Hva er omkostninger ved kjøp av bolig?

​Omkostninger ved kjøp av bolig er kostnader som kommer i tillegg til kjøpesummen. Disse inkluderer dokumentavgift (2,5 % av kjøpesummen), tinglysningsgebyr og eventuelt eierskiftegebyr. Totalt kan omkostningene utgjøre betydelige beløp, avhengig av boligens pris og eierform.​

Når du skal kjøpe bolig er det viktig å ta betrakning av totalprisen som er opplyst i boligens salgsoppgave. Uavhengig av hva boligen tilslutt blir solgt for, må du regne med å måtte betale omkostninger. Dette legges oppå kjøpssummen.

Dette er omkostninger du kan forvente deg å måtte betale:

1. Tinglysningsgebyr – Rundt 585 kroner for selveierbolig og 480 kr til borettslag. 

2. Eierskiftegebyr – Varierer fra borettslag til borettslag. Denne utgiften betaler du kun ved kjøp av andel eller aksjeleilighet. 

3. Dokumentavgift – 2,5 % av kjøpesummen. Denne utgiften slipper du ved kjøp av andelsboliger - da betaler du isteden eierskiftegebyr. 

Tinglysningsloven § 12 beskytter eiendomsretten, tinglysning er offentlig registrering av blant annet eiendomsoverdragelser og fast eiendom. Utrykket har sin opprinnelse tilbake til vikingtiden, viktige avtaler ble kunngjort på tinget. Det skal alltid betales et gebyr for hvert dokument som sendes til tinglysning.

Eksempel: Banken kan låne deg inntil 85 % av boligens kjøpesum

Du og kjæresten har en samlet egenkapital på 780.500 kroner og har nå kjøpt en selveierbolig.

Boligens kjøpesum er 5.250.000 kroner og totalsummen med omkostninger er 5.380.000 kroner. 

Med 85% egenkapitalkrav vil det si at boligen kan belånes med maksimalt kr 4.462 .500 kroner.

Men!

Total kjøpesum er kr 5.382.250 kroner, Inklusive dokumentavgifter

Boligens kjøpesum: 5.250.000 kroner

Lån (85 % av boligens kjøpesum): 4.462.500 kroner   

5.382.250-5.250.000 = 132.250 kroner

Egenkapital: 780.500+132.250 kroner = 919.750 kroner

Krav til egenkapital er derfor 919.750 kroner, siden banken kun dekker 85 prosent av boligens kjøpesum. Dere må altså bla opp denne dokumentavgiften utenom lånet på selveierboligen.

Men Finansieringsbeviset viste at vi kunne låne 5.500.000 og kjøpesummen er langt under dette? Kan vi ikke bare låne mer?

Hvor høyt et finansieringsbeviset er danner bare grunnlag for hvor høyt bud som kan gis. Lånebeløp vil uansett være 85 % av kjøpesum - og ikke her inkluderes altså ikke dokumentavgift.

Omkostninger ved kjøp av bolig – en oversikt

Omkostningene ved boligkjøp er kostnader som kommer i tillegg til kjøpesummen. Som regel pådras både kjøper og selger omkostninger ved overdragelse av faste eiendommer og leiligheter. Hovedregelen er at selger bærer alle omkostninger med å klargjøre eiendommen for salg og kjøperen bærer de andre kostnadene. 

Disse omkostningene kan du forvente deg ved boligkjøp av fast eiendom inkl. selveierleiligheter:

1. Dokumentavgift på 2,5 % av kjøpesummen

2. Tinglysningsgebyr – Tinglyse i grunnboken at boligen har skiftet eier. 

3. Pantedokument – Gebyr for tinglysing av pantedokument. 

4. Grunnboksutskrift – Gebyr for panteattest/ grunnboksutskrift.

5. Eventuelle kostnader ved konsesjonsbehandling

Omkostninger ved kjøp av borettslagsandeler, aksjeleiligheter og obligasjonsleiligheter:

1. Eierskiftegebyr – Registreringsgebyr: registreres i grunnboken at andelen har skiftet eier.

2. Panteattest/ grunnboksutskrift – Gebyr for innsending av attesten.

3. Registrere pantedokument – Gebyr for registrering av pantedokument, 

Når du kjøper en selveierbolig må du betale dokumentavgift til staten. Den er på 2,5 prosent av kjøpesummen. Denne avgiften finnes i de fleste land. Sjekk ut her hva du må betale i dokumentavgift for din nye bolig. 

I tillegg kommer eventuelle kostnader ved bruk av eiendomsmegler. I noen tilfeller kan det være kjøper som har gitt megler oppdraget og må gjøre opp til megler, men dette er ganske uvanlig og sees på som en unntakssituasjon. 

Uansett om du skal kjøpe eller selge bolig kan det være interessant å få innsikt i boligprisene i markedet. Dette kan du sjekke ved å se på hva boligene i området, du er interessert i å kjøpe eller selge, ble solgt for. 

Hva er dokumentavgift?

Dokumentavgift er en avgift som beviser at du eier den nye boligen, det er en avgift som betales for å overføre eiendommen til deg som ny eier. Størrelsen er på 2,5 prosent av kjøpesummen som fastsettes ut i fra eiendommens markedsverdi. 

Det frarådes å ikke betale tinglysningen av dokumentet da du ikke får rettsvern på at handelen er gjennomført. Det er som regel eiendomsutviklere som ikke betaler tinglysningsgebyr, de ber da vanligvis om et blanco-skjøte. 

Hva er fellesgjeld?

Det er viktig å sjekke fellesgjelden til for eksempel leiligheten eller rekkehuset du vurderer å kjøpe. Fellesgjelden kommer som et tillegg på den reelle kjøpesummen til boligen. Er kjøpesummen 1,5 mill og fellesgjelden 2 mill er den reelle kjøpesummen 3,5 mill. Banken vil alltid regne inn fellesgjelden i lånerammen. 

Fellesgjeld også kalt felleslån er lånet borettslaget har tatt opp for å bygge, vedlikeholde eller forbedre boligene. Fellesgjelden er altså sameiets totale gjeld. Selveierleiligheter kan også ha fellesgjeld samtidig som du må betale dokumentavgift. 

Hva inkluderes i felleskostnadene?

1. Vaktmester

2. Husforsikring (Husk at du må dekke innboforsikring selv). 

3. Strøm til fellesrom 

4. Offentlige avgifter

5. Kabel-TV/ Internett

6. Vedlikehold og drift

7. Fellesgjeld

De månedlige felleskostnadene dekker som regel de 7 tingene som er listet opp over. 

Kostnader i forbindelse med boligkjøp

Ta hensyn til omkostningene ved kjøp av bolig. Det er få banker som lar deg ta opp et tilleggslån for å dekke omkostningene. Du bør derfor alltid regne med omkostninger og ta fellesgjelden i betraktning når du skal sende inn en boliglånssøknad til banken din. 

Er omkostninger inkludert i boliglån? Nei, omkostninger er ikke inkludert i boliglånet. I utgangspunktet skal egenkapitalen din dekke omkostninger. Når du byr på en bolig er heller ikke omkostningene inkludert i budet. 

Hvilke omkostninger må du regne ved salg av eiendom?

Hvilke omkostninger må du regne med dersom du skal selge boligen din? Hovedregelen er at selger bærer alle kostnader som innebærer å klargjøre boligen for salg.

Omkostninger ved salg av bolig: 

1. Sikringsobligasjon – Et midlertidig pantedokument som tinglyses på en solgt eiendom. 

2. Gebyr til borettslaget/ sameiet – arbeid med eierskiftet og eventuell godkjenning av ny kjøper

3. Kostnader til oppmålingsforretning (kartlegging av eiendomsgrenser og rettigheter) og matrikkelføring – Kun for selveierboliger. 

4. Kostnader i forbindelse ved bruk av eiendomsmegler

5. Andre kostnader i forbindelse med salg – Takst, boligsalgsrapport, markedsføring og innhenting av informasjon fra kommunen.

Skal du kjøpe og skal søke boliglån?

Kristine Margrethe Piñanez

Kristine er innholdsprodusent hos Tjenestetorget. Hun har en master i journalistikk fra Oslomet. Hun har jobbet som innholdsprodusent i Scandinavian Technology Institute (STI) og som innholdsrådgiver i Opplysningskontoret for frukt og grønt (OFG). Hun skriver artikler om blant annet bredbånd og eiendomsmegler.

[email protected]