Finn advokat innen Eiendomsrett

Eiendomsrett

Eiendomsrett handler om retten til å råde over en ting innenfor gitte lovlige rammer og uten bekostning av andres rettigheter. Det dreier seg altså om å eie, kontrollere, styre og bruke noe, der det anses i eiendomsretten som noe med etablert økonomisk verdi. Eiendomsrett ligger under formuesrettigheter og er nok den aller viktigste blant dem.

Rettslige og faktiske disposisjoner

Eiendomsrett omhandler rettslige disposisjoner:

• Rett til å selge
• Rett til å låne bort eller pantsette
• Rett til å skrifte bruksrettigheter

Det negative ved eiendomsretten og den rettslige råderetten er at eieren av eiendommen kan nekte andre å råde over sin eiendom. Han eller hun kan nekte å selge, pantsette, eller nekta andre å stifte bruksrettigheter eller forkjøpsrettigheter i den. Det omhandler også faktiske disposisjoner, altså bruken av tingen. Eksempel på en faktisk disposisjon er at du har rett til å male huset ditt og kjøre den bilen du har kjøpt. I tillegg har man lov til å bruke noe man selv ikke eier, gjennom å låne eller leie, eller gjennom lovgitte rettigheter som veirett, fiskerett og annet. Dette skillet kan også ses på som en juridisk rådighet (rett til til kjøp og salg) og en fysisk rådighet (rett til å bruke, kaste, høste osv.). Eiendomsretten hjemler eieren av formuesgjenstanden all rådighet, dersom ikke særlige vedtak er satt som unntak i loven eller andre rettsregler

Servitutter er noe som begrenser bruksrett eller rådighet innenfor disse disposisjonene og lovteksten. Det vil si at det kan være bestemmelser for bruken av eiendommen som hugstrett eller beiterett. Eventuelt at det forbyr eieren til å utnytte eiendommen på enkelte måter, som byggeforbud. Det er to former for servitutter, reelle og personlige. Reelle servitutter omhandler eierskapet av en eiendom, som oftest tilknyttet noe stedbundet, slik som veirett til en hytte. Selger man hytta vil servituttet, veiretten, følge med salget. Det er koblet til eierskapet av en annen eiendom, mens en personlig servitutt er knyttet til en person eller organisasjon, altså både fysiske eller juridiske personer. De kan ikke selges eller overdras til en annen, slik som fiskerett. Positive og negative servitutter defineres henholdsvis som retten til å utvide bruken på sin egen eiendom, eller en restriksjon i forhold til den.

Fast eiendom eller løsøre

Inn under eiendomsretten er det underlagt to former av ”ting”

• Fast eiendom. Dette defineres som et stykke av jordoverflaten, eller noe fast forbundet med grunnen. Boliger i alle slag, trær, anlegg, bygg osv. Går under denne kategorien.
• Løsøre. Dette er gjenstander som ikke er forbundet med jorden.

Dette er av betydning fordi det i mange saker gir en sammenheng i vurderingen av hva som følger med i kjøpet av huset, hva som inngår i beregningsgrunnlaget for eiendomsskatt, grensen til andre tomter og lignende problemstillinger. Det er derfor viktig å ha et klart skille, men dette skille kan trekkes ulikt avhengig av loven det stilles i forhold til.

Aktuelle lover

Aktuelle lover innenfor eiendomsretten er

• Lov om tinglysing
• Lov om tomtefeste
• Lov om særlige råderettigheter over fremmed eiendom
• Plan- og bygningsloven
• Avhendingsloven – lov om avhending av fast eiendom
• Bostedsoppføringsloven
• Burettslagloven

Vern

Eiendomsretten er vernet om i en rekke lovgivninger, som en beskyttelse av eierposisjonen i ulike sammenhenger, samt straff for eventuelle krenkelser av andres eiendom. Grunnloven verner om privat eiendomsrett:

Grunnloven § 105 sier: «Fordrer statens tarv at noen må avgi sin rørlige eller urørlige eiendom til offentlig bruk, så bør han eller hun ha full erstatning av statskassen.» Det vil si at i en situasjon der det offentlige har behov for privat grunn skal det gjøres opp erstatning til grunneier. Dette gjelder ikke til innføring av rådighetsbestemmelser som byggeforbud i strandsonen, eller andre reguleringer i samme ordlyd.

I tillegg har den Europeiske Menneskerettskonvensjonen (EMK) bestemmelser som verner om eiendomsretten. Denne har Norge forpliktet seg til å følge, og inneholder bestemmelser som verner om eiendomsretten som også Norge derfor må ta stilling til. Dette står i menneskerettighetserklæringen artikkel 17:

Artikkel 17.

1. Enhver har rett til å eie eiendom, alene eller sammen med andre.
2. Ingen må vilkårlig fratas sin eiendom.

Både fysiske og juridiske personer står likt når det gjelder eiendomsrett ifølge EMK:

Art 1.Vern om eiendom

Enhver fysisk eller juridisk person har rett til å få nyte sin eiendom i fred. Ingen skal bli fratatt sin eiendom unntatt i det offentliges interesse og på de betingelser som er hjemlet ved lov og ved folkerettens alminnelige prinsipper.

Bestemmelsene ovenfor skal imidlertid ikke på noen måte svekke en stats rett til å håndheve slike lover som den anser nødvendige for å kontrollere at eiendom blir brukt i samsvar med allmennhetens interesse eller for å sikre betaling av skatter eller andre avgifter eller bøter.”

Eiendomsretten beskyttes også etter straffelovens kapittel 27 om vinningslovbrudd og liknende krenkelser av eiendomsretten. Omhandler tyveri, underslag, ran, utpressing, heleri, hvitvasking og ulovlig bruk av fast eiendom.

Hvem er eller kan være en eier?

En eier innenfor eiendomsretten kan være privatpersoner, offentlige organer, selskaper, stiftelser, organisasjoner og andre sammenslutninger. I tillegg kan flere ha eiendomsrett sammen, dette går under betegnelsen sameie. Sameie anvendes på grunn av de praktiske forholdene dette medfører, og er særlig tatt i bruk for ektefeller og samboere.

Noe holdes også foruten eiendomsretten, nemlig ville dyr i naturen, vann, luft og ellers substanser som en ide, en tanke og et menneske kan ikke eies. Riktignok er det en forskjell på en ide, og en utnyttelse av ideen.

Intellektuell eiendomsrett

Handler om patent, copyright eller opphavsrettigheter til verk som bilder, malerier, logoer, film, lyd, ord skrevet m.m. Dette for å verne om kopiering av innhold som egentlig ikke er kopiererens eiendom;

• piratkopiering som på internett. Dette må ses i sammenheng med ”open source- samfunnene”, fildeling m.m. Der fil deling og open soruce samfunnet har gjort at skille mellom hva som er kopiering på lovlig og ulovlig vis kan være vanskelig å definere med et skille, og det er helt klart flere gråsoner.
• Kopi-medisinering. Når legemiddelet ikke lenger har enerett kan konkurrerende merker komme med tilsvarende medisiner. Et eksempel er Paracet som inneholder paracetamol. Både Pinex og Piamol er tilsvarende produkter med akkurat samme virkestoff (paracetamol).

Coca-cola company er et godt eksempel på intellektuell eiendomsrett, der alle har rett til å drikke selskapet produkter, men den hemmelige oppskriften til” cola” er beskyttet av forretningshemmelighet registeret.

Det vil ved overtredelse vanligvis kunne påvises hvem eieren er ved å se spå etableringen (eller en idé), på en origineringsdato. Intellektuell eiendomsrett er laget for å beskytte den som har skapt noe og anses som eieren. Dette har også gjort det lettere for andre å kunne” låne” ideer, uten å stride imot kopiering.

Eiendomsrettens omfang

Enkeltpersoner og sammenslutninger, private og offentlig har rettslig råderett.

Eiendomsretten er hva man kaller en ”negativt avgrenset” lov ettersom eieren har alle former for rettigheter og rådighet, som ikke er særskilt unntatt. Man sier gjerne at eiendomsretten er elastisk fordi eierens rådighetsrett kan enten bli begrenset eller utvidet. Sagt med eksempler vil eierens rådhetsrett bli begrenset av lovgivning eller andres rettigheter som i leierett eller panterett. Disse begrensningene kan falle bort, noe som gir tilbake rådigheten til eieren, altså utvider eiendomsretten.

Begrensninger

Begrensninger i eiendomsretten innebærer at eieren ikke kan bestemme over bruken av egne ting helt fritt. Regler gitt i plan- og bygningsloven tilsier at man må ha tillatelse fra det offentlige for å utføre visse tiltak på egen eiendom. Altså vil ikke en tomteeier kunne bygge et hus på tomten før byggetillatelse er gitt fra det offentlige. I tillegg er det gitt i naboloven begrensninger for å ta hensyn til sine naboer. Dette for å regulere eventuelle konflikter som kan oppstå mellom naboeiendommer. Et eksempel på en slik konflikt er dersom det er svært mye støy- eller luktfremkallende aktiviteter på naboeiendommen, så kan eieren av eiendommen som blir preget av aktiviteten nekte for den.

Videre er det en rekke andre begrensninger i de ulike lovene. Den overordnede hensikten er å passe på fellesskapet med hver enkelt interesse. Andre begrensninger er at privatrettslige og offentligrettslige regler kan under visse vilkår gripe inn og modifisere eierens rådighet:

• I ekteskapsloven kan man ved samlivsbrudd pantsette en felles bolig eller eiendom
• Tvangsfullbyrdelsesloven ved utleggspant eller tvangsdekning
• Offentligrettslig gjennom plan- og bygningsloven
• Konsesjonsloven som bo og driveplikt
• Vannressursloven

Det er også et skille mellom privat og kollektiv eiendomsrett. De reglene som er satt om privat eiendomsrett har vært essensielt for dagens økonomiske liv i den vestlige verden. Eiendomsretten vil aldri gjelde lenger enn hva som anerkjennes i lovteksten.  Den vil heller aldri være absolutt ettersom det alltid finnes lover som kan begrense utnyttelsen.

Opphør av eiendomsrett

Eiendomsretten kan opphøre dersom tingen går til grunne, ødelegges, videreføres eller oppgir sin eiendomsrett til noen andre (både frivillig og tvang (eks. pant av bolig)) eller at det utslettes ved en annens” ekstinktive erverv”.

Skiftning av eiendomsrett:

• Originære (opprinnelige)
• Derivative (avledede)
• Ekstinktive (utslettende)

Originære erverv kan foregå ved okkupasjon. De derivative er skrifte av eiendomsrett gjennom overføring fra en person til en annen, og kjennetegnes ved at opprinnelige eieres rett blir utslettet. Et slikt skifte kan foregå ved arv, avtale eller utnyttelse av forkjøpsrett. I tillegg kan det her være en kraft av ekspropriasjon som følge av at eieren må selge mot sin egen vilje etter statens krav. Til slutt er det ekstinksjon, som skjer ved at en erverver kjøper et objekt av en person som i utgangspunktet ikke har rett til å selge det. Kjøper vinner rett fordi han eller hun ikke var klar over situasjonen eller burde vært klar over at selger manglet rettighet til å selge eiendommen.

Hjelp innen eiendomsrett?

Trenger du bistand og hjelp fra en advokat i saken din? Fyll ut skjemaet til Tjenestetorget og kom i kontakt med flere dyktige advokater som kan hjelpe deg. Det er gratis og helt uforpliktende.