Hva er tomtefeste? 

Når du kjøper en bolig på en festet eiendom, kjøper du samtidig rettigheten til å leie tomten. Denne rettigheten er regulert i en avtale mellom fester og bortfester - festekontrakten.

• Den som leier tomten kalles fester. 
• Den som eier grunnen kalles bortfester.

Feste av tomt - tomt til bolig

Ordningen kalles også for «hus på fremmed grunn». 

Den som eier hytta eller huset langtidsdisponerer tomten av grunneier. Oppsigelsesfristen er 2 år dersom ikke annet er avtalt i kontrakten.

Avtalen blir kalt en «festekontrakt» og det er omtrent en million av slike avtaler i Norge. Slik kan hus/hytteeier sin eiendom stå på grunneieren sin tomt. 

Å ha en festerett betyr det at du eier boligen, men leier tomten.

Leie av grunn til hus

Festekontrakten må bli inngått skriftlig. Avtalen gir omtrent samme bruksrett og råderett som for en selveiertomt, selv om du bare leier tomten.

Ordningen om tomtefeste ble innført på midten av 1950-tallet. Hensikten var å gi flere muligheten til å eie noe eget. Siden man bare betalte for oppføringen av hus og ikke selve tomta, var det flere som fikk råd til å eie egne hus og fritidsboliger. 

I tillegg fikk grunneieren også mer inntekt. Tomtefeste ble derfor sett på som en vinn-vinn-situasjon for både fester og bortfester. 

Lovgrunnlag for leie

Lovgrunnlaget for tomtefeste er tomtefesteloven. Den har endret seg mye siden den først ble innført.

Stadige endringer og reguleringer har gjort at det oppstår mange uenigheter mellom fester og bortfester. Det er også ganske vanskelig å holde seg oppdatert på gjeldene regelverk. Hvis du skal inngå en slik avtale er det derfor lurt å forhøre seg med en advokat først.

Særlig reglene om regulering av festeavgift, innløsning av festetomt og forlengelse av festekontrakt når festetiden er ute, har endret seg mye. 

Siden festeavtaler er så individuelle er vanskelig for lovgivningen å lage generelle regler som skal omfatte alle momenter. Det er også krevende å finne løsninger som er rettferdige og gjør både fester og bortfester fornøyde. 

Domstolene behandler mange tomtefeste-tvister, både nye og gamle. 

Politisk uenighet

Det er vanskelig for politikere å lage lover som gir en langsiktig og varig trygghet for både bortfester og fester. Siden det finnes så mange ulike festeforhold, er det veldig mange ulike hensyn å vektlegge. Dette er nok grunnen til at tomtefesteloven har blitt endret så mange ganger. 

Næringsfeste eller boligfeste?

Det er formålet med festet på avtaletidspunktet som avgjør om det blir sett på som næringsfeste eller boligfeste.

Lovgivningen har gitt bolig-og fritidsfeste et større vern enn næringsfeste til feste av tomt. Grunnen er at fester får en helt annen personlig tilknytting i tomten, og legger ned store verdier til hus eller fritidsbolig. Her spiller boligsosiale hensyn inn. 

For feste av tomt til andre formål enn bolig eller fritidsbolig, er det avtalefrihet mellom partene. Da må de for eksempel bli enige om lengde på festetiden.

Hvis avtalen ikke regulerer festetiden løper kontrakten på ubegrenset tid, men med rett til oppsigelse for begge parter.

Rådighet over festetomten

Ved inngåelse av en festeavtale er utgangspunktet at festeren får den samme fysiske rådigheten over tomten som en eier har. 

Det vil si at festeren kan pantsette sine rettigheter eller overføre sin rett til andre, men avtalen vil som regel sette visse rammer. 

Faktisk råderett: Felling av trær, grave kjeller og opparbeide hage.

Rettslig rådighet: 

1. Overdragelse av retten til tomtefeste ved salg, utleie, bytte, gave eller arv. 
2. Pantsettelse: festeren kan pantsette festeretten og bygget som festeren har på tomten. 
3. Servitutter – gir begrenset bruksrett eller rådighetsrett over eiendommen, som vil være en fordel for andre. For eksempel: gi bort veirett eller båtfeste. 

Alle disse rådighetene må gå holde seg innenfor rammene for festeforholdet. Det kan også være at noen avtaler ikke gir bort rettigheter til å gjøre disse tingene. 

Hvor lenge varer en festekontrakt? 

Festekontrakter er veldig individuelle. I dem vil det ofte stå hvor lenge avtalen varer.

De fleste festeavtaler varer lenge, og de aller fleste har en varighet på mellom 20 og 100 år. Derfor finnes det mange gamle kontrakter som fortsatt er gjeldene. 

Mye har også skjedd på hundre år, og hva som ble avtalt da, kan virke rart eller urettferdig nå. 

Noen avtaler er også inngått uten en sluttdato. Det er også forskjellige regler ved bolig- og fritidsfeste, og næringsfeste.

Nye festekontrakter

Mange hus og hyttefelt blir hvert år solgt på festet tomt. Noen ganger kan også festetomt og selveiertomt selges side om side.

Da burde du sjekke nøye hva prisforskjellen faktisk er, og hva som lønner seg å kjøpe.

Regulering av festeavgift

Festeavgiften er den årlige leien som fester betaler til bortfester. Hvor mye denne skal være på kan partene bli enige om. Pris og regulering av festeavgift bli så skrevet ned i festekontrakten. 

Reguleringen kan da gjøres hvert tiende år, med mindre en annen tid er avtalt. Hvis partene har avtalt at festeavgiften skal stå uendret, eller avtalt en lavere regulering, så vil dette gå foran. 

Det kan ikke gå kortere tid enn ett år mellom hver gang.

Hovedregelen

Dersom partene ikke har tatt med bestemmelser om regulering av festeavgiften følger hovedregelen: Partene kan kreve festeavgiften regulert i tråd med endringene i konsumprisindeksen. 

Den vanligste måten er at avgiften skal reguleres til en prosentvis andel av tomtens markedsverdi etter et visst antall år. 

Forlenging av tomtefeste: Engangsløftet

Hvis festetiden for bolig-og fritidshus er utløpt, og tomten ikke blir innløst, skal festeforholdet løpe videre på samme måte som før. Fester har altså rett til forlengelse.

Når kontrakten er ferdig eller forlenges, kan bortfester kreve et engangsløft. 

Hva er et engangsløft? 

Et engangsløft er en regulering, som bare gjelder festekontrakter uten en utløpsdato. Avgiften reguleres da opp til et beløp som tilsvarer 2% av tomtens verdi, men kan ikke overstige lovens maksbeløp per dekar. 

Økningen kan bare skje en gang.

Denne muligheten ble gitt siden mange festeavtaler er så gamle at eiendomsverdien har økt mye mer enn KPI. Ved å kunne kreve et engangsløft blir bortfester kompensert litt for dette.  

Alle senere reguleringer skal skje i henhold til konsumprisindeks.

Dersom tomtefesteren har økt verdien av tomten med egne tiltak eller tilskudd, skal det gjøres fradrag for denne økningen.

Unntak: 

• Gjelder ikke evigvarende festeavtaler
• Gjelder ikke dersom avtalen mellom partene sier at regulering og forlengelse ikke skal skje på en annen måte enn etter konsumprisindeksen. 
• Næringsbygg – da kan partene regulere festeavgiften på andre måter, for eksempel i samsvar med tomteprisutvikling. 

Bortfester må kreve løftet innen 3 år etter at festetiden et ute.

Vanskelig å finne en rettferdig prisjustering

Regulering av festeavgiften fastsettes i festekontrakten. Utfordringen er at det er vanskelig for partene å alltid finne en rettferdig prisjustering. 

I noen tilfeller blir avgiften bli så lav at bortfester får inn lite penger. Noen kontrakter kan også hindre dem i å øke prisen. 

Det finnes ingen regler for akkurat hvor mye fester skal betale, og hva prisøkningen skal være. 

Det kan også være vanskelig for utleier å finne ut av hva riktig markedspris er - Med mindre man er så heldige å finne nyinngått festekontrakt, som man kan sammenligne seg med. 

Hva er punktfeste?

Punktfeste er en annen variant av festetomt. 

Personen betaler også en årlig festeavgift til grunneieren for feste av tomt.

Tomtefeste handler om å leie en oppmålt tomt, mens punktfeste handler om et festeforhold der størrelsen på tomten ikke er oppgitt. Avtalen angir heller et punkt på tomten hvor boligen kan føres opp. 

Den som punktfester har normalt en begrenset disposisjonsrett innenfor en viss omkrets rundt selve punktet.

Punktfeste er registrert i matrikkelen med et festenummer under et gårdsnummer og bruksnummer. 

Matrikkelen er Norges offisielle eiendomsregister.

Omtrent 40% av alle fritidsfester er punktfester. De ligger ofte i innlandet eller på fjellet.Det passer for dem som er fornøyd med å forholde seg til et punkt og ikke trenger så mye av plassen rundt. 

Grunneieren har full råderett over det arealet rundt punktfeste, med mindre kontrakten sier noe annet. Eier kan da benytte grunnen til å ha dyr på beite, hogge trær, bygge en bod, eller generelt oppholde seg og sitt.

Innløsing av festetomt

Ved utløpet av festetiden har fester et valg mellom å fortsette festeforholdet eller å kjøpe ut tomten.

Vilkåret for å innløse festetomt til bolig eller fritidsbolig er at det har gått 30 år av festetiden. Da kan boligeiere kreve å få innløse festetomten hvert andre år, og for hytteeiere er det hvert tiende år. 

Når det har gått 30 år av festetiden kan festeren av bolig eller hytte innløse tomten på bestemte villkår. Eiendomsretten overføres da fra bortfester til festeren. Festeforholdet blir med dette avsluttet, og festeren blir den nye grunneieren.

Bortfester kan normalt ikke nekte innløsning, samtidig kan bortfester ikke kreve at fester kjøper ut tomta.

Unntak: 

• Hvis bortfester er en bygdeallmenning
• Bortfester omfattes av landbruksunntaket
• Det er ingen innløsningsrett for feste av tomt til andre formål enn bolig og hytte.

Selv om dette er unntak, kan man fortsett innløse eiendommen, men bare hvis begge parter ønsker å gjøre det frivillig. Da er man heller ikke bundet av reglene om innløsningssummen i tomtefesteloven. 

Hvordan innløser man tomten?

Festeren må fremme et skriftlig krav om innløsning senest ett år før innløsningstidspunktet. 

Tomtefesteloven inneholder regler om hvordan summen på innløsningen skal beregnes. 

Det er ulike regler ut ifra om man har en tidsbegrenset eller tidsubegrenset kontrakt. 

Dersom man ikke har avtalt en tidsfrist vil grunneier bare ha krav på økonomisk kompensasjon ved bortfall av festeavgift. Innløsningensummen er da 25 ganger årlig oppregulert festeavgift, på innløsningstidspunktet. 

For tidsbegrensede kontrakter har bortfester valget mellom å kreve 25 ganger oppregulert festeavgift, eller 40 prosent av tomteverdien.

Hvordan summen beregnes avhenger av type festekontrakt. Det finnes enkelte unntak fra innløsningsretten.

Avvikling av festeavtalen

Mange festekontrakter inneholder bestemmelser om avvikling som partene har blitt enige om. Hvis ikke vil reglene i tomtefesteloven §§ 39 – 41 gjelde. 

Hovedregelen er at innløsningssummen skal settes til 25 ganger justert festeavgift.

Bortfester kan kreve at innløsningssummen settes til 40 % av tomteverdien på innløsningstidspunktet, i noen tilfeller.

Trenger du å komme i kontakt med en dyktig advokat?

En dyktig advokat kan gi deg god hjelp og veiledning. Vi har gjort det enkelt for deg!

Alt du trenger å gjøre er å fylle inn skjemaet under, og vi tar saken din videre. Etter kort tid vil du motta tilbud fra flere advokater. 

Da er det lettere å sammenligne tilbud, pris og erfaring før du velger. 

Tjenesten er gratis og uforpliktende - du takker bare ja dersom du synes du mottar et godt tilbud. 

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline er en dyktig innholdsprodusent som jobbet hos oss tidligere. Hun er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I dag jobber hun som innholdsprodusent i VG. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun skrev derfor artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling da hun jobbet hos oss.

[email protected]