Odelsrett - for deg som skal kjøpe eller selge en gård
Odelsretten har røtter helt tilbake til vikingtiden og selv om mange land har avskaffet retten, praktiseres den fortsatt i Norge og Island. Hva innebærer det for deg som vil kjøpe eller selge en gård?
INNHOLDSFORTEGNELSE
Hva er odel?
Enkelt forklart er det en fortrinnsrett til arvinger for å over ta en landbrukseiendom, og har forkjøptsrett ved salg. Odelsretten har en lang og sterk tradisjon i Norge, og er faktisk det eneste landet i Europa som fortsatt har denne retten implementert i lovverket. Odelsretten er nedskevet i grunnloven, men det har kommet en del endringer oppgjennom tidene for å modernisere retten. Frem til 2009 var gjaldt odelsretten kun for menn, men retten er nå blitt likestilt.
På utsiden virker odelsretten som et enkelt arvesystem for en gård, men det er et komplisert regelverk som er viktig å kunne dersom det angår deg.
Når gjelder odelsretten?
Odelsretten gjelder ikke for alle landbrukseiendommer. Det er en del spesifikke krav landbrukseiendommen må oppfylle før odelsretten blir gjeldende. Rent tallmessig må disse kravene være oppfylt:
- Landbrukseiendommen må bestå av minst 35 dekar dyrket mark, eventuelt kan det være en skogburkseiendom som må bestå av minst 500 dekar med produktiv skog.
- Familien må ha eid eiendommen i minst 20 år.
- Det er også forpliktelser mellom landbrukseiendommen og familien
Arver man odelsretten må den tidligere eieren ha eid hele eiendommen. Dersom eiendommen har vært eid av et ektepar, der begge eier 50% av eiendommen, er dette godkjent så lenge de har odelsrett på eiendommen (altså at de har eid eiendommen i minst 20 år).
Når man overtar en eiendom som er odelspliktig må man bosette seg på eiendommen innen ett år, og ha bodd på tomten i minst fem år.
Eierene av selve jordbruksarealet har en plikt til å drifte arealet. Dette kan eieren gjøre selv, eller leie det bort.
Bo- og driveplikt
Det er både bo- og driveplikt på en landbrukseiendom med odel. Det betyr altså at dersom man ikke kan ha odel på gård uten drift, da odelsjord per definisjon må være i drift med enten 500 dekar produktiv skog eller 35 dekar dyrket mark.
Boplikten blir diktert i følge konsesjonsloven § 5 som sier at den som skal overta odelseiendommen som regel må bosette seg på eiendommen innen ett år dersom bebyggelsen er, eller har vært, helårsbolig. Den nye eieren må selv bebo eiendommen i minst fem år.
Driveplikten dikteres av jordloven § 8 som sier at det er driveplikt for jordbruksarealer i hele eiertiden.
Hvordan finne ut om det er odel på en gård
Dersom du er på utkikk etter å kjøpe en gård kan du ganske enkelt spørre eierene om det er odel på eiendommen. Du kan også bruke kravene vi har listet i avsnittet ovenfor til å se om odelsretten vil gjelde på eiendommen. Dersom det er odel på eiendommen er det greit å forhøre seg med selger om arvtakerene har sagt fra seg odelsretten (dette kommer vi til i avsnittet nedenfor). Vanligvis vil odelsrett på en gård bli informert om.
Kanskje du heller lurer på om det er odel på eiendommen din? Dersom det ikke var odelsrett på en jordbrukseiendom da den ble kjøpt av familien, må eiendommen ha vært i familien i minst 20 år. Undersøk om eiendommen er odelshevdet og tilfredsstiller kravene vi har lsitet i avsnittet ovenfor.
Hvem har odelsrett?
Det er den nærmeste slektslinjen til gårdseieren som har odelsrett på gården. Det er det eldste barnet av gårdseieren som vil få odel på gården, dersom de ikke sier fra seg denne retten. Det er også slik at odelsretten følger slektslinjen til det eldste barnet. Det betyr at barn som tilhører det eldste barnet av gårdseieren faktisk har odelsrett forann gårdseierens andre barn. I tilfeller der et adoptivbarn kommer inn i slekslinjen tar de sin plass i slektslinjen som om de alltid har vært der.
En endring i odelsloven fra 2013 har gjort odelskretsen mindre. Konsekvensen av endringene gjør at nevøer og nieser til gårdseieren ikke lenger har odelsrett på gården. Dette betyr at det er barn og barnebarn til eieren av gården har odelsrett, og gjelder ikke barn til eierens søsken. Formålet med denne endringen er å tilgjengeliggjøre flere landbrukseiendommer for salg på markedet.
For å sette dette i perspektiv:
Gårdseier har to barn som vi gir tallene A og B.
A er eldst og har to barn: C og D (der C er eldst)
B er yngst og har ett barn: E
Dette vil gi følgende rekkefølge på odelsretten, der første har best odel og siste har lavest odel på gården:
A - C - D - B - E
Fraskrivelse av odelsrett
Når man fraskriver seg odelsretten vil retten følge odelsrett rekkefølge og gå til den nest-beste som har odelsrett på eiendommen. Det betyr at dersom man har yngre søsken vil retten tilfalle de til å overta foreldrenes eiendom. Ved fraskrivelse av odel må man gi en formell odelsfraskrivelse.
Man kan ganske enkelt fraskrive seg odelretten på generelt grunnlag eller ovenfor den som tar over eiendommen. Fraskrivelsen kan også bli fjort med forbehold om at man får førstekjøpsrett dersom eiendommen skal bli solgt til en fremmed.
Odelsretten gjelder kun én eiendom
Odelsloven har en fordelingsregel som tilsier at den med best odelsrett kun kan bruke odelsretten på én enkel eiendom. Det betyr at dersom eldste barnet ikke kan bruke odelsretten flere eiendommer dersom de har overtatt en eiendom som de har odelsrett på.
Dette betyr at søsken også kan bruke odelsretten på andre eiendommer, men følger fortsatt aldersrekkefølgen.
Ekteskap og samboere
Dersom en person med odel blir gift eller samboer, vil den parten uten odel ikke få odelsrett på eiendommen dersom ekteskapet eller samboerskapet var inngått etter overtakelse. Det samme gjelder dersom personen med odelsrett overtaer en eiendom under eksteskaper eller samboerskapet.
Derimot er det regler i arveloven som beskytter den andre parten dersom personen med odelsrett skulle dø. Skulle dette skje, vil ikke det nødvendigvis bety at den andre parten må flytte fra eiendommen. De må alikevel opprettholde bo- og driveplikten på gården, og ha tillatelse fra avdødes arvinger om å overta arven fra den avdøde.
Den eneste måten begge parter kan få odelsrett på eiendommen er hvis begge parter av samlivet blir eiere av en odelsfri eiendom og opparbeider seg odelsrett på eiendommen.
Når brukes odelsretten?
Odelsretten kan brukes ved eierskifte. Det kan foregå på forskjellige måter, som når foreldrene på eiendommen ønsker å slutte med gårdsdriften eller flytte fra gården. Det kan være at eiendommen skal selges utenfor slekten, eller at noen overtar odel på gården og man mener at de har en dårligere odelsprioritet i forhold til noen andre.
Hvordan brukes odelsretten?
For å bruke retten må man ta ut en stevning. Stevningen taes ut ved tingretten og er et formelt dokument som leveres til domstolen for å starte en rettssak. Når dette er gjort får man en dom på at eiendommen skal skjøtes over mot at man betaler odelstakst. Den taksten er kjøpesummen som en odelsberettiget person betaler for en eiendom regnet som odelsjord.
Dersom man ønsker å ta ut en stevning må dette gjøres innen seks måneder etter at den nye eieren har tinglyst sitt skjøte på eiendommen. Hvis dette ikke blir gjort før fristen faller odelsretten bort.
Man skal være klar over at verken kjøper eller kommunen har plikt til å melde fra til de som er odelsberettiget om at eiendommen er solgt eller tinglyst. Dette er et ansvar man selv har å følge med på.
Hva må deles ved salg?
Dersom gevinsten på salget er betydelig stort er du pliktig til å dele gevinsten med andre odelsberettigede. Et slikt etteroppgjør gjelder i ti år etter at du har overtatt gården. Det er ikke beskrevet nøyaktig hvor stor denne gevinsten må være for at man er pliktig til å dele, annet enn at gevinsten er betydelig.
Interpellasjonsregelen
Interpellasjonsregelen, også kjent som tilbudsregelen, står beskrevet i odelsloven § 20-20c. Den forklarer regler om å gi de andre odelsberettigede tilbud om å overta eiendommen før den blir solgt til andre.
Den som eier odelsjorden kan tilby de odelsberettigede å overta eiendommen med odelsjord på de samme vilkårene som en hvilken som helst kjøper. Eieren kan bestemme å gi tilbud til én eller flere odelsberettigede, og dersom noen er umyndige blant de odelsberettigede skal tilbudet også bli sendt til overformynderiet.
Det er noen krav til tilbudet som sendes:
- Tilbudet skal være skriftelig
- Inneholde vilkår for salg
- Ha en svarfrist på minst to måneder
Selv om de odelsberettigede aksepterer tilbudet om å kjøpe gården er ikke eieren forpliktet til å selge til dem.
Skulle de odelsberettigede svare nei til tilbudet vil de ikke ha mulighet til å bruke deres odelsrett for å løse eiendommen dersom den har blitt soglt innen to år fra fristen til å svare.
Befinner du deg i en odelssak?
Odelsloven er kompliserte greier, og da kan det være godt å få juridisk hjelp til å finne ut hva som er både lovelig og korrekt. Tjenestetorget tilbyr gratis og uforpliktende tilbud fra advokater som du kan rådføre deg med når det gjelder odelsrett ved salg, odelstakst, odelsrekkefølgen og mye mer.
Vi kan også hjelpe deg med å få tilbud på eiendomsmegler, om du ønsker å selge landbrukseiendom eller annen type eiendom. Da vil du få hjelpen du trenger, og kan være sikker på at salget går trygt og riktig for seg.
Med skjemaet rett under her, kan du få tilbud fra flere eiendomsmeglere samtidig. Tjenesten er både gratis og uforpliktende for deg.