cmyk_SB1_SMN_verti_bw_pos
Boliglån
5 min lesetid
Sist oppdatert: 16 mai 2024

Hvordan skjer et eierskifte - bolig?

Ved overdragelse av bolig skjer det et eierskifte. For at den nye eieren skal stå oppført som eier i grunnboken, må skjøtet tinglyses.
Skal du overdra bolig? Hvis du ikke tinglyser et eierskifte, får du heller ikke rettsvern. Les mer om reglene for overdragelse av bolig, og se hva du burde gjøre i din situasjon.
Det er flere ulike regler for overdragelse av bolig. Les mer om hvordan du gjør et eierskifte offisielt, og hva som er viktig å passe på.

Kjøper og selger av boligen, fyller ut skjemaet for tinglysning av eierskifte og sender til boligregisteret - Statens kartverk. Etter dette må kjøper betale en dokumentavgift. Denne avgiften er på 2,5 prosent av eiendommens markedsverdi. Avgiften på en leilighet til 4.000.000 vil da være 100 000 kroner.

Eierskifte burde bli tinglyst enten om det gjelder arv, gave, overdragelse mellom ektefeller og samboere, skilsmisse, vanlig skifte, uskifte, eller andel i borrettslag.

Hvordan fungerer overdragelse av fast eiendom?

Skjøte er det dokumentet som brukes for å overføre fast eiendom til en ny eier. Det trenger ikke nødvendigvis være et komplett eierskifte, men også når man justerer brøkdelen av eierandelen.

Et vanlig eksempel på dette er folk som eier en leilighet alene, får seg en samboer og ønsker å eie boligen sammen.

Les mer om hvordan du kjøper deg inn i boligen til samboeren her.

For at skjøtet skal bli tinglyst må du sende inn to eksemplarer til Kartverket.

Da kan du enten sende:

  • To originale skjøter
  • Det originale skjøtet og en kopi

Det ene dokumentet blir sendt tilbake til den som sendte inn skjøtet, og den andre blir arkivert i kartverket.

Man må ikke tinglyse. Mange eiendomsutviklere benytter seg av blanco skjøte for å unngå å betale dokumentavgiften. Dette er en risikabel måte å gjøre det. Uten å tinglyse, oppnår du ikke rettsvern. I verstefall kan du ende opp med å miste hele eiendommen.

Formelle krav

Skjøtet må være signert av eier av boligen, men det er også et krav om å ha to vitner. Vitnene må være myndige, fast bosatte i Norge og ikke være i nær familie med den som overtar boligen. 

Eksempler på nær familie er: ektefeller, foreldre, barn eller søsken.

Trenger du boliglån for å kjøpe deg inn i bolig?
 Vi hjelper deg med å forhandle frem et godt tilbud på lån.
Eks: Nominell rente: 5,44 %. 2 000 000 kr o/ 25 år. Effektiv rente: 5,64 %. Kostnad kr 1 684 770. Totalt kr 3 684 770

Gebyr og dokumentavgift ved tinglysing

Når man tinglyser et skjøte, må man også betale 585 kroner i tinglysningsgebyr, og en dokumentavgift til staten på 2,5 prosent. Det finnes noen fritak for å betale sistnevnte. Les mer om fritakene her: Det finnes noen fritak for plikten til å betale dokumentavgift.

Andel i borettslag

Dersom overføringen gjelder en del i et borettslag, er det et annet skjema som skal fylles ut. Det heter «overføring av hjemmel til andel i borettslag». Slike overføringen er fritatt for dokumentavgift, siden borettslaget fremdeles vil stå som eier av boligen, men vedkomne vil stå som andelseier.

Overdragelse av bolig mellom samboere

Samboere som skal overføre eiendom mellom seg må fylle ut et skjøte. Normalt må samboere betale dokumentavgift etter tinglysning, men det finnes to unntak.

Samboere slipper å betale dokumentavgift dersom de:

  • Har hatt samme folkeregistrerte adresse i minst to år.
  • Har eller har hatt felles barn.
  • Dersom overføringen gjelder en andel i et borettslag.

Les mer om hvordan du kjøper deg inn i bolig her. 

Hva skjer med eiendommen hvis samboeren dør?

Hvis samboeren dør kan det være nødvendig å overføre eiendommen fra den avdøde til arvingene, eller til den gjenlevende samboeren.

Det er fritak for dokumentavgiften ved overføring av eiendommen til samboeren dersom eiendommen var samboernes felles bolig. Med andre ord - man må ha hatt felles folkeregistret adresse på tidspunktet for dødsfallet.

Overdragelse av bolig mellom ektefeller

Det er en stor forskjell mellom overdragelse av eiendom til samboere og overdragelse mellom ektefeller - ektefeller slipper å betale dokumentavgift. De kan fritt overføre eiendom til hverandre.

Dette gjelder både for ekteparets felles bolig, fritidseiendommer og andre eiendommer. Dette gjelder alle boliger, enten om de eies i felleseie eller særeie.

Ektefellene må fremdeles være gift

Det eneste kravet er at skiftet må skje mens ektefellene fremdeles er gift. Ved seperasjon eller skilsmisse er det kun fritak for dokumentavgiften ved overføring av eiendommer som er ektefellenes felleseie.

Også overdragelse av eiendom ved seperasjon/skilsmisse gir fritak, dersom eiendommen har vært felleseie og ikke særeie.

Skjøtet må bli signert og bevitnet av to personer som ikke er i nær familie.

Gave må bli gitt gjennom ektepakt

Dersom eiendommen er en gave mellom de to ektefellene, må man fylle ut en ektepakt for å være gyldig. Pakten må som vanlig tinglyses i grunnboken, men også i ekteskapsregisteret for å få fult rettsvern.

Ved tinglysning av ektepakt, må du passe på at du har fått med:

  • Gårds- og bruksnummer
  • Kommune eiendommen ligger i
  • Hvor stor eierbrøk som overføres fra hvem til hvem

Hva skjer med eiendommen når ektefellen dør?

Ved dødsfall blir eiendommen som regel overført til gjenlevende ektefelle eller arvinger.

Les her om arvet bolig – artikkel

Gjenlevende ektefelle kan sitte i uskifte bo. Den som lever lengst av to ektefeller, har rett til å disponere alt den avdøde har etterlatt seg, uten å måtte gjøre opp arven med arvingene der og da.

Hvordan fungerer uskiftet bo?

De aller fleste ektefeller har felleseie. Det vil si at formuen skal deles likt mellom ektefellene ved en eventuell skilsmisse. Dersom ekteskapet ikke opphører på grunn av skilsmisse, men ved død, vil en slik ordning være en stor økonomisk belastning for den gjenlevende.  

Norge har derfor regler om uskiftet bo. På denne måten utsetter man å dele boet med de øvrige arvingene.

Når opphører uskiftet bo?

Reglene for uskiftet bo opphører hvis den gjenlevende ektefellen gifter seg på nytt, eller blir samboer med noen i over to år. Arvingene kan likevel velge og fortsatt ordningen om uskiftet bo.

Det er viktig at ektefeller og i noen tilfeller samboere, mottar en uskifteattest fra tingretten. Denne må sendes sammen med skjemaet for hjemmelserklæring, når den gjenlevende skal tinglyse eiendommen på seg selv.

Dersom du er i tvil om hvilke rettigheter og regler som gjelder tilknyttet arv - ta kontakt med flinke avokater her.

Fyll ut låneskjema
Vi hjelper deg med å sjekke hvilke tilbud du kan få på boliglån eller refinansiering, med ett skjema. Tjenesten er gratis og uforpliktende.

Karoline Spanthus Bjørnfeldt
Karoline Spanthus Bjørnfeldt
Karoline er en dyktig innholdsprodusent som jobbet hos oss tidligere. Hun er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I dag jobber hun som innholdsprodusent i VG. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun skrev derfor artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling da hun jobbet hos oss.

Fyll ut låneskjema

Vi hjelper deg med å sjekke hvilke tilbud du kan få på boliglån eller refinansiering, med ett skjema. Tjenesten er gratis og uforpliktende.

Få flere tilbud uforpliktende og gratis

  • Beskriv ditt behov
    Ved hjelp av et enkelt skjema forteller du kort hva du er ute etter
  • Få tilbud fra flere selskaper
    Jo flere selskaper du sammenligner, jo lettere er det å finne det beste tilbudet
  • Velg det beste tilbudet
    Velg deretter løsningen som passer deg best, til en lavest mulig pris
Fyll ut låneskjema
Vi hjelper deg med å sjekke hvilke tilbud du kan få på boliglån eller refinansiering, med ett skjema. Tjenesten er gratis og uforpliktende.