Eiendomsmegler
5 min lesetid
Sist oppdatert: 16 mai 2024

Hva er aksjeleilighet og obligasjonsleilighet?

Hvis du er på boligjakt vil du se at det finnes flere eierformer for bolig. To av dem er aksjeleilighet og obligasjonsleilighet, men hva er egentlig forskjellen på disse?
Det er ikke lov å opprette nye aksjeleiligheter og obligasjonsleiligheter, men det er fortsatt mange igjen på boligmarkedet.
Det er lurt å lese seg opp på ulike eierformer før man velger én. Her kan du lese litt om fordelene og ulempene ved aksjeleilighet og obligasjonsleilighet.

En aksjeleilighet er nesten det samme som en borettslagsleilighet, men du kjøper en aksje i stedet for en andel. Begge går inn under gruppen «andelsboliger». En aksjeleilighet er altså en andelsleilighet.

Når du kjøper en aksjeleilighet kjøper du en aksje som er tilknyttet en eksklusiv bruksrett til din nye bolig. Da blir du også medeier/aksjonær i boligaksjeselskapet, som fungerer på samme måte som et borettslagstyre.  

I likhet med et borettslag, vil medeiere i aksjeselskapet ha årlige møter for å velge styre, vedta endringer og bestemme budsjett.

Få hjelp til å forhandle frem billigste boliglån
Vi hjelper deg med å sjekke hvilke tilbud du kan få på boliglån eller refinansiering, med ett skjema. Tjenesten er gratis og uforpliktende.
Å be om tilbud er gratis og uforpliktende.

Aksje som gir retten til bolig

Boligeieren eier altså en aksje i boligaksjeselskapet, som igjen eier en boligblokk, bygård eller lignende. Det er ikke lov å selge aksjene sine, uten å selge «retten til boligen» samtidig.

Dersom det ikke er en klar binding mellom aksje og retten til bolig, bør man som hovedregel holde seg unna.

Rent praktisk fungerer et boligaksjeselskap omtrent som et borettslag, og reguleres delvis etter borettslagsloven.

Fordel med aksjeleilighet

I likhet med en borettslagsleilighet trenger man ikke å betale en dokumentavgift på 2,5 prosent til staten. Dette kan utgjøre mye penger.

Eksempel: hvis eiendommen koster 4.000.000 vil avgiften være på 100 000 kroner.

Dette er fordi det er selskapet som står oppført som eier, og derfor er det ikke nødvendig med et offisielt eierskifte, som må tinglyses i Kartverket.

Normalt må endringen registreres hos forretningsfører i aksjeeierboken, og kjøper må betale et lite gebyr for det.

Ved salg av aksjeleilighet skjer det ingen automatisk rapportering til Skattemyndighetene, så det er viktig at man selv sjekker at man får boligen inn eller ut av selvangivelsen/skattemeldingen.

Ulempen med aksjeleilighet

Selv om du har medbestemmelsesrett i selskapet og i utgangspunktet full råderett over boligen din, finnes det likevel noen begrensninger.

Du kan ikke gjøre noe som går imot aksjeloven og boligselskapets vedtekter.

Sammenlignet med en sameieleilighet er det større begrensninger for utleie.

Hvis hensikten din er utleie, burde du som regel heller kjøpe en selveier. En selveierbolig kan normalt leies ut helt fritt, og derfor er disse boligene mer attraktive for investorer som kjøper med tanke på utleie. 

Styret i et sameie ikke kan sette like mange begrensninger.

Hvordan leier jeg ut en aksjeleilighet?

For å leie ut en aksjeleilighet må man som regel ha bodd i leiligheten i minst ett år. Det neste kravet er at du i utgangspunktet ikke kan leie den ut i mer enn tre år.

Mange boligaksjeselskaper har ikke så strenge utleieregler, så sjekk med styret eller eiendomsmegleren om hva som gjelder for dem.

Om du har planer om å bo i boligen selv, har dette lite å si.

Her kan du lese mer skattereglene for utleie.

Oppmykning av reguleringer

Noen av de strenge reguleringene på korttidsleie ble imidlertid myket opp i 2020.

Fra 1.1.2020 ble det innført nye regler om korttidsutleie i borettslag og sameier. Nå kan man leie ut borettslagsleiligheten sin i inntil 30 dager i løpet av ett år, uten å måtte søke eller informere styret.

Dette gjør det blant annet lettere å leie ut aksjeleiligheten sin på AirBnb, men det er som nevnt lite å hente på å kjøpe aksjeleiligheter som et investeringsobjekt for utleie.

Ønsker du å leie ut hele eller deler av boligen?
Motta og sammenlign tilbud fra flere dyktige utleiemeglere. Da er det lettere å sammenligne pris.
Å be om tilbud er gratis og uforpliktende.

Fellesgjeld i aksjeleilighet

Fellesgjeld er sameiets, borettslaget eller boligaksjeselskapets gjeld.

Denne gjelden blir som regel tatt opp i forbindelse med bygging eller vedlikehold av boligene. Andelseierne betaler den ned gjennom månedlige fellesutgifter til styret.

Når du kjøper en aksjeleilighet er det derfor viktig å se hvor stor fellesgjelden er, hva som er inkludert i de månedlige utgiftene. Noen sameier har for eksempel oppvarming, TV og trappevask inkludert, men for andre kommer disse utgiftene i tillegg.

Du bør også undersøke om boligaksjeselskapet har noen planer for å endre på noen av disse kostnadene.

Sjekk fremtidige planer og kostnader

Styret kan blant annet ha planer om fremtidige felles oppdateringer – som fasadearbeider, nye bad eller utskifting av ytterdører.

Dersom boligaksjeselskapet ikke allerede har pengene til dette, må ta opp mer lån, og da vil fellesgjelden og og de månedlige utgiftene øke.

Dette er greit å være klar over, så du ikke sliter med å betale dersom felleskostnadene går opp med 2000 kroner i måneden.

De fleste boligaksjeselskaper har vedlikeholdsplaner. Dersom det ikke er opplyst om disse i salgsdokumentene, bør du dobbeltsjekke med eiendomsmegler eller høre med boligaksjeselskapet.

Forkjøpsrett?

Undersøk også om det er avtalt noen former for forkjøpsrett, som kan ha noe å si hvis du kjøper eller når du skal selge.

Noen boligaksjeselskap kan ha en forkjøpsrett for andre som bord i bygården, så ta en ekstra sjekk i vedtektene.

En organisasjonsform fra mellomkrigstiden

Et boligaksjeselskap er en organisasjonsform fra mellomkrigstiden. Borettslagslovene fra 1960 gjorde at man ikke lenger fikk lov å etablere nye selskaper.

Grunnen er at aksjeloven i utgangspunktet ikke er kompatibel nok med boligkjøp.

Selv om det ikke er lov å etablere nye boligaksjeselskaper, er det fremdeles mange igjen, særlig i Oslo, Bergen og Stavanger. De som ble etablert før 1960 har fått lov til å bli, og de blir sett på som en etablert og trygg eierform.

Hva er en obligasjonsleilighet?

I likhet med aksjeleiligheter er det ikke lenger lov å etablere nye obligasjonsforhold, men her bør man også være mer skeptisk til de eksisterende.

Det er få igjen av denne «eierformen» på markedet, men den kan dukke opp fra tid til annen.

En obligasjonsleilighet handler om et leieforhold og blir regulert av Husleieloven.

Obligasjonsleilighet er en form for leiebolig hvor leietageren har ytt utleieren et lån for å få leie leiligheten. Som sikkerhet for lånet får leietageren en pantobligasjon i eiendommen på lånebeløpet.

Rett til å leie leilighet

Du får altså en pantesikkerhet for innskuddet ditt - en pantobligasjon.

Leieren har altså betalt et innskudd til eieren av leiligheten for å få rett til å leie leiligheten. Med andre ord – du eier en leierett til en bestemt bolig.

Hvis utleier selger boligen, er vedkomne kun forpliktet til å tilbakebetale det samme beløpet som leietager betalte i innskudd.

Styr unna obligasjonsleiligheter

I de siste årene har det skjedd en stor vekst i boligprisene og de fleste får solgt boliger til en høyere pris enn da de kjøpte dem.

Hvis utleier får solgt med et stort overskudd, vil ikke leietager få noe av dette. Da har vedkomne kun rett til å tilbakebetale innskuddet.

Dersom boligen brenner, er ikke utleier forpliktet til å bygge opp boligen igjen. I stedet vil leietager tape leieretten.

De fleste advarer mot denne eieformen.

Skal du selge bolig?

Den enkleste måten å finne beste megler på, er å sammenligne tilbudene. Her kan du få uforpliktende tilbud fra flere erfarne meglere.

Tjenesten er gratis og uforpliktende, og du takker kun ja dersom du er fornøyd med tilbudet.

Få hjelp fra meglere som kjenner nabolaget ditt
Motta tilbud fra inntil 5 eiendomsmeglere, helt uforpliktende og gratis.
Karoline Spanthus Bjørnfeldt
Karoline Spanthus Bjørnfeldt
Karoline er en dyktig innholdsprodusent som jobbet hos oss tidligere. Hun er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I dag jobber hun som innholdsprodusent i VG. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun skrev derfor artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling da hun jobbet hos oss.

Få hjelp fra meglere som kjenner nabolaget ditt

Motta tilbud fra inntil 5 eiendomsmeglere, helt uforpliktende og gratis.

Få flere tilbud uforpliktende og gratis

  • Beskriv ditt behov
    Ved hjelp av et enkelt skjema forteller du kort hva du er ute etter
  • Få tilbud fra flere selskaper
    Jo flere selskaper du sammenligner, jo lettere er det å finne det beste tilbudet
  • Velg det beste tilbudet
    Velg deretter løsningen som passer deg best, til en lavest mulig pris
Få hjelp fra meglere som kjenner nabolaget ditt
Motta tilbud fra inntil 5 eiendomsmeglere, helt uforpliktende og gratis.