12 tips til visning - og boligsalget

Uavhengig om du selger selv, eller får hjelp av megler, kan det være vanskelig å få oversikt over hele prosessen rundt et boligsalg.

Enten du trenger tips til visning av leilighet eller visning av hus - her kommer 12 tips til visning og boligsalg.

Vi dekker hele prosessen fra før visning, selve visningen og når salget er i boks.

1. Skaff informasjon

Det første du bør gjøre er å skaffe deg informasjon om selve boligen, men også nabolaget.

Når en boligkjøper vurderer boliger, vurderer de gjerne også området rundt boligen.

Hva kan en mulig kjøper ønske seg av informasjon?

Ta utgangspunkt i hva du selv syns er positivt og negativt der du bor. Det kan være ting som avstanden til butikker, skoler, buss og sentrum, eller støynivået.

Skriv en liste, og se gjerne på prospekter fra tidligere boligsalg i området. Husk at du skal prøve å gi et ærlig inntrykk av boligen. Balansekunst er stikkordet her.

I tillegg er det en del informasjon du bør hente fra offentlige dokumenter:

• Finn gårds- og bruksnummer hos Kartverket 
• Utskrift fra Grunnboken – Her finner du rettigheter og heftelser som er tinglyst på eiendommen.
• Reguleringsbestemmelser – Informasjon om hvilke reguleringer for bruk som finnes på tomta i området. Eksempelvis om hvor mange etasjer det er lov å ha i området, eller om det er planlagt kjøpesenter fra og med nabotomta. Sjekk hos kommunen.
• Kommunale avgifter og eiendomsskatt – Disse utgiftene varierer fra kommune til kommune.

2. Gjør ferdig påbegynte prosjekter

Før du skal selge boligen er det lurt å gjøre ferdig småprosjekter, da dette kan ha en stor innvirkning for de som kommer på visning.

En gjennomført og stilig eiendom tar seg naturligvis bedre frem enn en med mange ufullførte prosjekter.

Det å pusse opp er både dyrt og tidkrevende og du bør derfor ha en ganske høy verdiøkning på boligen før det lønner seg. Samme gjelder oppussing av kjøkken og bad, fordi dette ofte er de dyreste rommene å pusse opp vil det sjeldent gi avkastning.

Hvis hele boligen kan klassifiseres som et oppussingsprosjekt, bør du la være å gjøre noe.

Se her om du ønsker å lese mer om lønnsom oppussing.

Boligkjøpere ønsker gjerne en nøytral bolig som kan formes etter egne ønsker og bli et sted de kaller hjem.

Se derfor om du kan prøve å gjøre små endringer, som ikke koster så mye, men kan gjøre en stor forskjell.

Konsentrer deg om det du allerede har begynt på, og om det er små estetiske ting du kan gjøre for å bedre inntrykket av boligen.

Det kan for eksempel være å bytte slitne gulvbelegg, fronter på skap eller ordne opp i løse ledninger. Eller ting som er løst, slik som lister og dørhåndtak. Sannsynligvis kan du med fordel male gammelt panel eller tapet i lyse og nøytrale farger.

3. Skaff takst på boligen

Taksten er en vurdering av omsetningsverdien på boligen, altså hva boligen kan være verdt ut fra flere faktorer.

Når det kommer til å finne markedsverdi, så gjør både eiendomsmeglere og takstmann det.

Ettersom takstmann ikke er en beskyttet tittel, bør du sørge for at du velger en som er autorisert. Ikke vær redd for å spørre om sertifisering og referanser!

Du må også ta stilling til om du vil ha en verdivurdering med boligsalgsrapport. Dette er en tilstandsrapport som er enda mer grundig enn takst. Da får kjøper et bedre overblikk over forventede kostnader i tiden fremover.

Det er også større sikkerhet for deg når du selger bolig «som den er», fordi du gjør feil og mangler kjent for kjøperen.

Du burde også rydde, vaske og fikse småting før du har takstmann på besøk. Dette er også en god mulighet til å fortelle alt du vet om, og spørre om ting du lurer på.

Les mer om ulike former for verdisetting her. 

4. Boligfotografering

Bildene er noe av det mest fremtredende i et prospekt eller en annonse. Det anbefales å hyre inn en profesjonell fotograf, med mindre du har tilsvarende kunnskaper om lyssetting og bildekomposisjon.

En fotograf vet å trekke frem de gode sidene ved boligen. På bildene burde du også prøve å vise mulighetene som finnes i leiligheten.

Vis for eksempel frem hvor mye plass det kan være ved å fjerne overflødige møbler og tepper. Sørg for at det er ryddig og rent, og slipp inn masse lys.

Har du allerede flyttet ut av boligen og ikke ønsker å leie møbler, finnes det boligfotografer som kan innrede bildene dine digitalt. Bare ha i bakhodet at kjøper kan bli skuffet når boligen ikke står til forventningene man fikk fra bildene.

En eiendomsmegler kan ha gode ideer for ominnredning, eller hyre inn en boligstylist for deg. Ellers kan du også prøve deg selv, og ha venner over til å gi ærlige og konstruktive vurderinger av hjemmet ditt.

5. Boligstyling

Du skal vise boligen fra sin beste side, samtidig som den er nøytral nok til at kjøperen kan forestille seg at de selv bor der. Tenk på hele boligen som et lerret for kjøpers egen fantasi.

Det kan også være små ting som hvordan du velger å re opp sengen til visning eller å kaste ut store møbler. Et visning-tips er også å fjerne personlige eiendeler, slik som fotografier av familie, og barnetegninger.

Faktisk er fremstillingen så viktig at mange velger å leie møbler til visning. Rådfør deg med venner, en eiendomsmegler eller en boligstylist.

Tenk detaljer! Fjern kjøkkenutstyr fra benken, pakk vekk dobørsten og kutt ned på pyntegjenstander. Alle inntrykk kan vippe kjøperens ønske om å bo i boligen, og dermed hvor mye de er villig til å gi.

Boligstyling er ikke bare viktig inne. Har du en slitt nedarvet dørmatte i oppgangen i blokka, eller en hage med akutt gressklipper-behov utenfor huset? Ja, da kan det være lurt å gjøre noe med det. 

Med bedre bilder og god annonsering er sannsynlighet større for at flere interesserte vil flere komme på visning

6. Markedsføring av bolig

Hvordan får man egentlig folk på visning?

Jo, med boligannonse og god markedsføring. Førsteinntrykket skal skape interesse for boligen din.

I tillegg til bilder bør det lages en planskisse. Dette er en enkel tegning av hvordan rom, vegger og annet er fordelt utover arealet.

Eiendomsmeglere har ofte markedsføring som en del av avtalen, men du bør høre med dem om det inneholder for eksempel utforming av prospekt, boligannonse og publisering i sosiale medier.

7. Disse punktene bør du huske i annonsen

• Prisantydning
• Formuesverdi (tidligere ligningsverdi)
• Kommunale avgifter
• Primærrom (areal)
• Bruksareal
• Antall soverom
• Antall bad
• Byggeår og eventuelt år for oppussing
• Dato og klokkeslett for fellesvisninger

Husk dessuten at du har opplysningsplikt som selger, og derfor må gi et nyansert bilde av boligen i annonsen og prospektet. Det kan koste deg dyrt å ikke opplyse om feil og mangler før du selger.

Les andre boligannonser og finn en balanse for hvordan du kan skille deg ut positivt fra resten.

Husk at selv om du har leid inn en eiendomsmegler til å hjelpe deg med markedsføring, så bør du også spre ordet selv.

Legg for eksempel ut en lenke til annonsen din på sosiale medier. få vennene dine til å dele den, og plutselig har snøballen begynt å rulle.

8. God stemning på visning

Når det endelig er visning, vil du at de oppmøtte skal føle seg hjemme. Det at de kan forestille seg at dette er en bolig de kan leve og bo, vil hjelpe på kjøpelysten deres.

Noen velger å bruke duftlys eller friske blomster, men vær varsom om det lukter for sterkt. Luft godt før visning.

Har du hyret inn en megler, bør du spørre om de syns du skal være til stede på visningen, eller ikke. Noen kan føle at de invaderer privatlivet hvis du er der under visning, og ikke får helt ro.

9. Hold hodet kaldt

Enten om du skal holde visning selv, eller megler vil ha deg der, må du være rolig og trygg.

Hils på alle som kommer på visning, vær forberedt på å presentere boligen fra sin beste side i samtaler med interessentene. Vær også klar for spørsmål og ha prospekter og ha interesseliste i nærheten for de som ønsker det.

Ha klare svar, snakk tydelig og rolig, og vær hyggelig og imøtekommende. Boligen er produktet ditt, og hvis du ikke har tro på det selv, hvordan skal kjøperen få det?

10. Tips til budrunde

Budrunden er kanskje det mest nervepirrende med et boligsalg. Det er korte tidsfrister, så det gjelder å være tilgjengelig og gi raske og klare svar på spørsmål som dukker opp.

Ha også kontroll på disse punktene:

• Det første budet fra hver enkelt budgiver må mottas skriftlig med en signatur. Det anbefales også å høre med kontaktperson i banken til vedkommende om finansieringen er i orden.
• Absolutt alle bud er bindende.
• Før en journal for bud underveis. Både vinneren av budrunden og andre interesserte ønsker ofte å se denne etter salget.
• Uttrykk deg så tydelig som mulig. Det bør ikke herske tvil over hva du mener med svarene du gir. Tenk derfor nøye gjennom før du sender, selv om du er stresset, og gi et så entydig svar som overhodet mulig.

11. Boligsalgskontrakt og kontraktsmøte

Så fort det lar seg gjøre etter budrunden er over, bør du som selger møte vinneren av budrunden for å signere kjøpekontrakt.

Dette gjøres ofte hos eiendomsmegler eller advokat, men allerede før møtet bør det være sendt akseptbrev for bud og et utkast til kontrakten.

Det er viktig at kontrakten inneholder frister og konkrete tidspunkt for overtakelse, i tillegg til informasjon om hva som skal betales og når.

For deg som selger er det i din interesse å legge ved salgsoppgave og tilknyttede dokumenter til kontrakten, og en boligsalgsrapport. Her opplyses det om kjente feil og mangler ved boligen.

Når kjøper er opplyst om dette, er du bedre sikret mot å bli økonomisk erstatningspliktig i ettertid av salget.

12. Oppgjør og overdragelse

I boligkontrakten har du med informasjon om overtakelse av eiendommen. Det kan kun skje etter avtalt salgssum er overført til en meglerkonto.

Sørg også for at alt er i samme stand som er nevnt i kontrakten. Sørg derfor at det ikke ligger igjen noe etter deg. Sjekk garasje, boder eller andre oppbevaringsfasiliteter.

Hvitevarer og andre gjenstander som er avtalt å følge med, må vaskes grundig og påses at fungerer.

Gå derfor gjennom boligen med kjøperen, og husk å les av strømmåleren sammen. Dette er for å få et riktig tidspunkt for overtagelse av strøm, slik at ingen av dere betaler mer eller mindre enn de må.

Alle nøkler som finnes til boligen skal gis til kjøper, hvis det mangler noen må selger selv betale for nye låser og tilhørende nøkler. Først når alt er i orden i henhold til avtaler, og alle papirer er signert vil selgeren motta pengene.

Sjekkliste

Helt til slutt har vi laget en sjekkliste som oppsummerer noen viktige punkter fra artikkelen:

Sjekkliste i forkant av visning

• Finn gårdsnummer og bruksnummer
• Skaff utskrift fra grunnboka
• Finn info om reguleringsbestemmelser
• Finn også kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt
• Skaff takst fra autorisert takstmann
• Lei en profesjonell fotograf
• Lag planskisse
• Lag prospekt/salgsoppgave
• Lag annonse og markedsfør denne

Sjekkliste til visning

• Innred slik at det ser best mulig ut. Rydd, vask og luft godt!
• Legg frem prospekt og interesseliste
• Skap kos på visning med for eksempel drikke og snack
• Hold hodet kaldt og vær serviceinnstilt

Sjekkliste til budrunde

• Det første budet må være skriftlig fra alle som byr
• Alle bud er bindende
• Snakk med bankene om finansieringen er i orden
• Før journal over bud for ettertid
• Gi klar og entydig informasjon

Sjekkliste i etterkant

• Kontraktsmøte
• Sørg for at pengene er overført
• Dag for overtagelse, hvor nøkler leveres, strømmåler avleses og alt må være i henhold til kontrakt
• Send tinglysning

Sammenlign eiendomsmeglere

Skal du selge boligen? De aller fleste velger fortsatt å benytte seg av en eiendomsmegler når de skal selge bolig. Det skyldes en kombinasjon av trygghet ved at ting går riktig for seg, og at en god selger har erfaring med å oppnå en god pris.

Hvis du er i prosessen hvor du skal ansette en megler for å selge din bolig, kan det være mye penger i å innhente tilbud fra flere.

På den måten får du et grunnlag for å sammenligne pris og avtaler, slik at du kan få den beste eiendomsmegleren til den beste prisen.

Vi har gjort det enklere for deg ved at du kun trenger å fylle inn et skjema for å motta tilbud fra flere meglere i området du selger – samtidig.

Det er gratis og uforpliktende å bruke vår sammenligningstjeneste, og skulle du trenge takstmann har vi et skjema for det også.

Lykke til med boligsalget ditt!

Karoline Spanthus Bjørnfeldt

Karoline er en dyktig innholdsprodusent som jobbet hos oss tidligere. Hun er utdannet journalist med en bachelor fra OsloMet, der deler av utdanning er tatt ved University of South Australia, og har tidligere jobbet som journalist i ulike bransjeaviser. I dag jobber hun som innholdsprodusent i VG. I tillegg har Karoline studert mange juridiske fag på Universitetet i Oslo, og jobbet med forsikring ved siden av studiene. Hun skrev derfor artikler om blant annet advokattjenester, forsikring og eiendomsmegling da hun jobbet hos oss.

[email protected]