Group 2 Date icon Flag - Denmark Copy 2 Icon input - Get Location Icon input - Email # Icon input - Phone Icon input - Place Group 6 ICON BLUE

Skattefri utleie av bolig?

Skattefri utleie av bolig?
4.4 (87.86%) 28 votes

 

Linda Therese Stadeløkken

Du kan tjene titusenvis av kroner skattefritt hvis du leier ut rom i boligen din. Det er flere måter å leie ut bolig på, med ulik beskatning:

1. Utleie av egen bolig

Du kan fint leie ut deler av boligen din uten å betale skatt av inntektene. Men da kreves det at du selv bruker minst halvparten av boligen, beregnet etter utleieverdien. Med utleieverdi menes normal markedsleie. Her er det viktig å ikke blande utleieverdi og areal. Mange tror at man er på trygg grunn hvis man bare leier ut halvparten av arealet, og ja, ofte er det en sammenheng mellom disse størrelsen. Men ikke alltid. Tenk for eksempel at du leier ut 1 etasje av huset ditt, mens du selv bor i kjelleren. Arealmessig bor du på minst halvparten, men markedsleien for 1 etasje er langt høyere enn det du alternativt kunne fått for å leie ut kjelleren. Dermed risikerer du skatt på leieinntektene.

2. Utleie deler av året

Før kunne man leie ut hele boligen skattefritt halve året. Slik er det ikke lenger: Utleie av hele boligen deler av året er i utgangspunktet skattepliktig, selv om du benytter boligen resten av året. Men for å skjerme lave utleieinntekter og kortere utleieperioder, er du fritatt for skatt hvis årlig brutto leieinntekt er på 20 000 kroner eller mindre. Da kan du heller ikke kreve fradrag for utleiekostnader.

3. Utleie av flermannsbolig

Såkalte flermannsboliger er alltid skattepliktige. En bygning med tre eller flere familieleiligheter defineres som en flermannsbolig. Det samme gjelder bygning som består av to familieleiligheter og en eller flere «selvstendige hybelleiligheter». En familieleilighet defineres som en leilighet som er egnet for to voksne og ett barn. For at en hybelleilighet skal være «selvstendig», må den ha egen inngang og toalett. Det er imidlertid ikke krav om at den skal ha egen inngang til huset. Selv om den deler inngang med en annen leilighet, defineres den som selvstendig hvis den har egen låsbar dør til leiligheten. Det kan være smart å sjekke eventuell skatteplikt før du kjøper en flermannsbolig.

4. Utleie av sekundærbolig

Hvis du kjøper en leilighet for utleie, men ikke selv bor i den, er hele leieinntekten skattepliktig. Hvis du må skatte av utleien, må du huske på at det er overskuddet, ikke brutto leieinntekter, som skal beskattes.

 

Kostnader ved utleie

Du kan jo trekke fra de fleste kostnader som du har i forbindelse med utleie, for eksempel:

Strøm

De fleste krever at leietaker betaler strøm og nettleie. Men hvis husleien er  inkludert strøm, må du huske å trekke fra utgiftene.

Møbelslitasje

Møbler som koster under 15.000 kroner kan utgiftsføres når du kjøper dem. Øvrig innbo saldoavskrives med 20 prosent. Obs: Hvis du leier ut i kortere perioder og du selv benytter innboet privat før og etterpå, kan møbelfradraget skjønnsmessig settes til 15 prosent av brutto leieinntekt. Eksempel: Du flytter til Trondheim for å studere der i to år og leier ut leiligheten din i to år for 12 000 kr per mnd. Siden den er fullt møblert, kan du redusere den skattemessige leieinntekten til 10 200 kr.

Reiseutgifter

Hver gang du må reise til boligen for å fikse på ting, arrangere visning, eller lignende, kan du føre opp utgiftene.

Fellesutgifter

Utgifter som bredbånd, kabel-tv, vaktmester, og så videre.

Kommunale avgifter

Renovasjonsavgift og så videre. Ofte er dette lagt inn i fellesutgiftene som betales til borettslaget/sameiet (se over).

Eiendomsskatt
Annonsering
Forsikring

Leietaker betaler selv innboforsikringen, men hvis du for eksempel betaler villaforsikring, eller separat bygningsforsikring, kan du trekke fra årlig premie.

Vedlikehold

Ofte den største kostnaden. Du kan ikke trekke fra påkostninger. Påkostninger er definert som kostnader ved å  gjøre boligen bedre enn den var, vedlikehold er å bringe den tilbake til samme standard.

Du setter opp inntektene og alle kostnadene i et eget skjema som heter RF-1189 som du legger ved selvangivelsen. Uansett beskattes ikke overskuddet med mer enn 25 prosent.

Selge utleiebolig?

Skal du selge en bolig som har vært utleid? Hvis du ikke selv har eid og bodd der i minst tolv av de siste 24 månedene, blir hele gevinsten skattepliktig. Den skattepliktige gevinsten regnes da ut fra opprinnelig kostpris, inkludert dokumentavgift, tinglysingsgebyrer og senere påkostninger på boligen, men ikke løpende vedlikehold. Vedlikehold har du jo trukket fra fortløpende fra leieinntektene i perioden du leier ut boligen. Husk å samle på kvitteringer for eventuelle påkostninger.

Men, du kan fint spare hele gevinstskatten hvis du flytter inn selv i boligen og bor der i de neste 12 månedene. Så kan du jo leie ut gamleboligen din i mellomtida og flytte tilbake dit når du har nådd botiden i utleieboligen. Det kan bli en hyggelig månedslønn:

Eksempel

Du kjøpte en toroms for utleie i Oslo for 1,5 millioner for ti år siden. Nå er den verdt 3 millioner. Selv om du kan trekke fra meklerkostnader, noe påkostninger etc, blir skattepliktig gevinst fort 1,4 millioner, dvs at du må ut med 350 000 kroner i skatt. Flytter du inn i 12 måneder, sparer du altså over 29 000 kr i måneden! Det tilsvarer en arbeidsinntekt på drøyt 52 000 kroner i måneden hvis du betaler toppskatt!

Det praktiske

Før du kjøper en utleiebolig, er det smart å sjekke markedet med en utleiemekler: Hvilken leilighetstype er lettest å leie ut, hvilket område, hva er en fair husleie? Du skyter deg selv i foten hvis du forlanger en for høy leie. Da risikerer du at leietaker bare leier noen få måneder før hun eller han finner noe billigere. En høy turnover blant leietakere sliter både på leiligheten og på totalinntekten, hvis den blir stående ledig noen uker mellom hver gang det kommer inn nye. Du bør uansett ikke kjøpe en leilighet i et borettslag hvis du primært skal bruke den til utleie. Da behøver man styrets samtykke. Hvis man selv har bodd der i minst ett av de siste to årene, kan man leie ut i inntil tre år

Spart formuesskatt?

Skattesystemet i Norge favoriserer kjøp av fast eiendom. Betaler du for eksempel formuesskatt, krymper du normalt denne skatten ved kjøp av bolig. Hvis du flytter penger over fra sparekonto, aksjer eller fond over i fast eiendom, får du en ”skatterabatt” på disse pengene på 20 prosentpoeng. Penger, aksjer og fond blir nemlig vurdert til 100 % av markedsverdien når formuesskatten skal beregnes.

Sekundærboliger, slik som utleieboliger, blir vurdert til 80 prosent av markedsverdi.

Denne skatterabatten har imidlertid krympet i det siste statsbudsjettet (fra 70 til 80 %) og kan nok gå ytterligere ned, så den bør ikke være avgjørende for om du kjøper mer fast eiendom eller ikke.

Trenger du utleiemegler?

Det krever mye tid og energi å leie ut. Noen velger derfor å sette bort visning og det å finne leietaker. Andre velger å sette bort hele utleieprosessen – altså, å finne leietaker og ordne med å få inn pengene. Med andre ord; alt.

Før du velger utleiemegler er det viktig å sammenligne tilbud fra flere. Det gjør du enkelt gjennom Tjenestetorget. Du fyller kun ut ett skjema og velger hvilke du ønsker å sende det til. Du vil deretter motta tilbud fra hver enkelt. Du velger selvfølgelig det tilbudet du liker best, eller kanskje du ikke var fornøyd med noen av tilbudene? Det er helt uforpliktende å bruke tjenesten og du velger helt selv om du vil akseptere tilbudet eller ikke.

Bør du bruke utleiemegler?

Har du tenkt å leie ut en liten leilighet som vil gi lave inntekter og uten potensiale for å få mer, er det liten vits å ha en utleiemegler. Skal du derimot drive med utleie av boliger eller leie ut leilighet i egen bolig, kan det være greit å ha en utleiemegler som kan bistå deg med hele prosessen.

read more