Odel på gård - Skal du kjøpe eller selge?

Odelsrett gir bestemte arvinger fortrinnsrett til å overta en landbrukseiendom når eieren selger den eller dør.

Odel er særlig praktisk å bruke dersom eiendommen skal selges til noen uten odelsrett, eller til noen som har dårligere prioritet enn en selv. En med bedre odelsrett kan da kreve å overta eiendommen.

Odelsrett er rett og slett en slektsrett.

Hva er odel?

Enkelt forklart er odel en fortrinnsrett til arvinger for å overta en landbrukseiendom, og ha forkjøpsrett ved salg.

Odelsretten har en lang og sterk tradisjon i Norge, og er faktisk det eneste landet i Europa som fortsatt har denne retten implementert i lovverket. Odelsretten er nedskrevet i grunnloven, og den kan derfor ikke endres uten å endre Grunnloven.

Likevel har retten blitt endret og modernisert noe, oppgjennom tidene. Frem til 2009 gjaldt odelsretten kun for menn. Nå er kvinner og menn likestilt, og har samme rettigheter når det kommer til odel.

Reglene for odel finner vi i lov om odelsretten og åsetesretten (odelslova). 

Når gjelder odelsretten?

Odelsretten gjelder ikke for alle landbrukseiendommer. Det er en del spesifikke krav landbrukseiendommen må oppfylle før odelsretten blir gjeldende.

Rent tallmessig må disse kravene være oppfylt:

• Landbrukseiendommen må bestå av minst 35 dekar dyrket mark, eventuelt kan det være en skogbrukseiendom som består av minst 500 dekar med produktiv skog.
• Odelshevdstiden: Familien må ha eid eiendommen i minst 20 år.

Landbrukseiendom må med andre ord være av en viss størrelse.

For å arve odelsretten må den tidligere eieren ha eid hele eiendommen. Hvis gården er eid av et ektepar, som eier en like stor del hver, er dette også godkjent. Kravet er da at ekteparet har eid eiendommen i minst 20 år.

Etter overtagelse av odel

Når man overtar en eiendom som er odelspliktig, må man bosette seg på eiendommen innen ett år, og bo på tomten i minst fem år.

Eieren av selve jordbruksarealet har en plikt til å drifte arealet. Dette kan eieren gjøre selv, eller leie det bort driften.

Bo- og driveplikt

Det er både bo- og driveplikt på en landbrukseiendom med odel. Det betyr at man ikke kan ha odel på gård uten drift, da odelsjord per definisjon må være i drift med enten 500 dekar produktiv skog, eller 35 dekar dyrket mark. 

Boplikten finner vi i konsesjonsloven § 5, som sier at den som overtar odelseiendommen som regel må bosette seg på eiendommen innen ett år dersom bebyggelsen er, eller har vært, helårsbolig. Den nye eieren må selv bo på eiendommen i minst fem år. 

Driveplikten dikteres av jordloven § 8 som sier at det er driveplikt for jordbruksarealer i hele eiertiden.

Usikker på om det er odel på en gård?

Hvis du skal kjøpe en gård kan du ganske enkelt spørre eieren om det er odel på eiendommen. Du kan også se om kravene vi har listet opp i avsnittet ovenfor, og se om odelsretten vil gjelde på den aktuelle eiendommen.

Dersom det er odel på eiendommen, burde du høre med selger om arvtakerne har sagt fra seg odelsretten. Vanligvis vil du bli informert om det er odelsrett på en gård, eller ikke.

Dersom det ikke var odelsrett på en jordbrukseiendom da den ble kjøpt, må eiendommen ha vært i familien i minst 20 år for å bli det. Undersøk om eiendommen er odelshevd, og tilfredsstiller kravene nedenfor.

Skal du kjøpe eller selge en eiendom med odel?

Da er det lurt å ansette en eiendomsmegler som vet hva de driver med og har jobbet med lignende saker før!

Trykk her for gratis og uforpliktende tilbud

Hvem har odelsrett?

I januar 2014 ble odelslova innskrenket. Siden da er det bare to grupper som har odelsrett.

De to gruppene som har odelsrett til en gård, er:

• Etterkommere av en med odelsrett som eier hele eiendommen, eller
• Siste eier av hele eiendommen med odel sine barnebarn, som har odelsrett.

Etter endringen har ikke lenger nevøer og nieser til den som eier gården, odelsrett. De vil altså ikke ha rett på gården, hvis den blir solgt ut av slekta.

Hvordan følger slektslinjen?

Det er den nærmeste slektslinjen til gårdseieren som har odelsrett på gården. Det vil si at det eldste barnet av gårdseieren, får odel på gården.

Odelsretten følger slektslinjen til det eldste barnet videre. Det betyr at barn som tilhører det eldste barnet av gårdseieren, faktisk har odelsrett foran gårdseierens andre barn.

I tilfeller der et adoptivbarn kommer inn i slektslinjen, tar de samme plass som om de ville ha gjort hadde de vært biologiske.

Et eksempel for å sette dette i perspektiv:

Gårdseier har to barn som vi gir tallene A og B. 

A er eldst og har to barn: C og D (der C er eldst)

B er yngst og har ett barn: E

Dette vil gi følgende rekkefølge på odelsretten, der første har best odel og siste har lavest odel på gården:

A - C - D - B - E 

Færre med odelsrett etter 2014

En endring i odelsloven fra 2014 gjorde odelskretsen mindre. Endringene førte til at nevøer og nieser til gårdseieren, ikke lenger har odelsrett på gården.

Dette betyr at det kun er barn og barnebarn til eieren av gården som har odelsrett, og ikke barn til eierens søsken.

Formålet med denne endringen er å tilgjengeliggjøre flere landbrukseiendommer for salg på det åpne markedet.

De nye reglene gjelder for alle gårder som blir solgt og arvet etter 1. januar 2014, men det finnes overgangsregler. Hvordan fungerer de?

Overgangsregler mellom gamle og nye regler

Det betyr at de gamle reglene kan gjelde i noen tilfeller. Hvis det for eksempel ble opprettet en avtale om å selge gården før de nye reglene kom, skal de gamle reglene fremdeles gjelde.

Det betyr at nieser og nevøer fremdeles kan bruke odelsretten i visse tilfeller.

Det er ikke nødvendig at avtalen har blitt tinglyst. Hvis eieren av en odelsgård døde før 1. januar 2014 gjelder også de gamle reglene.

Fraskrivelse av odelsrett

Det er mulig å fraskrive seg odelsretten sin. Erklæringen må være skriftlig, men muntlige erklæringen fra før 1.juli 2009, er også gyldige.

Du kan enten fraskrive deg odelsrett i sin helhet, så du ikke lenger kan bruke odelsretten i noen sammenheng.

Eller fraskrive deg en løsningsrett som gjelder overfor en eller flere konkrete personer. Det betyr at selv om du har prioritet, kan du fraskrive deg denne retten til fordel for en konkret person.

Hvis personen eller personene selger eiendommen ut av slekta, kan du benytte deg av odelsretten igjen.

Mindreårige sin rett til odel

Mindreårige kan ikke skrive fra seg odelsrett eller løsningsrett, uten at vergen får samtykke fra statsforvalteren. Hvis foreldre skriver fra seg odelsretten på vegne av barna, er denne erklæringen ugyldig.

Krav til odelsfraskrivelse

Ved fraskrivelse av odel må man gi en formell odelsfraskrivelse. Erklæringen om odelsfraskrivelse må ikke tinglyses. Du kan utarbeide den selv, og trenger heller ingen vitner.

Det som er viktig er at erklæringen inneholder:

• Dato
• Signaturen til den som fraskriver seg odel

Dette gjelder både ved fraskrivelse av løsningsrett overfor en bestemt person, eller fraskrivelse av odelsrett i sin helhet.

Hva skjer når en fraskriver seg odelsretten?

Når man fraskriver seg odelsretten vil retten følge odelsrett-rekkefølgen og gå til den neste på lista, som har odelsrett på eiendommen.

Det betyr at dersom man har yngre søsken vil retten tilfalle de til å overta foreldrenes eiendom.

Man kan ganske enkelt fraskrive seg odelsretten på generelt grunnlag, eller ovenfor den som tar over eiendommen.

Fraskrivelsen kan også bli gjort med forbehold om at man får forkjøpsrett dersom eiendommen skal bli solgt til en fremmed.

Odelsretten gjelder kun én eiendom

Odelsloven har en fordelingsregel som tilsier at den med best odelsrett kun kan bruke odelsretten på én enkel eiendom. Det betyr at det eldste barnet ikke kan bruke odelsretten på flere eiendommer, dersom de allerede har overtatt en eiendom som de har odelsrett på.

Søsken kan bruke odelsretten på andre eiendommer, men følger fortsatt aldersrekkefølgen.

Ekteskap og samboere

Dersom en person med odel gifter seg eller blir samboer, vil ikke partneren få odelsrett på eiendommen dersom ekteskapet eller samboerskapet var inngått etter overtakelse.

Arveloven inneholder regler som beskytter den andre parten dersom personen med odelsrett skulle dø.

Skulle dette skje, vil ikke det nødvendigvis bety at den andre parten må flytte fra eiendommen. De må da opprettholde bo- og driveplikten på gården, og ha tillatelse fra avdødes arvinger om å overta arven fra den avdøde. 

Den eneste måten begge parter kan få odelsrett på eiendommen er hvis begge parter av samlivet blir eiere av en odelsfri eiendom og opparbeider seg odelsrett på eiendommen.

Når brukes odelsretten?

Odelsretten kan brukes ved eierskifte. Det kan foregå på forskjellige måter, som når foreldrene på eiendommen ønsker å slutte med gårdsdriften, eller flytte fra gården.

Det kan også brukes dersom gården skal selges til noen utenfor slekten, eller hvis gården går til noen med dårligere odelsrett enn andre.

Hvordan bruke odelsretten?

For å bruke odelsretten må man ta ut en stevning. Stevningen tas ut ved tingretten og er et formelt dokument som leveres til domstolen for å starte en rettssak.

Når dette er gjort får man en dom på at eiendommen skal skjøtes over mot at man betaler odelstakst. Den taksten er kjøpesummen som en odelsberettiget person betaler for en eiendom regnet som odelsjord.

Ta ut stevning innen seks måneder

Dersom man ønsker å ta ut en stevning må dette gjøres innen seks måneder etter at den nye eieren har tinglyst sitt skjøte på eiendommen. Hvis dette ikke blir gjort før fristen faller odelsretten bort.

Man skal være klar over at verken kjøper eller kommunen har plikt til å melde fra til de som er odelsberettiget om at eiendommen er solgt eller tinglyst.

Dette er et ansvar man selv har å følge med på.

Hva må deles ved salg?

Dersom gevinsten på salget er betydelig stort, er du pliktig til å dele gevinsten med andre odelsberettigede.

Et slikt oppgjør gjelder i ti år etter at du har overtatt gården. Det er ikke beskrevet nøyaktig hvor stor denne gevinsten må være for at man er pliktig til å dele, annet enn at gevinsten er betydelig.

Interpellasjonsregelen

Interpellasjonsregelen, også kjent som tilbudsregelen, står beskrevet i odelsloven § 20-20c. Den forklarer regler om å gi de andre odelsberettigede tilbud om å overta eiendommen før den blir solgt til andre. 

Den som eier odelsjorden, kan tilby de odelsberettigede å overta eiendommen med odelsjord på de samme vilkårene som en hvilken som helst kjøper.

Eieren kan bestemme å gi tilbud til én eller flere odelsberettigede, og dersom noen er umyndige blant de odelsberettigede skal tilbudet også bli sendt til overformynderiet.

Kravene til tilbudet som sendes:

• Tilbudet skal være skriftlig
• Inneholde vilkår for salg
• Ha en svarfrist på minst to måneder

Selv om de odelsberettigede aksepterer tilbudet om å kjøpe gården er ikke eieren forpliktet til å selge til dem.

Skulle de odelsberettigede svare nei til tilbudet, vil de ikke ha mulighet til å bruke deres odelsrett for å løse eiendommen dersom den har blitt solgt innen to år fra fristen til å svare.

Trenger du hjelp med odel?

Er du usikker på hvordan du skal bruke odelsretten? Odelsrett er kompliserte greier, og da kan det være godt å få juridisk hjelp til å finne ut hva som er faktisk er lovlig og rettferdig.

Tjenestetorget tilbyr gratis og helt uforpliktende tilbud fra advokater som du kan rådføre deg med når det gjelder odelsrett ved salg, odelstakst, odelsrekkefølgen og mye mer.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Vi kan også hjelpe deg med å få tilbud på eiendomsmegler, om du ønsker å selge landbrukseiendom eller annen type eiendom. Da vil du få hjelpen du trenger, og kan være sikker på at salget går trygt og riktig for seg.

Med skjemaet rett under her, kan du få tilbud fra flere eiendomsmeglere samtidig. Tjenesten er både gratis og uforpliktende for deg.

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline er en dyktig innholdsprodusent som jobbet hos oss tidligere. Hun er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I dag jobber hun som innholdsprodusent i VG. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun skrev derfor artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling da hun jobbet hos oss.

[email protected]