Eiendomsverdi: Hva er boligen verdt?

 

Linda Therese Stadeløkken

Uansett om du skal selge boligen din eller refinansiere boliglånet, behøver du en ny verdivurdering av boligen. Hvis du kjøpte boligen for noen år siden, er det ikke riktig å gå ut fra prisen du betalte da. De siste årene har boligmarkedet steget svært mye. Det betyr at verdien av din bolig sannsynligvis er mye høyere, med mindre du har kjøpt i de få områdene i landet hvor prisene i snitt har sunket. I tillegg kan du jo ha pusset opp eller gjort endringer som øker verdien. Mange leilighetskjøpere flytter for eksempel kjøkkenet inn i stua for å frigjøre et ekstra rom. Det øker verdien.

Finn ut eiendomsverdi med verdivurdering

Det er to gode grunner for å ta en ny prisvurdering:

  1. Kjøpe ny bolig: Hvis du skal kjøpe en ny bolig, er første steg i prosessen å finne ut hvor mye din nåværende bolig er verdt. Banken ønsker en slik verdivurdering for å estimere hvor mye mer den kan låne deg. Det betyr at du bør gjøre denne prisvurderingen før du kaster deg inn i budrundene. Du vil sannsynligvis behøve høyere lån, med mindre du går ned i boligstandard, – størrelse eller flytter til områder med mindre prispress. Økningen i lån tilsvarer jo prisen for din nye bolig minus det du får for din gamle.

I tillegg må du huske at det tilkommer en del kostnader, både ved kjøp og salg, slik som meglerkostnader, dokumentavgift (kjøp) og annonsering. Når du vet verdien på din gamle bolig, kan du lettere sikte deg inn mot det riktige nivået på bolig nummer 2. Det kan jo hende mekleren mener at boligen din er verdt mye mer eller mindre enn du selv så for deg. Gjør du en slik prisvurdering tidlig i kjøpsprosessen betyr det at du kan sikte deg inn på et riktigere prisnivå på din nye bolig. Liten vits i å se etter hus til 8 millioner hvis din gamle bolig ”bare” er verdt 5 og banken maks kan øke lånet med 2 millioner.

  1. Refinansiere: Selv om du ikke skal flytte, kan en verdivurdering være smart. Når verdien øker, øker også bankens sikkerhet. Det vil si at lånet utgjør en mindre andel av boligverdien.

Eksempel: Du kjøpte en bolig for 5 millioner for noen år siden og lånte 80 prosent av kjøpesummen, totalt 4 millioner kroner. Nå har megleren vurdert at den er verdt 7 millioner kroner. I tillegg har du betalt ned lånet med 500 000 kroner. Det vil si at lånet kun utgjør 50 prosent av boligens verdi. Bankens sikkerhet har økt. Dermed vil den kunne tilby deg en lavere rente. Men den gjør jo ikke dette automatisk. Det er du som må fortelle dem at verdien har økt. Kostnader som du har i forbindelse med refinansieringen, kan trekkes fra på skatten, hvis formålet var å få en bedre rente. Refinansierer du, og må tinglyse lånet på nytt, for eksempel fordi du bytter bank eller utvider lånerammen, skal du heller ikke betale mer enn 200 kroner i nytt tinglysningsgebyr.

Senk renten på boliglån

Et annet viktig poeng for å få ny verdivurdering er at prisene nå er rekordhøye. Skulle de synke, vil banken ta den nyeste verdivurderingen som referansepunkt når du betaler ned lånet og krysser et trinn på ”sikkerhetsstigen”, for eksempel fra 70 til 60 % sikkerhet. De baserer seg dermed ikke på verdien da du kjøpte boligen eller verdien etter et eventuelt nytt prisfall.

Har du kjøpt bolig med dine foreldre som kausjonister for egenkapitalen? Det gjør stadig flere, spesielt førstegangskjøpere. Når sikkerheten for banken stiger, fordi boligverdien stiger, vil dere kunne frigjøre foreldre for kausjon eller medlånetakeransvar tidligere enn først planlagt. Men da må dere altså ta en ny prisvurdering.

Hvordan få en verdivurdering?

Som regel kan banken basere seg på en verdivurdering foretatt av en megler. Da inviterer du en megler hjem som så gjør en besiktigelse og sjekker data for boligen. Normalt får du prisvurderingen oversendt på mail kort tid etterpå. I noen få tilfeller vil den ønske en vurdering fra takstmann. Selv om du ikke skal selge boligen med det første, men bare benytte verdivurderingen til å prute ned renta, bør du se på denne operasjonen som en god mulighet til å ”teste” eiendomsmegleren. Hvis hun eller han gjør et godt inntrykk, bør du huske på vedkommende til du selge boligen. Hvis du eier en bolig i et område med høy omsetning, er det mulig at banken vil godta en oppjustering av verdien basert på kvadratmeterprisen for din type bolig. Hos boligmeklerenes bransjeorganisasjon, Eiendom Norge, finner du statistikk fordelt på regioner og boligtyper.

Kjøpte du for eksempel en treroms på Frogner i Oslo i februar 2015, kan du finne at prisene har steget med rundt 6 % for denne boligtypen i dette området de siste 12 månedene. Dermed kan du argumentere for at din eiendomsverdi har økt fra for eksempel 4 millioner til drøyt 4,2 millioner. Men det er jo godt mulig at din bolig har steget langt mer, for eksempel hvis du har pusset opp eller du var heldig med kjøpet. For å få en mer eksakt markedsvurdering, bør du derfor kontakte en eiendomsmegler.

Hvordan finne en eiendomsmegler?

Tjenestetorget.no kan du fylle ut skjema og velge hvilke eiendomsmeglere du ønsker tilbud fra. Du vil dermed bli kontaktet for å avtale verdivurdering med de enkelte, samt få et pristilbud på salg av bolig. Etter du ha mottatt personlig verdivurdering fra meglerne, kan du enkelt sammenligne flere tilbud og velge det som passer deg best.

Bør du bruke utleiemegler?

Har du tenkt å leie ut en liten leilighet som vil gi lave inntekter og uten potensiale for å få mer, er det liten vits å ha en utleiemegler. Skal du derimot drive med utleie av boliger eller leie ut leilighet i egen bolig, kan det være greit å ha en utleiemegler som kan bistå deg med hele prosessen.

Les mer
Share This