Overdragelse av eiendom som gave

Fire måter å overdra eiendom på:

• Gave
• Forskudd på arv
• Salg
• Arv

De tre første måtene må gjøres når foreldrene fremdeles er i livet, den siste etter deres død.

Mange ønsker at barna skal ta over boligen deres mens de fortsatt lever, men da er det viktig å undersøke hvordan en overføring av eiendom fungerer.

Hvordan overføre eiendom til barn?

Hvis du ønsker å overdra eiendommen din til barna dine før du dør, må du selge, gi som gave eller gi forskudd på arv. Disse kan også gå litt over i hverandre.

Overføre bolig til barn som en gave

Det er mulig å gi bort hus eller leilighet som en gave, men da burde du også skrive et gavebrev.

I gavebrevet burde man skrive hva gaven er, og om det er en ren gave eller forskudd på arv. De andre livsarvingene burde også gjøres kjent med innholdet, og kanskje også motta en kopi av gavebrevet.

Den nye arveloven har en bestemmelse om at en gave bare skal kunne anses som forskudd, hvis dette blir satt som betingelse når gaven gis.

Unntak for å gi bort gaver

Så lenge du ikke sitter i uskiftet bo, kan du gi gaver til hvem du vil, men du må være tilregnelig. Hvis du er utilregnelig kan du ikke lenger ha full råderett over egne midler, eller bruke dem på hva man vil.

Å sitte i uskiftet bo vil si at den gjenlevende ektefellen utsetter å foreta arveoppgjøret med en gang, og heller sitter i uskiftet bo.

Hva er dokumentavgift?

Overdragelse av eiendom må dokumenteres til skattemyndighetene. Den som mottar gaven, må også betale dokumentavgift på overføringen.

Dokumentavgiften er en avgift på 2,5 prosent av eiendommen markedsverdi på tinglysnings-punktet. Det vil si at avgiften øker jo mer den er verdt.

• Avgiften på eiendom til 4.000.000 vil være 100 000 kroner.
• Avgiften på eiendom til 5.000.000 vil være 125 000 kroner.
• Avgiften på eiendom til 6.000.000 vil være 150 000 kroner.

Hva er et gavesalg av fast eiendom?

Et gavesalg er en slags mellomting mellom en gave og et salg. Det vil si at boligen blir solgt til en pris godt under markedsverdien.

Det kalles et gavesalg dersom du skal kjøpe bolig av foreldre.

Si at markedsprisen er 5 millioner, men et av barna kjøper den for 3 millioner. Da vil differensen bli på 3 millioner, og derfor sett på som et gavesalg.  

Avhendingsloven regulerer forholdet mellom kjøper og selger ved avhending av fast eiendom, og gjelder også for gavesalg innad i familien.

Husk at alle avtaler burde inngås skriftlig, for å ha bevis på det senere. Da er det også greit å dokumentere om differansen på 2 millioner ble gitt som en gave, eller som forskudd på arven.

Når gaven er forskudd på arv

En tredje måte å overdra boligen til barna på, er å gi den som forskudd på arv. Det finnes ingen fast grense på hvor mye man kan gi i forskudd.

Dersom differansen på gavesalget skal telle som forskudd på arv, vil vedkomne få samme sum mindre når arveoppgjøret blir fordelt.

Hvis et av barna får boligen som forskudd på arv, skal det altså trekkes fra i oppgjøret med de resterende arvingene. Dette er fordi de fleste av oss ønsker en rettferdig fordeling mellom barna våre.

Ofte kan slike overføringer føre til konflikter eller uenigheter senere. Dette er også en viktig grunn til å dokumentere om en overførsel av eiendom, verdier eller penger er forskudd på arv eller gave.

Husk å dokumenter forskudd på arv

Dokumentasjonen bør gjøres skriftlig og med en liten forklaring om hvordan denne verdien skal beregnes ved arveoppgjøret. Dette er spesielt lurt hvis det er snakk om eiendom, siden den ofte vil stige i mye i verdi.

Giver kan da velge om regulering skal skje etter konsumprisindeks, eiendomsindeks eller på en annen måte. Arvelaters føring skal legges til grunn med mindre verdien antas å bli for høy.

Alternativt kan det kommer frem i testamentet, der arvelater forklarer at tidligere gaver skal avkortes i det fremtidige arveoppgjøret.

Det må nemlig komme klart frem at arvelater har gitt forskudd på arv, eller at avkortningen vil være i samsvar med arvelaters interesser. Hvis det er gitt som en gave, uavhengig av et fremtidig arveoppgjør, skal det ikke trekkes fra.

Kan dokumenteres i etterkant

Om man har gitt forskudd på arv, men glemt eller tenkt over at man burde dokumentere det, er det ikke for sent. Man kan fint utforme et dokument i etterkant, der man presiserer at det var forskudd på arv eller en ren gave som ikke skal telle i arveoppgjøret.

For å unngå senere konflikter er det lurt å gjøre alle livsarvingene kjent med innholdet, og gjerne også spørre om de vil være vitner til signeringen.

Hvis man sitter i uskiftet bo, er det ikke bare å gi forskudd på arv. Da vil også resten av arvingene kunne kreve sin del av det utskiftete boet.

Pliktdelsarv

Når det gis forskudd på arv må man passe på at beløpene ikke bryter med pliktdelsarven til livsarvingene.

Pliktdelsarven er per i dag på ca 1,5 millioner kroner per barn. Hvert barn har altså krav på 1,5 millioner kroner fra både mor og far, hvis arven er stor nok til det.

Hvis ett av barna har fått eiendom som går på bekostning av de andre arvingenes pliktdelsarv, må vedkomne da løse ut de andre.  

Tinglysning - fylle ut et skjøte

Uansett om overdragelsen er en gave, gavesalg eller forskudd på arv burde det tinglyses.

Ved tinglysing skilles det ikke mellom disse tre måtene av overføring av eiendom. Man må uansett fylle ut et skjøte fra giver til mottaker hvor man oppgir ny eier, kjøpesummen og full markedsverdi på eiendommen.

Det er dette som er grunnlag for beregning av dokumentavgiften.

Dokumentavgift ved overføring

Man tinglyser for å oppnå tilfredsstillende beskyttelse av eiendomsretten sin.

Du tinglyser ved å fylle ut et skjøte og sende det til Statens Kartverk for tinglysning.

Etter at man har tinglyst, må man betale dokumentavgiften.

Overdragelse av arvet bolig

1.januar 2014 ble arveavgiften avviklet. Avgiften var en avgift som arvinger måtte betale i form av skatt på all arv og alle gaver, som de mottok i forbindelse med et dødsfall.

Da arveavgiften ble avviklet, strammet regjeringen inn på skattereglene i stedet. Hvordan må arvinger skatte av arvet eiendom nå?

Dersom man arver eiendom, trenger man ikke å betale dokumentavgift, med mindre man arver den sammen med andre.

Hvis for eksempel to sønner arver et hus og den ene vil beholde boligen alene, må han betale dokumentavgift for den andre arvingens halvdel, men ikke for sin rettmessige arveandel.

Barna arver inngangsverdien

Når barna arver bolig fra foreldrene sine, overtar de også inngangsverdien på eiendommen.

En inngangsverdi er det eiendommen kostet da foreldrene kjøpte den.

Inngangsverdien regnes mot utgangsverdien, altså hva eiendommen blir solgt for. Ved å sammenligne disse to er det lett å fastslå om man har solgt med gevinst. Slik eiendomsprisene i Norge har vært i de senere årene, vil mange sitte igjen med store økonomiske gevinster.

Skal du selge arvet bolig?  Les mer om hvordan du gjør det i denne artikkelen, eller kom i kontakt med dyktige eiendomsmeglere i dag. 

Hvordan skattelegges gevinst?

Selve overdragelse av eiendom mellom foreldre og barn skjer som regel vederlagsfritt ved arv, så det er først når barna skal selge eiendommen videre at det vil være betydelig risiko for at gevinsten blir veldig stor.  

All gevinst skal i utgangspunktet skattlegges. De som overtar en bolig og selger den med stor gevinst, må derfor skatte mer av den, enn de som selger med liten gevinst. Det finnes likevel noen måter å slippe skatteplikten på:

Kontinuitetsprinsippet

Etter at arveavgiften ble avviklet, innførte man noe som kalles kontinuitetsprinsippet. I dette tilfellet vil det si at barna overtar foreldrenes skattemessige posisjoner.

Det betyr at dersom du arver en eiendom som foreldrene dine kunne solgt skattefritt, vil du også slippe å skatte av gevinsten når du selger.

Kravene for å unngå skatteplikt er:

• Eiertid: Eiendommen ble kjøpt minst ett år før den blir solgt eller arvet.
• Botid: Eier har brukt den som sin egen bolig i minst 12 av de siste 24 månedene før salget.

For fritidsbolig unngår man skatteplikt hvis:

Vedkommende har brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte år.

For gårdsbruk gjelder det samme hvis eiertiden er ti år.

Les mer om hvordan du selger arvet bolig her.

Skatteregler ved overføring av sekundærboliger

Kanskje du er en av dem som har investert i en sekundærbolig, for å bruke den som utleieleilighet? For mange kan det ligge gode penger i dette, men dersom du skal overføre leiligheten til barna dine, burde du være forsiktig.

I motsetning til en bolig du selv bor i, er du skattepliktig for en bolig du ikke selv bor i. Det vil si at du plikter å skatte av gevinsten.

Les mer om skatt på utleie her. 

Hvordan finner du gevinsten?

Gevinsten finner du ved å trekke inngangsverdien, inkludert eventuelle påkostninger i løpet av eiertiden, fra salgssum, fratrukket kostnader tilknyttet salget som for eksempel megler eller oppussing gjort i forbindelse med salg.

Hvis man mottar en bolig som forskudd på arv, og giveren uansett ville vært skattepliktig ved et salg, må man også selv betale skatt av det man eventuelt tjener på salget.

Det er komplisert å overdra eiendom, og fordele arv. Både arveloven og ekteskapsloven inneholder begrensninger. Det kan derfor være lurt å snakke med en advokat før du foretar en overdragelse, så er du sikker på at du følger loven.

Snakk med en dyktig advokat

Trenger du hjelp til det juridiske ved overdragelse av eiendom? Vi hjelper deg med å finne dyktige advokater. Alt du trenger å gjøre er å fylle ut hva du trenger hjelp til, så finner vi advokater som har spesialisert seg på dette.

Etter kort tid vil du motta flere tilbud. Da er det lettere å sammenligne dem og velge det som passer deg best.

Tjenesten er gratis og uforpliktende.

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline er en dyktig innholdsprodusent som jobbet hos oss tidligere. Hun er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I dag jobber hun som innholdsprodusent i VG. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun skrev derfor artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling da hun jobbet hos oss.

[email protected]