Hvordan kjøpe seg inn i bolig?

Burde man kjøpe seg inn i boligen til samboer? For mange er økonomi et vanskelig tema og ta opp med kjæresten sin, men det er utrolig viktig å ha samtaler om det.

Vi håper at denne artikkelen kan gi en god oversikt over hva man burde tenke over, og lære mer om hvordan en slik prosess foregår.

Slik kjøper du deg inn i bolig:

• Finn markedsverdien for boligen
• Hvor mye du skal betale og hvordan du skal du finansiere kjøpet
• Betal dokumentavgift dersom det er selveierbolig.
• Etter du har kjøpt deg inn bør eiendomsoverføringen tinglyses i Statens kartverk. Eller: La være å tinglyse skjøte og dermed unngå dokumentavgift, men sett deg inn i konsekvensene av dette.
• Lag en samboeravtale

Hvorfor burde man kjøpe seg inn i bolig?

Det tar ikke lang tid fra man flytter inn hos kjæresten, til boligen føles like mye din som samboeren sin. Eierskapsfølelse er noe mange føler på, enten om den er reell eller ikke.

Mange samboere ser på boligen som felleseie, selv om bare den ene er oppført som eier.

De fleste samboere som lever sammen får en helt eller delvis felles økonomi. Begge betaler for eksempel på strøm, daglige utgifter, avgifter, mat, oppussing og møbler. Da er det synd at en av partene står uten økonomisk trygghet i leiligheten.

Unngå samboerfellen

Ved å kjøpe deg inn i boligen, kan du unngå å gå i det mange kaller «samboerfellen», ved et eventuelt samlivsbrudd.

«Samboerfellen» vil si at den ene parten kommer dårlig økonomisk ut av et brudd, og den andre, veldig sterkt.

Med andre ord: Dersom du ikke kjøper deg inn i samboeren din sin bolig, vil du stå uten boligformue, dersom forholdet tar slutt.

1. Bli enige om hva boligen er verdt

For å finne ut hva boligen er verdt, burde dere bestille en ny verdivurdering. Da er det lettere å finne ut hvor mye det koster å kjøpe seg inn.

Les mer her for å finne ut boligens verdi.

Den av dere som ønsker å kjøpe seg inn må også finne ut hva han/hun faktisk har råd til. Det kan også være lurt å ta kontakt med en rådgiver i banken din.

2. Hva har du råd til å kjøpe deg inn i?

De fleste ønsker å kjøpe seg inn i halve boligen til samboeren sin, men det avhenger av betalingsevne og egenkapital.

Bruk en boliglånskalkulator for å finne ut hvor mye du kan låne. 

Hvor mye du kan bruke til å kjøpe deg inni bolig, vil bestemme hvor står av eierbrøken du får. Hør derfor med banken for å finne ut hvor stort lånet ditt kan være.

Man må ikke eie halve. Dersom det blir vanskelig å kjøpe seg inn i halve, kan du kjøpe en mindre andel. Det er fortsatt mulig å kjøpe deg inn med mer etter hvert. Det vil være bedre å ha 10 eller 20 prosent enn ingenting.

Hvor mye kan du låne til bolig? 

Hvis du ikke er eier noe prosent, vil du fungere som en leietaker. 

Ulemper med å være leietaker:

• Du betaler ned på samboers lån, uten å gå noe igjen for det
• Du har ingen rett på eventuell gevinst ved salg
• Ofte bidrar med daglige utgifter på lik linje som samboer, men uten de samme rettighetene.

Fordeler med å kjøpe seg inn:

• Dele på låneutgifter
• Dele på vedlikeholdskostnader
• Ha bedre råd til andre ting
• Ha et økonomisk fellesprosjekt
• Stille likt og være likeverdige i forholdet
• Ha rett til hver sin andel av eventuell gevinst, den dagen boligen selges

3. Betale dokumentavgift på 2,5 prosent

Den samboeren som eier boligen, har mest sannsynlig allerede et boliglån i banken.

Hvor mye du låner av banken for å kjøpe deg inn i bolig, bestemmer hvor stor eierandel du får i den.

Dersom du kjøper en selveierbolig må du betale en dokumentavgift på 2,5 prosent.

Dette gjelder også dersom du kjøper deg inn i samboeren din sin bolig. Da må du betale 2,5% av din eierandel.

Dersom du kjøper deg inn med to millioner kroner, må du da betale 50 000 kroner i dokumentavgift.

Det kan også gis unntak fra dokumentavgiften i enkelte tilfeller.

Du unngår å avgiften, hvis du lar være å tinglyse skjøtet. I stedet kan du tinglyse et forbud mot at eiendommen kan selges eller pantsettes.

Ulempen ved å gjøre dette er at du ikke får rettsvern mot samboeres kreditorer.

Det er ingen dokumentavgift på borettslagsleiligheter eller aksjeleiligheter

4. Tinglys skjøtet

Hvis du kjøper deg inn i borettslagsleilighet bør du uansett få din andel tinglyst, hos Kartverket. Dette koster langt mindre enn dokumentavgiften. Beløpet ligger et sted mellom 400 og 600 kroner.  

Å tinglyse gir deg et sterkere rettsvern.

Hvis samboeren din kommer i økonomisk trøbbel, kan ikke samboers kreditor ta beslag i din eierandel av boligen.

Hvis du ikke tinglyser, mister du dette rettsvernet uavhengig av hva du og samboeren din har avtalt mellom dere.

Kjøpe seg inn i ektefelles bolig

Overdragelse av eiendom til samboer og overdragelse av eiendom mellom ektefeller, skiller seg fra hverandre.

Det er ikke nødvendig å betale dokumentavgift hvis man kjøper seg inn i ektefelles bolig. I motsetninger til samboere, kan ektefeller fritt overføre eiendom til ektefelle.

Uansett om dere er gift eller ikke, må dere fylle ut et skjøte for å gjøre overføringen av eierandel offisiell. 

Skjøtet er et dokument som enten overfører en grunneiendom fra en eier til en annen, eller bekrefter at slik eiendomsovergang allerede følger av en kjøpekontrakt.

For at en medeier skal bli registrert i de offentlige eiendomsregistre, må skjøtet tinglyses.

Hva er fordelen med å eie?

Å eie bolig i Norge er sett på som en av de beste investeringene du kan gjøre.

Over 77 prosent av nordmenn eier sin egen bolig.

Det finnes mange gode argumenter for hvorfor du burde eie egen bolig. Her er noen:

1. En bolig øker ofte i verdi - De fleste steder opplever en god prisstigning.
2. Skattefordeler
3. Det er billigere å kjøpe enn å leie
4. Du bestemmer selv over boligen og hva du vil pusse opp/endre/bygge ut
5. Sparing til alderdommen – Det blir stadig mer vanlig å bruke litt av boligformuen som pensjonist.
6. Større forutsigbarhet – Du velger selv når du vil flytte ut.
7. Å kjøpe deg inn i samboeren din sin bolig er ikke noe du kan kreve eller har rett til. Begge må bli enige om å kjøpe seg inn.

5. Spesifiser hvem som eier hva i samboeravtalen

En samboeravtale er et dokument som forteller hvilke rettigheter og plikter som samboerne har blitt enige om.

Avtalen tar også for seg hvordan ting og eiendeler skal fordeles dersom forholdet tar slutt.

I samboeravtalen burde det stå tydelig hvor stor del av leilighet eller hus som eies av hvem.

Når boligen selges igjen, vil den som eier 30 prosent ha rett på 30 prosent av salgsgevinsten. Dette gjelder også hvis salget fører til et eventuelt tap. Da må man også dekke 30 prosent av tapet.

Hva burde avklares i en samboeravtale?

• Eierforhold

• Gjeldsforpliktelser

• Forpliktelser partene har ovenfor hverandre 

• Deling ved et eventuelt samlivsopphør.

En skriftlig samboerkontrakt er sterkt anbefalt.

På denne måten kan man unngå mange konflikter hvis forholdet tar slutt.

I verste fall kan disse konfliktene bli langvarige og rettslige. Å hyre inn advokat kan koste begge parter mye penger. Selv om dere har muntlig blitt enig om hvordan dere vil gjøre det ved et eventuelt brudd, bør det skrives ned.

Muntlige avtaler er i prinsippet like bindende som skriftlige, men det er vanskelig å bevise hva som ble avtalt muntlig, i ettertid.

Haster det å kjøpe seg inn?

Mange er klar over risikoen ved å ikke være medeier i egen bolig. Likevel er det få som føler på et hastverk til å gjøre noe med det. Kan man ikke bare ta tak i det litt senere?

I starten av et samboerskap vil man ofte føle at forholdet er stabilt og trygt. Et samlivsbrudd virker da helt utenkelig. Da frister det lite å ta opp hva som skjer hvis man slår opp.

Likevel er det nok få par som visste at de ville gå fra hverandre, i starten av samboerskapet sitt. Et eventuelt brudd kan også skyldes uforutsette vanskeligheter eller ulykker i livet.

Hvis noe tragisk ville skje, er det greit å slippe å bekymre seg over økonomien i tillegg.   

Kan du veie opp for eie med andre verdier?

Noen tenker kanskje at de bringer inn andre verdier i samboerskapet, som kan veie opp. Ofte kan dette for eksempel være om man eier bil, betaler for oppussing, gjør det meste av husarbeid eller lignende.  

I motsetning til eiendom, vil disse tingene tape seg raskere i pengeverdi. Det er derfor mer forutsigbart og lønnsomt å ha egen bolig.

Hvis du ikke eier, går du glipp av boligens verdistigning. I praksis vil du fungere som en leieboer hos samboeren din.  

Fordel utgifter etter eierbrøken

Det er ikke uvanlig at noen forblir leietakere hos samboeren sin i lang tid. For mange kan det også føles som en god ordning der og da.

Kanskje den ene er ansvarlig for å kjøpe inn mat og står for andre løpende utgifter, mens den andre bruker store deler av månedslønna på å betale ned på boliglånet sitt.

Denne fordelingen kan virke rettferdig, helt til den ikke gjør det lenger.

Man burde være nøye med at utgifter, eiendomsskatt og oppussing til felles bolig, fordeles etter eierbrøken. Hvis den ene eier 30% av boligen, burde personen derfor bare dekke 30 prosent av utgiftene ved oppussing.

Krav på vederlag

Det finnes et viktig unntak. Dersom den uten en eierandel i boligen bidrar til å øke verdien av boligen, kan personen ha krav på vederlag. Et eksempel er hvis den ene har brukt mye tid og penger på å pusse opp.

Utfordringen er at det er vanskelig å bevise.

Hvis man skal bidra til en slik prisstigning, er det lurt å lage en skriftlig avtale og spare på kvitteringene. Dette er viktig, særlig hvis den ene har bidratt med større summer.

Å kjøpe seg inn i boligen er likevel den sikreste måten for begge parter til å ha en god økonomisk selvstendighet.

Test din låneevne

Ønsker du å kjøpe deg inn, men lurer på hvor mye kan du låne? Bankene gjør en individuell vurdering av din økonomi opp mot reglene reglene bankene må forholde seg til. De har også muligheten til å gjøre noen noen unntak, i løpet av året. 

Det kan også være mulig å se på andre løsninger, som en kausjonist, om man ikke har nok egenkapital.

Lånekalkulatoren til de ulike bankene kan selvfølgelig gi deg en pekepinn på hvor mye du kan få i lån, men det mest konkret lånebeløp får du ved å søke lån. Da får du også svar på hvilken rente og andre betingelser du får.

Vi som låneagent har skjema for flere typer lån, som vi videreformidler på vegne av deg til banker vi samarbeider med. Søk via oss, og vi hjelper deg med å innhente lånetilbud.

Vi hjelper deg enten du skal ta opp et nytt lån, trenger finansieringsbevis eller ønsker å refinansiere gjeld.

Vår tjeneste koster deg ingenting, og du står fritt til å godta eller avslå alle lånetilbud du får.

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline er en dyktig innholdsprodusent som jobbet hos oss tidligere. Hun er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I dag jobber hun som innholdsprodusent i VG. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun skrev derfor artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling da hun jobbet hos oss.

[email protected]