Husleierett

Husleierett omhandler både utleie av bolig og utleie av lokaler. Har du spørsmål innen husleie eller husleieavtalen?

Få hjelp i din sak av en dyktig advokat. Fyll ut skjemaet under og få tilbud fra flere advokater.

1. Fyll ut skjema
nedenfor

2. Velg hvilke du vil sammenligne

3. Få beste
tilbud

Tar ca. 2 minutter, lykke til!

Få leverandørene til å konkurrere om å gi deg det beste tilbudet!

Hallgeir Kvadsheim,
Økonomisk rådgiver

Husleierett

Husleierett (husleieloven) omfatter leietakerforholdet mellom leier og utleier. Dette reguleres av lovgivningen under lov om husleieavtaler (husleieloven) fra 1999, med de endringer som er gjort i senere tid. Husleielovens regler er kun fravikelig om det kommer til gunstighet for leietaker eller annet følger av den enkelte lovbestemmelse. Det vil si at selv om leieforholdet er en avtaleinngåelse, kan ikke vilkårene i avtalen være mindre gunstig for leietaker enn hva som følger av loven.

Skriftlig kontrakt

En avtale er like bindende skriftlig som muntlig fra Kong Christian Den Femtis Norske Lov . Det vil si at en avtale om leieforhold kan inngås både skriftlig og muntlig, men det anbefales likevel på det sterkeste å ha en skriftlig kontrakt for å unngå tvister. Kontrakten regulerer partenes (leiers og utleiers) rettigheter og plikter.

Viktige punkter i kontrakten er:

  1. Hvor lenge binder avtalen?
  2. Hvor lang er oppsigelsestiden? For å unngå å måtte betale dyrt ved plutselig flytting, er det viktig å være klar over hva som står i kontrakten. En vanlig oppsigelsestid ligger på 3 måneder.
  3. (Generelt om boligens standard)
  4. (Hva inngår i leien?)

En avtale er kun bindende med tilbud og aksept. Ved å akseptere tilbudet enten på e-post eller over telefon, vil partene være bundet av avtalen. Aksepten må være klart, bestemt og endelig eller noenlunde klart formulert. Pass derfor på hvordan du ordlegger deg. Om du ordlegger deg med tvil, slik som ”kanskje”, ” jeg er interessert” eller lignende er det ikke enda levert en aksept.

Visning

Det er et godt råd å alltid gå på visning før du inngår en leieavtale. Dersom du mot formodning ikke har mulighet under noen omstendigheter å ta en tur innom, bør du få noen andre til å gå på visning for deg. Visning er en naturlig del av prosessen for å se om stedet er et sted du faktisk ønsker å bo. Men det er også svært viktig for å sjekke den generelle standarden, slik som fukt, muggsopp og lignende.

Undersøkelsesplikt

På vising har leietaker en undersøkelsesplikt, noe som nærmere bestemt vil si at dersom du ikke merker deg feil eller mangler som du burde ha sett på visning, har man i utgangspunktet akseptert forholdene. Dette er også en av grunnene til at visning er sterkt anbefalt. Om du aksepterer leieavtalen uten å gå på visning, kan du ikke påberope deg mangler ved senere tidspunkt. Vi kommer også tilbake til senere oppdagede mangler i teksten under.

Kollektivt?

Om du ønsker å bo i et kollektiv bør du avklare hvilket rom som er ditt, om du deler toalett, dusj og kjøkken med noen og hva som eventuelt er ”felles oppholdsrom”.  En generell regel bør også være å forhøre seg om hvordan de fordeler arbeidsoppgaver som vask av boligen.

Depositumskonto

Hvilke regler og lover som opprettelse av depositumskontoen er basert på fremgår i loven om husleierett. Det er vanlig at utleier krever depositumskonto som en sikkerhet for å dekke manglende husleier eller dersom leietaker ødelegger noe i leiligheten. Depositumskontoen er disponert av to parter og kan derfor ikke røres, med mindre begge aksepterer. Leietaker har krav etter loven å få tilbake beløpet etter endt leieforhold, eventuelt med fradrag fra skader, ikke tilstrekkelig utvask eller lignende.

Krev depositumskonto ved signering

Depositumkontoen skal kreves fra utleier når avtalen signeres og kan ikke kreves i ettertid.  Det er utleier som er pliktig til å betale opprettelsen av depositumskonto, og pass godt på  som leietaker at det faktisk blir satt inn på en depositumkonto, da flere utleiere prøver seg med å benytte seg av irregulært depositumskonto for å slippe unna kostnadene av opprettelse. I så tilfelle kan du som leietaker kreve tilbakebetalt depositum med forsinkelsesrenter når som helst.

Viktig! En depositumskonto kan ikke settes høyere enn sum av seks mnd. Leie. Opptjente renter kan leietaker kreve utbetalt når leieforholdet avsluttes.

Alternativ til depositumskonto

I noen tilfeller vil et depositumsbeløp være svært høyt og ikke sikkert leietaker har mulighet til å sette til side et så høyt beløp. Dette er særlig vanlig blant yngre leietakere som studenter. Da kan man inngå en garantiordning der banken utsender et lånebevis til utleier istedenfor en depositumskonto. Ved erstatningskrav fra utleier vil det da opprettes et lån på leietaker.

Forskuddsleie er som regel vanlig, og vil si at leien betales forskuddsvis. Beløpet kan aldri lyde på mer enn hva som tilsvarer en måneds leie. Det vil også si at leietaker ikke betaler leie for den siste måneden i oppsigelsestiden.

Student

Studentboliger gjennom studentsamskipnadene har egne regler, hvor de blant annet ikke oppretter egne kontoer for hver leietaker og dermed heller ikke depositumskonto.

Oppsigelse og oppsigelsestid

En leieavtale kan settes på ubestemt eller bestemt tid. Dersom det ikke fremgår i avtalen når leieforholdet skal opphøre vil leieavtalen være en avtale på ubestemt tid, inntil enten utleier eller leietaker sender oppsigelse.

Tidsubestemt avtale

En tidsubestemt avtale kan sies opp når som helst, men med oppsigelsesfristen som følger av avtalen. Om ikke oppsigelsesfrist er avtalt følger det av lov at oppsigelsesfristen settes til tre måneder ved utløp av en kalendermåned og løper derfor fra den første i neste måned etter oppsigelse kom frem til den andre part.

Tidsbestemt avtale

Ved tidsbestemt avtale vil avtalen opphøre på det tidspunktet som er bestemt. I utgangspunktet er det ikke lov å avtale en kortere tid enn tre år, men det følger visse unntakelser som for eksempel dersom utleier selv bor i boligen (eks. lofts- eller sokkelbolig). Dersom man skulle ønske å flytte ut kan en oppsigelse allikevel sendes, gitt at utleier ikke har opplyst skriftlig om at leieavtalen ikke kan sies opp under avtalt leieperiode.

I tillegg er det en annen bestemmelse man bør være obs på som leietaker; dersom det ikke er mulig å si opp den tidsbestemte leieavtalen er det lov å inngå tidsbestemte leieavtaler der leietaker kun kan si opp en gang i året (eks. innen 1. Juni måned med to mnd. Oppsigelsestid).

Skriftlig oppsigelse

Oppsigelse fra utleier skal være skriftlig, begrunnes og med opplysninger om at leietaker kan protestere skriftlig til utleier innen en måned etter at oppsigelsen er mottatt. Oppsigelse fra leietaker har ikke formkrav, med mindre annet følger av avtalen som er inngått. Det er igjen her anbefalt å sende oppsigelsen skriftlig slik at man unngår eventuelle tvister oppsigelse kan medføre.

Dokumentasjon er smart

Leietaker skal ha ryddet og vasket boligen i tilsvarende stand den var ved overtakelse om ikke annet er avtalt. Både leietaker og utleier bør gå gjennom boligen sammen og eventuelt bli enig om hva som ikke er godt nok – dette bør dokumenteres skriftlig, men er ikke et krav.

Betaling av leie

Fast leiebeløp skal fremgå i avtalen, med eventuelt strømkostnader eller lignende i tillegg. Vær obs på slike utgiftsposter, da dette varierer hva utleier velger å gjøre. Dersom du som leietaker skal betale strøm må du vite om du skal inngå avtaler med strømleverandøren selv, eller om dette går gjennom utleier. Som leietaker har du krav på at regnskap skal legges frem for å vise størrelsen på disse kostnadene dersom det er utleier som har inngått avtaler med strømleverandører eller lignende.

Fremleie

Fremleie vil si at man leier ut boligen til en tredjepart, og leietaker vil være ansvarlig ovenfor utleier – men leier boretten videre. Et eksempel på fremleie er dersom man flytter til et annet sted i leieperioden eller at man ønsker å dele boligen for å dele husleiekostnadene. Dette gjelder ved tidsbestemte avtaler, men samtykke fra utleier kreves.

Ved tidsbestemte avtaler gjelder i utgangspunktet ikke fremleie, men kan i visse tilfeller allikevel godkjennes. Dette gjelder dersom fraværet er midlertidig pga. arbeid, utdanning eller lignende tungtveiende grunner.

Mangler som oppdages eller oppstår

Husleierett tar opp mangler i kapittel 2: overlevering og krav til husrommet, og i kapittel 5: partenes plikter i leietiden.

Man er undersøkelsespliktig på visning som vi var inne på tidligere, men det kan allikevel oppstå eller oppdages mangler i senere tid. Dette kan være ting som ikke er opplyst om i kontrakten. Dersom det kommer frem i leiekontrakten at boligen ”leies ut som den er” eller at den ikke er i topp stand, skal det en del til før noe regnes som mangel. Du kan for eksempel ikke pårope deg mangel for noe du burde ha sett på visning, som for eksempel en skjev dør.

Leietaker kan kreve at mangelen skal bli rettet og holde tilbake husleie (ikke et større beløp enn det som kreves for at mangelen blir rettet), kreve et prisavslag eller eventuelt erstatning. Erstatning gjelder ikke dersom det ligger utenfor utleiers kontroll. Leieavtalen kan også heves om mangelen er tilstrekkelig stor. OBS! Dersom det ikke foreligger en mangel likevel, kan utleier holde leietaker ansvarlig for misligholdt betaling av husleie.

Reklamasjon

Reklamasjon må leietaker påberope innen ”rimelig tid” etter at man burde ha eller har oppdaget en mangel. Hvis ikke det meldes til utleier innen rimelig tid mister leietaker kravet om reklamasjon. Hva som anses som rimelig tid er en skjønnsmessig vurdering, og kommer an på om utleier bevisst har tilbakeholdt opplysninger om mangler eller andre forhold. Det er ingen formkrav ved reklamasjon, noe som vil si at man kan ta det muntlig som skriftlig – men skriftlig er, nok en gang, allikevel å anbefale.

Endring og vedlikehold av boligen

Utleier har etter lov om husleierett plikt til å holde boligen i den stand som fremgår i kontrakten. Utleier kan ikke endre boligen uten leietakers samtykke, med unntak av pliktig vedlikehold. Leietaker får ikke en slik rådighet over boligen, selv om utleier får sin rådighet begrenset. Oppussing fra leietakers side er kun lovlig ved samtykke fra utleier. Gjør leietaker allikevel oppussing i boligen, kan dette føre til erstatning for økonomisk tap.

Tilsyn

Utleier kan ikke låse seg inn og ut av leiligheten uavhengig om leietaker er der. Men utleier har rett til å komme på nødvendig tilsyn og pliktig vedlikehold som følge av husleierett. Dette skal leietaker få beskjed om innen rimelig tid.

Sist, men ikke minst

Nå håper jeg du sitter med litt mer forståelse for husleierett og hvilke rettigheter og plikter som begge parter har i et leieavtale- forhold. Dersom du ønsker hjelp med din sak fra en advokat kan du fylle ut skjemaet fra Tjenestetorget for å få tilbud fra flere dyktige advokater.

Finn rett advokat for din sak

Velg en advokat som kan ditt fagområde. Enkelte advokater hevder de kan mye om alle fagfelt, men som oftest er det lurt å gå til en som har spisskompetanse og erfaring fra lignende saker.

Les mer

Share This