Hva er et blanco-skjøte?

Skjøte er et dokument som brukes for å overføre eiendomsretten til boligen, fra selger til kjøper. Som oftest sendes skjøtet videre til tinglysning, og kjøper må da betale et tinglysningsgebyr og en dokumentavgift. Noen kjøpere ønsker å unngå denne avgiften, og underskriver heller et «blanco skjøte».

Det betyr blankt skjøte. Ved utfyllingen av et blancoskjøte, unnlater partene å skrive inn hvem som kjøper boligen.

Selger fyller som normalt inn nødvendige opplysninger om seg selv, eiendomsopplysninger, sin egen underskrift og nødvendige vitnepåtegninger, men lar informasjon om kjøper stå tomt.

Hvorfor ønsker kjøper et blanco skjøte?

Det er som regel eiendomsutviklere som ønsker et blancoskjøte. Grunnen til dette er at de ikke skal bo der selv. Personen har kjøpt eiendommen for å videreutvikle den, for så å selge videre.

Hvis man ikke tinglyser skjøtet, trenger man ikke betale en dokumentavgift til staten. Dokumentavgiften er på 2,5 prosent av eiendommen markedsverdi. Det virker unødvendig og kostbart for mange eiendomsutviklere å betale denne summen, bare for å eie et sted i en kort periode.

Eiendomsutviklere kjøper ofte flere og store tomter. Ved større boligprosjekter kan dokumentavgiften utgjøre flere millioner kroner. Derfor har blancoskjøte blitt en kjent metode å slippe unna avgiften på.

Hvorfor tinglyser man fast eiendom?

Det er ikke lovpålagt å tinglyse skjøtet, men det store flertallet gjør det. Grunnen til dette er at tinglysning etablerer et rettsvern for kjøper. Ved tinglysning vil du bli ført opp som ny hjemmelshaver i Grunnboken. Det vil si at du står oppført som eier i et offentlig register.

Hvis du ikke tinglyser skjøtet, og den du kjøpte boligen fra går konkurs, så kan kreditor gjøre beslag i boligen.

Ingen kan selge, pantsette eller tinglyse andre dokumenter som gjelder eiendommen uten samtykke fra hjemmelshaveren.

Hva er risikoen med å ikke tinglyse?

Dersom du ikke tinglyser, vil du ikke stå som hjemmelshaver i Grunnboken. Den du kjøpte eiendommen av, vil da fortsette å stå som eier av eiendommen.

Grunnbokshjemmelen gir boligselger muligheten til å disponere rettslig over eiendommen.

En risiko er at selger i utgangspunktet kan selge boligen på nytt. Dersom en ny kjøper er i god tro, og ikke vet at boligen allerede er solgt, vil personen kunne bli ny rettmessig eier av boligen – dersom de tinglyser skjøtet.

En bindende avtale mellom kjøper og selger

Selv om forrige kjøper ikke har tinglyst skjøtet, er boligkjøpet fortsatt en bindende avtale mellom kjøper og selger. Selger har derfor ikke rett til å selge boligen på nytt. Hvis dette skjer, vil den opprinnelige kjøper miste retten til eiendommen, men boligselger vil ha et økonomisk erstatningsansvar overfor vedkomne.

Hva er risikoen for selger med et blancoskjøte?

Selger er forpliktet til å fylle ut et alminnelig skjøte ved salg, men kjøper kan ikke kreve at det er et blancoskjøte. En slik avtale er risikofylt, men først om fremst for kjøper.

Selger blir stående som hjemmelshaver i grunnboka, samt som eier i registeret. Konsekvensen av dette er at selger kan få mange feilsendte regninger. Disse kostnadene kan selger kreve tilbakebetalt av kjøper, men det skaper imidlertid unødvendig mye forvirring og mas.

Risikoen er størst for kjøper. Uten hjemmel, er det mange prosesser som blir vanskelig å gjennomføre. Det er en rekke ting med boligen kjøperen ikke har rett til å gjøre, uten samtykke fra selger.

Generalfullmakt fra eier av eiendommen

For at kjøper kan ha vanlige rettigheter i boligen uten selgers samtykke, trenger man en generalfullmakt.

Fullmakten gjør at kjøper kan tinglyse heftelser på eiendommen, overskjøte eiendommen til de som kjøper boligen, og signere for utvikling av eiendommen.

Med generalfullmakt kan kjøper:

• Tinglyse alle dokumenter, og erklæringer på eiendommen
• Ta opp lån med pant i fast eiendom
• Kunne sende byggesøknader
• Overskjøte til ny kjøper

En generalfullmakt gir likevel ikke det samme rettsvernet som å tinglyse boligen. Dette gjør en mer sårbar ovenfor selgers økonomiske situasjon. Dersom selger går konkurs, kan konkursboet beslaglegge eiendommen, siden det på papiret er selgers - og ikke kjøpers.

Husk å sett en tidsbegresning for overskjøting

I kontrakten er det lurt å sette en tidsbegrensing for overskjøting, og en begrensning om at eiendommen ikke kan videreselges in blanco, til neste kjøper.

Det kan også vært lurt å utsende et ordinært skjøte mellom kjøper og selger, som kan tinglyses hvis kjøper ikke overholder fristen.

Skal du selge tomt? Les mer her

Rettspraksis

Det finnes flere Høyesterettsdommer om blanco skjøte. Felles for flere av dem er at de handler om eiendomsutviklere som har unnlatt å tinglyse eiendom, for å spare dokumentavgift på et par millioner kroner.

Da tidligere tidligere eier gikk konkurs, fikk konkursboet rettmessig krav på eiendommen, og eiendomsselskapet tapte hele eiendomskjøpet.

Dette er lagt til grunn i ny rettspraksis fra Høyesterett.

Rettsvern på eiendom

Boligen må tinglyses for at kjøper skal ha rettsvern. Derfor fraråder de fleste advokater kjøpere og eiendomsutviklere i å kjøpe et blankoskjøte.

Man tar en utrolig stor risiko for å spare litt penger. Alt i alt er det mye mer å tape ved å ikke betale dokumentavgiften, enn ved å betale den.

Tips! Rådfør deg med en god advokat før du bestemmer deg for blancoskjøte. Vi tilbyr deg en tjeneste der flere advokater kan ta en titt på saken din.

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline er en dyktig innholdsprodusent som jobbet hos oss tidligere. Hun er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I dag jobber hun som innholdsprodusent i VG. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun skrev derfor artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling da hun jobbet hos oss.

[email protected]