et nytt boligkjøp. Dokumentavgiften tilsvarer 2,5 prosent av boligens verdi.

Det er lurt å sette av en buffer som du kan bruke til vedlikehold og uforutsette utgifter forbundet med sekundærboligen.

Hvordan leie ut sekundærboligen?

Det er vanlig å leie ut en slik bolig, da man ikke selv bor i den selv. Dette gjøres ofte for at boligen ikke skal stå tom, og for å få inn penger til å betale ned renter og avdrag på lånet.

Her kan du lese mer om skattereglene ved utleie av bolig.

Dersom du eier mer enn fire utleieboliger blir du regnet som en utleienæring av skattemyndighetene. Det gjør at du kan forvente å betale mer i skatt, da leieinntektene dine blir beskattet som næringsinntekter.

Å leie ut boligen vil gjøre at dokumentavgiften, samt renter og avdrag på lånet ditt blir delvis gjort opp for gjennom leieinntekter, men denne prosessen tar tid.

Den virkelige verdien i en sekundærbolig er selve verdistigningen på boligen.

Før du går til innkjøp av en sekundærbolig er det derfor lurt å tenke på hva du kan forvente av en prisstigning i markedet. Slik kan du avgjøre om det er et godt investeringsobjekt. 

Hvor skal du kjøpe?

Dersom du bestemmer deg for å investere sparepengene i en sekundærbolig er det en god idé å undersøke hvilket område du burde kjøpe i.

Hvilken bolig har størst potensiale for å tiltrekke seg leietakere?

Ofte er det safe å investere i sekundærbolig i storbyer, studentbyer og generelt der de fleste leietakere ønsker å bo.

Samtidig som du undersøker dette, ha prisøkningen på sekundærbolig i bakhodet. Det er som sagt i prisøkningen at den reelle verdien av boligen ligger. 

Gjør grundig research

Undersøk om det er kort vei til et studiested, om det er god barnehagedekning, eller gode kollektive tilbud i nærheten. Dette gjør det lettere å finne argumenter som du kan bruke når du skal annonsere boligen.

Ta i bruk forskjellige nettsider for å undersøke de økonomiske mulighetene i område, og for å sjekke at du får mest mulig for pengene mine.

På FINN kan du se prisstatistikk for boliger i samme område, på Hybel kan du se hva du kan få for å leie ut i samme område (dette kan du gjøre på FINN også). På AirBnB om det er gode muligheter for korttidsleie. 

Ikke nok med at dette gir deg en indikasjon på hvor mye du kan tjene på å leie ut boligen, det gir deg også en pekepinn på hvilken konkurranse du får fra andre utleiere i området.

Dette er burde du gjøre uavhengig av hva slags boligtype du kjøper.

Test din låneevne

Dersom du ønsker å få et godt tilbud på lån til sekundærbolig kan vi hjelpe deg med det her. Eventuelt om du ønsker å leie den ut eller selge den. 

Hvor mye kan du låne? Det blir gjort en individuell vurdering av din økonomi opp mot reglene bankene må forholde seg til. I tillegg til hva som er realistisk og ikke.

Men bankene har noen unntak som de får lov til å gjøre i løpet av året. Det kan også være mulig å se på andre løsninger, som en kausjonist. Banken kan i noen sjeldne tilfeller også senke krav til egenkapital.

Lånekalkulatoren til de ulike bankene kan selvfølgelig gi deg en pekepinn på hvor mye du kan få i lån, men det mest konkret lånebeløp får du ved å søke lån.

Da får du også svar på hvilken rente og andre betingelser du får.

Kjøpe ny bolig? Se hva du kan få i lån

Som låneagent har vi skjemaer for flere typer lån, som vi videreformidler på vegne av deg til banker vi samarbeider med. Søk via oss, og vi hjelper deg med å innhente lånetilbud.

Vi hjelper deg enten du skal ta opp et nytt lån, trenger finansieringsbevis eller ønsker å refinansiere gjeld.

Vår tjeneste koster deg ingenting, og du står fritt til å godta eller avslå alle lånetilbud du får.

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun har skrevet en rekke artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling.

[email protected]